קרקעות למכירה – המדריך המלא

קרקעות למכירה – על מה מדובר?

כשמדברים על קרקעות להשקעה יש להבחין בין 2 סוגים של קרקעות או מגרשים:

1. קרקעות שאינן זמינות לבנייה
2. מגרשים למכירה שנמצאים בזמינות לבנייה מיידית

בין שני סוגי הקרקעות הללו קיימים הבדלים מהותיים שעשויים להשפיע בעיקר על ערך השטח, פוטנציאל התשואה שניתן להניב ממנו ופרק הזמן שיידרש לשם כך. 

בשל ההבדלים הקיימים ביניהם, כל סוג של השקעה עשוי להתאים לפרופיל משקיעים מעט שונה. הבנה של ההבדלים הללו עשויה לסייע למשקיעים לבחון את אפיק ההשקעה שהכי מתאים ונכון עבורו.

כך למשל, עסקאות נדל"ן העוסקות בשטחים אשר נמצאים בהליכי הפשרה מאופיינות בדרך כלל בדרגות סיכון גבוהות יחסית ורמת מורכבות מסוימת, אך ברוב המקרים מהוות גם הזדמנות השקעה אטרקטיבית וייחודית במינה.

רכישת קרקע עשויה להתבצע לשם בניית בית בתכנון אישי, או לבניית נכסים לצרכי דיור ומסחר כהשקעה מניבה.

על מנת לרכוש קרקע בצורה חכמה ובטוחה ככל שניתן, יש להתאזר בסבלנות, נחישות וחשיבה לטווח ארוך, שכן תהליך רכישת שטח הנמצא בתהליכי הפשרה עשוי לקחת מספר שנים.

על מנת לכלול את כל הפרמטרים שעשויים להשפיע על ההחלטה איזה סוג קרקע כדאי לרכוש, נבחן את סוגי האדמות שציינו על מאפייניהם השונים.

קרקעות למכירה שאינן זמינות לבנייה

קרקעות שאינן זמינות לבנייה כוללות בתוכן מבחר קרקעות, אשר מצויות בשלבים שונים בתהליך השבחת הקרקע.

המשותף לכולן הוא שעליהן לעבור הליך שעשוי לקחת זמן מה, ברוב המקרים מספר שנים, עד לרגע בו תשתנה הגדרתן ויוגדר ייעודן מחדש.

מדובר בשטחים שמיועדים לחקלאות, אשר צפויים לעבור שינוי ייעוד (בדרך כלל למגורים או למסחר/תעשייה).

על מנת שזה יקרה, נדרש לגבש תוכניות לשינוי ייעוד הקרקע, שמוגשות לאישור של הוועדה המקומית ולאחר מכן עוברות לאישורה של הוועדה המחוזית.

בשלב הבא, התוכנית חוזרת אל הוועדה המקומית לצורך תכנון מפורט של חלוקת השטח, הגדרת הזכויות בו על ידי הבעלים שלו ועוד.

אף על פי שהליך זה עלול להיות מורכב ולארוך זמן, התערבותה של הרשות המקומית עשויה לזרז את ההליכים.

בדרך כלל הרשות המקומית נוטה לעודד הליכי הפשרת קרקע במצבים בהם יש מחסור בפתרונות דיור, הגירה חיובית ו/או קיים רצון לפתח שטחים חדשים לצורכי מסחר ותעסוקה.

מכיוון שהליכי שינוי הייעוד של קרקע וקבלת אישור לבנות עליה עשויים לקחת זמן מה, ההשקעה בה מתאימה למשקיעים שיש להם די אורך רוח ולא מחפשים לעשות אקזיט מהיר.

עבור משקיע שעומד לרשותו כסף נזיל, זהו אפיק השקעה אידאלי שעשוי להניב לו תשואה גבוהה ככל שיתקדמו הליכי ההפשרה, ולאחר מכן הבנייה בפועל.

יתרון נוסף בהשקעה מסוג זה הוא שלא נדרש מהמשקיע סכום השקעה גבוה בהשוואה לאפיקים אחרים.

קרקעות מופשרות שמיועדות לבנייה מיידית

גם קרקע למכירה שעברה שינוי ייעוד היא אפיק השקעה פופולרי, אולם הוא דורש הבנה ובקיאות בנושא, שכן לא כל קרקע שעברה את אישור הוועדה המחוזית מורשית לבנייה, ויש לבחון פרמטרים שונים שעלולים לעכב את היתרי הבנייה כמו סמיכות לנמל התעופה לדוגמה, מגמות בנייה שאינן מאושרות ברשות המקומית וכדומה.

