בעשורים האחרונים מחירי הנדל”ן בישראל נמצאים בעלייה מתמדת ורבים מתקשים לראות כיצד יוכלו להדביק את הפער ולהגיע להון הנדרש לצורך רכישת דירה, בין אם לצורך מגורים ובין אם לצורך השקעה.
מצב זה מביא רבים לחפש פתרונות יצירתיים ויוצאי דופן שיאפשרו להם להגיע לדירה הנכספת.
פתרון אחד כזה שצובר תאוצה הינו רכישת זכות לדירה. מה המשמעות של רכישת קרקע המקנה זכות לדירה, במה זה כרוך ולמי זה מתאים? במדריך זה נתעמק במורכבות המושג הזה ונבחן מהן הבדיקות שחשוב לבצע וממה צריך להיזהר.
זכות לדירה – מה זה?
המונח ‘זכות לדירה’ מתייחס בעצם לרכישת קרקע המקנה זכויות בניה לדירה כחלק מבניין. מדובר בקרקע הנמצאת באזור שהייעוד שלו הוא בנייה למגורים, והזכויות הבניה שהיא נותנת נגזרות מתוכנית בניין עיר (תב”ע) החלות על הקרקע.
במסגרת התב”ע הרלוונטית, מוגדרות זכויות בנייה המותרות לכל דונם, כלומר על איזה אחוז מהשטח ניתן לבנות. משמע, אם רוכשים קרקע של 200 מ”ר וזכויות הבנייה המאושרות בתב”ע הינן מגדירות כי ה-200 מ”ר קרקע האלו מאפשרים לבנות זכות לדירה של 125 מ”ר כולל ממ”ד, אזי לרוכש הקרקע יש זכות לדירה של חמישה חדרים סטנדרטית במקרה הספציפי הזה.
כאשר רוכשים קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה, חשוב להבין שהכוונה היא לכך שזכויות הבנייה אשר נותנת הקרקע נקבעות תוך כדי התהליך כחלק מהתהוות ואישור תוכניות בניין העיר. כלומר הזכויות שיהיו על הקרקע תהיינה מאושרות רק לאחר שהקרקע תעבור בהצלחה את תהליך של ההפשרה (שינוי ייעוד).
ההבדלים – רכישת דירה, רכישת דירה על הנייר ורכישת קרקע בהליכי הפשרה:
חשוב להבין, ישנם הבדלים מהותיים בין רכישת דירה קיימת מקבלן לבין רכישת זכות לדירה בקרקע מופשרת ולבין רכישת קרקע שעדיין נמצאת בתהליכי הפשרה.
ברכישת דירה מקבלן מצד אחד מקבלים את המוצר הסופי, ללא המתנה ועם מפרט סופי מוחשי. מצד שני משלמים את המחיר המקסימלי עבור הדירה באותה עת והרווחים היזמיים וההשבחתיים מזעריים ועד לא קיימים.
אופציה נוספת היא רכישת זכות לדירה בקרקע מופשרת. המשמעות היא שרוכשים קרקע מופשרת אשר נותנת זכויות בנייה מוגדרות ומאושרות במגרש ובמיקום הספציפי בו יקום הבניין.
בדרך זו מוסיפים את עלויות הבניה הנדרשות לבניית הדירה (כחלק מכל בעלי הדירות בבניין) בצירוף המיסים הנדרשים וכך ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים במחיר הדירה.
האופציה השלישית היא קניית קרקע בהליכי הפשרה טרם אישור ההפשרה הסופי. גם אפשרות זאת נחלקת למספר אופציות נוספת כגון רכישת קרקע חקלאית בשלבים יותר מוקדמים, רכישת קרקע שכבר עברה חלק מהתהליך או רכישת קרקע שנמצאת בשלבים מאוד מתקדמים אך טרם קיבלה האישור הסופי והרשמי.
רכישת קרקע בשלבים יותר מוקדמים או בשלבים יותר מתקדמים היא בחירה סובייקטיבית ותלויה במטרות הרכישה של המשקיע.
- ככל שרוכשים את הקרקע בשלבים מוקדמים יותר בתהליך, כך בדר”כ לוח הזמנים להפשרה ולבנייה ארוך יותר, אך מצד שני מחירה של הקרקע זול יותר ופוטנציאל הרווח גדל בצורה משמעותית, לעיתים במאות ואף אלפי אחוזים.
- ככל רוכשים את הקרקע בשלבים יותר מתקדמים כך היקף זכויות הבניה ברור יותר, הזמנים מתקצרים אך המחירים מתייקרים.
בימינו, הבדלי המחיר בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת זכות לדירה או קרקע אינם מסתכמים בכמה עשרות אלפי שקלים, אלא במאות ואף מיליוני שקלים. הבדלים עצומים אלו בסכומי ההשקעה וברווחים למשקיע, הפכו את רכישת הקרקעות ורכישת הזכויות לדירות לטרנד ולאחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים והבולטים שקיימים היום בשוק הנדל”ן הישראלי.
האם משתלם לקנות זכות לדירה?
כאמור, כאשר רוכשים זכות לדירה על קרקע מופשרת, הדבר שונה מרכישה של דירה מקבלן. רכישת זכות לדירה תיתן לקונה את האפשרות לבנות דירה בצירוף עלויות הבניה והמיסים הנדרשים בחוק. יש לבחון את מכלול העלויות הצפויות ולהשוות אותן לעלות של רכישת דירה מן המוכן.