קרקעות למכירה שמיועדות לבנייה עצמית מיועדות לאנשים פרטיים שרוצים לרכוש קרקע עליה יבנו את ביתם (בית צמוד קרקע).

את הקרקעות הללו ניתן למצוא בישובים קטנים, בפאתי ערים ובשכונות של בתים צמודי קרקע.

השקעה מסוג זה לרוב לא מיועדת להניב תשואה גבוהה מהקרקע, אלא לשמש לצורכי מגורים.

איתור קרקע שמיועדת לבנייה עצמית נעשה על ידי בחינת הסביבה בה השטח ממוקם וההוצאות הנלוות שנדרשות לצורך רכישתו ובניית הבית, כולל הוצאות עבור עורך דין, החזרי משכנתא, אנשי מקצוע ועוד.

לעומת זאת, קרקעות לבנייה יזמית מיועדות עבור יזמים וקבלנים לצורך פיתוח של מיזמי בנייה נרחבים כמו מגדלי דירות, בנייני משרדים, מרכז מסחרי וכדומה.

קרקעות מסוג זה נפוץ למצוא במרכזי הערים, וכן בפאתי ערים מרכזיות, אך עלותן גבוהה משמעותית מקרקעות שאינן זמינות לבניה והשקעה בהן צפויה להניב תשואה נמוכה יותר.

טרם קניית קרקע, חשוב לבצע מחקר מקיף, מעמיק ויסודי תוך שקלול כל הפרמטרים הרלוונטיים.

על מנת לאתר קרקע כדאית המוצעת למכירה, מומלץ להסתייע באנשי מקצוע.

החברה למימוש קרקעות מציעה שירותי איתור, ייזום, שיווק וקידום מיזמי נדל"ן, בעיקר בנכסים מניבים להשקעה ובקרקעות המצויות בתהליכי הפשרה לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לצרכי בנייה רוויה . 

צוות החברה כולל אנשי מקצוע מיומנים, ותיקים ועתירי ניסיון, ובכללם יועצי נדל"ן, שמאים, עורכי דין ואנליסטים, המלווים את הלקוח לכל אורך התהליך.

כמה נתונים על שוק הקרקעות בארץ 

קרקע למכירה – האם להשקיע?

המגמות בשוק הנדל"ן הישראלי, הכוללות עלייה מתמדת במחירי הדיור ומחסור בהיצע דירות למכירה, העלו את הביקוש לאפיקי השקעה אלטרנטיביים לרכישת דירות להשקעה.

גורמים אלו הביאו לעליה בקצב ההפשרה של קרקעות חקלאיות בלתי מנוצלות לצורך שינוי ייעודן לבנייה רוויה.

החברה למימוש קרקעות עומדת מאחורי מספר רב של מיזמי נדל"ן, במסגרתם הוקמו שכונות מגורים ומרכזי מסחר על שטחי חקלאות מופשרים שהוסבו לבניה.

החברה משווקת קרקעות למכירה בשרון ובמרכז הארץ, בערים כמו רעננה, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה וחדרה, שכן מדובר באזורים מבוקשים במיוחד המעלים את הסיכויים להצלחת הפרויקט.

שלב ראשון: איתור קרקע למכירה?

בתחומי מדינת ישראל מרבית השטחים מוגדרים כאדמות לאום (כ – 93% מסך כל הקרקעות) ומוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל.

אדמות הלאום אינן מוצעות למכירה, אלא מוחכרות לטווח ארוך, בעוד הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה. קרקעות פרטיות למכירה מהוות רק כ-7% מהשטחים בארץ.

רכישת קרקע בבעלות פרטית מקנה עבור הקונה בעלות מלאה ומוחלטת עליה, כולל רישום על שמו בטאבו.

היצע הקרקעות הפרטיות, בעיקר במרכז הארץ, מצומצם ביותר ומהווה את העסקה המומלצת והשמרנית ביותר עבור משקיעים ורוכשים במיוחד לאור הביקוש הגבוה

איתור הקרקע מהווה את השלב הראשון בדרך להשקעה בקרקעות וזאת בהתאם לשיטת שלושת השלבים של החברה למימוש קרקעות.

החברה עוסקת באיתור, שיווק וייזום פרויקטים בקרקעות פרטיות בלבד, לצורך צמצום רמות הסיכון ומקסום כדאיות ורווחיות ההשקעה.