ועל כן, טרם רכישת הזכות, במהלך בדיקת העסקה נרצה לבדוק את הדברים הבאים:
- היטל השבחה – מס אשר גובה העירייה כחלק מתפקידה בהשבחת הכנס, תכנון והכנת תוכנית בניין העיר (תב”ע) שבגינה מתקבלות זכויות הבניה הקיימות.
- מס רכישה – מס אשר משלמים בגין רכישת הקרקע למדינה.
- עלויות בניה, פיתוח ותכנון – יש לבחון את הצעת המחיר המתקבלת מקבלני הביצוע לבניית הפרויקט. בדרך כלל באותה הזדמנות יפרשו בפנינו גם עלויות הפיתוח והתכנון הצפויות.
במקרים רבים, ובמיוחד באזורי ביקוש, ישתלם מאוד לרכוש את הקרקע טרם תחילת הבנייה בשל החיסכון המשמעותי והמהותי במחיר הדירה.
אלו אשר ישכילו לרכוש את הקרקע מראש ובטרם שלב זה, כלומר לפני אישורים הסופיים, ייהנו גם מעליית ערך הקרקע שמתבטאת במרבית המקרים ברווחים של מאות ואף אלפי אחוזים (וזאת אף ללא צורך בבניית הדירה).
הסיכון שברכישת קרקע נעוץ בעבודה שמדובר בתהליך שאורך זמן. בנוסף, לא לכל קרקע אכן יש פוטנציאל להפשרה. השקעה במקרקעין צריכה להיות לפי שיטה ומאפיינים ברורים כאשר הראשון שבהם הוא קיומה של תוכנית בניה על הקרקע. ועל כן, במרבית המקרים כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי אשר ידע לספק את המידע הנדרש ולהציג את התוכנית העסקית בהתאם לנתונים הקיימים.
איך יודעים שהקרקע שרוכשים נותנת זכות לדירה ובאילו מקרים כדאי לרכוש?
את זכויות הבניה אשר מקנה הקרקע ניתן לבדוק בעירייה מול אנשי המקצוע במחלקת התכנון. בשלב זה בו הקרקע כבר מופשרת ביחד עם כל האישורים והטבלאות הסופיות המאושרות, ישנן “טבלאות איזון והקצאה” אשר מגדירות את זכויות הבניה המותרות במגרש ואת הזכויות הבניה החלות על הקרקע. לטבלאות אלו ניתן לגשת בקלות גם באינטרנט או באמצעות חברות המתמחות ועוסקות בתחום.
המקרים הקלאסיים בהם משתלם לרכוש זכות לדירה הוא כאשר ישנו פער משמעותי בין מחיר הדירה הסופי, לבין עלות הקרקע בצירוף עלויות הבניה והמיסים. ניתן להיתקל במקרים כאלו באזורים רבים ברחבי הארץ, בעיקר אזורי ביקוש בהם מחירי הדירות גבוהים. באזורים אלו ניתן לקצור את הרווחים הגבוהים ביותר (ביחס לשלב זה) ובזמן יחסית קצר עם בטחונות גבוהים.
בעת רכישה של קרקע בתהליכי הפשרה, בשונה מרכישת זכות מאושרת לדירה, לא תמיד קיימות עדיין טבלאות האיזון וההקצאה. בשלב זה יש לקחת בחשבון שמדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר ושישנם יותר סימני שאלה. יחד עם זאת, מחיר הקרקע נמוך משמעותית וכאשר תהליך ההפשרה ידוע וברור הסיכונים מצטמצמים בו בזמן שניתן לשמר רווחים גבוהים במיוחד.
ישנן מספר בדיקות שכדאי לבצע בעת רכישה של קרקע לא מופשרת, על מנת למזער את הסיכונים עבור הרוכשים:
- בדקו שמדובר בקרקע צהובה – המשמעות היא שהייעוד של הקרקע הוא למגורים, ואז האפשרות לשינוי ייעוד ולבנייה היא רק עניין של זמן ובירוקרטיה.
- בדקו שהקרקע כבר נמצאת בתהליכי הפשרה ועברה בהצלחה חלק מהשלבים. כך ייחסך מכם זמן יקר, ובנוסף, ככל שהקרקע בשלב מתקדם יותר בתהליך, הוודאות עבורכם כקונים תהיה גבוהה יותר.
- ניתן לבקש חוו”ד שמאית לפי תקן 22 – חוות הדעת תיתן לכם מידע חיוני כקונים כגון: הערכת שווי הקרקע במצבה הנוכחי, הערכת הסיכוי לשינוי ייעוד, המכשולים הצפויים בתהליך, הערכת עליית הערך הצפויה, השימושים הצפויים לאחר שינוי ייעוד ועוד.
- העדיפו רכישה של קרקע הנמצאת בבעלות פרטית בטאבו, שכן הדבר מקל על התהליך ומסיר חלק מהחסמים בדרך.
- בצעו בדיקת רקע על היזמים המשווקים את הקרקע ורכשו את הקרקע רק מיזמים מנוסים בתחום, אשר ליוו בהצלחה תהליכי שינוי ייעוד בעבר, בקרקעות דומות לקרקע אותה אתם מעוניינים לרכוש, ויכולים להציג פרויקטים בהם כבר נבנו בנייני מגורים.
רכישת זכות לדירה – עלויות
בדיוק כפי שהדבר נכון לגבי כל סוג אחר של נדל”ן, גם מחיר זכות לדירה ייקבע לפי האזור בישראל בו ממוקמת הקרקע ומאפייניה הספציפיים. ככל שהקרקע ממוקמת באזור מרכזי ומבוקש יותר, כך עלות הקרקע עם זכות לדירה תהיה גבוהה בהתאמה.