בנוסף, החברה עוסקת אך ורק בקרקעות המצויות בתהליכי הפשרה או לאחריה, בקרקעות הכלולות במסגרת תוכניות מתאר לשינוי ייעוד, או כאלו שהרשות המקומית מקדמת באופן ממשי את הפשרתן.

החברה ממליצה על השקעה בקרקעות הממוקמות באזורי ביקוש בלבד, בייחוד במרכז הארץ ובאזור השרון, או בקיצור: באזור שבין חדרה לגדרה בערים כמו רעננה, הוד השרון, הרצליה וחדרה.

בעת חיפוש קרקעות למכירה, יש לבדוק את ייעוד הקרקע ואישורי הבנייה הקיימים או הנדרשים.

קרקעות שטרם הופשרו יאופיינו בעלות נמוכה יותר מקרקעות עם אישור בנייה, אך התשואה על השקעה מהסוג הראשון צפויה להיות גבוהה בהרבה.

שלב שני: התאמה – מה צריך לבדוק לפני שרוכשים קרקע?

השלב השני בשיטת שלושת השלבים של החברה למימוש קרקעות מתמקד בבחינת התאמת הקרקע שאותרה לצרכי, שאיפות ומגבלות הלקוח, לצורך המשך התהליך.

בשלב זה מתבצעת בחינה יסודית של מכלול מאפייני העסקה, כולל פרמטרים כגון עלות ושווי הקרקע, מיקומה הגיאוגרפי, מגבלותיה והצפי לקבלת אישורים להפשרה, שינוי ייעוד ובנייה עליה.

להלן הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת קרקע:

בדיקת רישום הבעלות על הקרקע הנמכרת:

יש לבדוק האם הקרקע מצויה בבעלות פרטית או בידי מנהל מקרקעי ישראל.

כאמור, עדיף לרכוש אדמות פרטיות להשקעה, שכן הדבר מקל על הליכי האישור והיתרי הבנייה.

חשוב לוודא כי השטח חף מחובות, שעבודים או עיקולים, וכי זהות הבעלים הלגיטימי אכן רשומה בנסח הרישום.

באם בוחרים להחכיר אדמת מנהל, יש לבדוק האם קיים סעיף בהסכם החכירה, המתיר למדינה להחזיר את הקרקע לבעלותה, ובמקרה זה מוטב שלא להמשיך בעסקה.

את רישום הבעלות ניתן להשיג בלשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים, על-פי מספר הגוש והחלקה.

בדיקת המצב התכנוני וזכויות הבניה על הקרקע:

יש לבחון את תוכניות המתאר, המפרטות את תוכניות, זכויות ומגבלות הבניה על הקרקע הנמכרת, כולל אחוזי הבניה, מספר יחידות הדיור ומספר הקומות המותרים.

יש לנסות לבחון עד כמה שאפשר מהן כוונותיהן ונכונותן של הרשויות המקומיות וועדות התכנון והבניה המקומיות, המחוזיות והארציות להפשיר את הקרקע ולשנות את ייעודה לקרקע לצרכי בנייה.

מדובר בתהליכים ביורוקרטיים מתמשכים המצריכים אישורים רבים משלל גופים.

על מנת לזרז את התהליך ולמנוע עיכובים וסחבת, יש לוודא כי אין התנגדויות מצד גורמים שונים דוגמת ארגונים ירוקים או תושבים.

מומלץ להשקיע באדמות המצויות בשלבים מתקדמים ככל הניתן של קבלת אישורי ההפשרה, שינוי הייעוד והיתרי הבנייה, וזאת לשם הפחתת הסיכון בהשקעה, בשל מרכיב אי הוודאות.

בדיקת הקרקע וסביבתה:

טרם רכישת הקרקע, רצוי לבקר פיזית בשטח ולבחון את הסביבה.

קרקע למכירה המצויה בסמוך לשכונות מגורים עדיפה על כזו המצויה בקרבת שטחי ציבור, שמורות טבע ומפעלים, שכן הדבר מעלה את הסיכוי לשינוי ייעודה וקבלת אישורי בנייה עבורה.

יש לבחון את יתרונות וחסרונות השטח, תוך שימת לב לגישה ולקרבה לצירי כבישים ועורקי תחבורה ציבורית, מוסדות ציבוריים, אזורים בנויים, גנים ופארקים ציבוריים, מוסדות חינוך, תרבות ופנאי ועוד מרכיבים העשויים להשפיע על שווי השטח, סיכויי הפשרתו והתשואה העתידית ממנו.

חשוב לבחון את סוג הקרקע עצמה, שכן קרקע סלעית או בעלת שיפוע חד עלולה לייקר את העסקה ולגרור עלויות והוצאות נוספות בגין הכנתה לקראת הבנייה.

בדיקת עלויות העסקה:

השקעה בקרקעות כרוכה בהוצאות נלוות בגין מס רכישה שכר טרחת עו"ד ובמצבים מסוימים גם היטל השבחה.

תמיד מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי או חברה המתמחה בתחום אשר תסכם לכם את העלויות הצפויות ובכך תקצר לכם את הבדיקות והבירורים וגם תחסוך לכם זמן יקר.

דוגמה לטיפ קטן עם משמעות גדולה שצפוי לעזור לכם מאוד הוא: פטור מתשלום היטל השבחה.

במקרים מסוימים בו רוכשים את הקרקע טרם הבנייה בעודה חקלאית ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה.

אם בניתם דירת מגורים בגודל של עד 140 מ"ר לצורך תקופת מגורים העולה על 4 שנים תוכלו להגיש בקשה לפטור ולחסוך כסף רב במידה ויאושר.

בדיקת אפשרויות מימון העסקה:

טרם רכישת קרקע להשקעה, יש לבדוק את היכולת הכלכלית וההון העצמי הדרוש לביצועה, כולל הוצאות ועלויות הנלוות למחיר הקרקע עצמה רוכשים המחזיקים בהון עצמי התחלתי של למעלה מ-600,000 שקלים, ניתן לקבל משכנתא ולרכוש דירה או מגרש ממוצעים בגודלם באזור המרכז.

עבור רוכשים החסרים את ההון העצמי ההתחלתי, או עבור משקיעים המעוניינים באפיק השקעה עם סיכוי לתשואה גבוהה יותר, כדאי לבחון השקעה באפיקים הדורשים הון עצמי נמוך, דוגמת קרקעות למכירה המצויות בתהליכי הפשרה.

בדיקת נסח רישום המקרקעין:

טרם רכישת הקרקע, מומלץ להשיג העתק רישום מלשכת המקרקעין על מנת לוודא כי לא חלות על השטח מגבלות הנדסיות, סטטוטוריות ומשפטיות, העשויות לעכב או למנוע את שינוי ייעוד הקרקע לבניה.

חשוב לבדוק שאין הערות אזהרה בגין שעבודים, עיקולים והפקעות, ששטח הקרקע אינו כלול בתוכניות מתאר ארציות המייעדות אותו להקמת אתרי אתרי נופש, שמורות טבע או גנים לאומיים, וכי אין בו אתרי עתיקות ארכיאולוגיות.

שלב שלישי: ליווי – באילו אנשי מקצוע ניתן להיעזר?

השלב השלישי בתוכנית 3 השלבים צפוי להימשך זמן רב יותר משני השלבים שקדמו לו, ובמהלכו מתרחשים תהליכי הפיתוח והבניה בקרקע שנרכשה.

גם לאחר רכישת הקרקע, החברה למימוש קרקעות מלווה את הקונה לצורך סיוע, ייעוץ, ומתן מענה כולל ומקיף באשר לשלל ההיבטים ההנדסיים, התכנוניים, הפיננסים-כלכליים והמשפטיים העולים במהלך המיזם.

החברה מספקת לקהל רוכשי הקרקעות ליווי מקצועי ומגוון כלים לצורך התנהלות נכונה ויעילה למול אנשי המקצוע, הרשויות המקומיות, הוועדות השונות וגורמים נוספים המעורבים בתהליך הבניה על הקרקע.

לסיכום, השקעה בקרקעות למכירה הנמצאות בתהליכי הפשרה מהווה עסקה שמרנית וכדאית, אשר צפויה להניב תשואה נאה בטווח הארוך.

החברה למימוש קרקעות מחזיקה בניסיון רב שנים ומוכח בתחום זה, ומספקת עבור לקוחותיה את מכלול הכלים הנדרשים לביצוע השקעה חכמה שבסופו של דבר גם משתלמת כלכלית.

ולראיה, במהלך שנות פעילותה, רשמה החברה למימוש קרקעות הצלחות רבות בתחום, כאשר הביאה למימוש זכויות, הפשרות, שינויי יעוד ובניה של שכונות מגורים ותעסוקה בלא פחות מ-16 מתחמי קרקעות למכירה ששיווקה ברחבי הארץ, מרביתם באזור השרון והמרכז.

לקריאה נוספת: מדריך מקיף על תשריט וקרקע צהובה