בדיקת קרקע חקלאית – מה לבדוק לפני רכישה (מדריך)
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות אפשרות מאוד משתלמת עבור מי שמעוניין לגוון את תיק ההשקעות שלו וליהנות מתשואה משמעותית על הפיתוח העתידי, במיוחד באזורי ביקוש בהם קיים פוטנציאל גבוה להפשרת קרקע ושינוי ייעוד מקרקע חקלאית לבנייה.
על מנת לוודא שהקרקע החקלאית בה אתם מתעניינים אכן צפויה לעבור שינוי ייעוד באופן שיניב לכם כרוכשים תשואה משמעותית, חיוני לבצע בדיקות יסודיות טרם הרכישה, על מנת לוודא שהקרקע אכן מתאימה להשקעה.
במדריך זה נתאר את הבדיקות המרכזיות שחשוב לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית להשקעה באזורי ביקוש בישראל. בין היתר, ייעוד הקרקע, בדיקת התב”ע וצבע הקרקע, הזכויות על הקרקע וסיכויי ההפשרה שלה בעתיד הנראה לעין כמו גם פוטנציאל הרווח בעסקה.
בדיקת ייעוד הקרקע
לפני רכישת קרקע חקלאית, חיוני להבין את ייעוד הקרקע. בישראל, הקרקע מיועדת למטרות שונות, לרבות חקלאות, מגורים, מסחר ותעשייה. קרקע חקלאית תהיה זולה יותר בהשוואה לסוגי קרקעות אחרים משום שהשימוש שניתן לעשות בה הוא מוגבל לחקלאות בלבד ונכון להיום לא ניתן לבנות עליה.
היתרון הגדול שברכישת קרקע חקלאית הינו שלאחר ביצוע תהליך של שינוי ייעוד הקרקע לקרקע לבנייה אשר מכונה גם “הפשרת קרקע”, ערך הקרקע ופוטנציאל הפיתוח שלה יעלו באופן מאוד משמעותי ופוטנציאל הרווח עבור הרוכשים הינו מאוד גבוה.
על מנת לוודא שאכן מדובר בקרקע שתוכל לעבור הליך של שינוי ייעוד יש לבדוק ראשית את התב”ע וצבע הקרקע.
בדיקת התב”ע וצבע הקרקע
אחד ההיבטים המכריעים והחשובים ביותר לבדיקה בעת רכישת קרקע חקלאית הוא צבע הקרקע. כאמור, לקרקעות שונות ישנם ייעודים שונים וצבע הקרקע במפות נותן אינפורמציה לגבי הייעוד שהוגדר עבור הקרקע ועל פוטנציאל הפיתוח שלה בעתיד.
קרקע צהובה במפות מסמלת כי בתוכנית בניין-עיר (תב”ע) השטח בו ממוקמת הקרקע מיועד לבנייה, וכעת נותר שהרשויות ישלימו את התהליך התכנוני אשר ישנה יהפוך את הקרקע לזמינה לבנייה.
קרקע צהובה משמעותה שבוודאות ניתן יהיה לבנות על השטח בעתיד, והשאלה היא רק מתי. קרקע ירוקה בתב”ע, לעומת זאת, מעידה על כך שהקרקע מיועדת לשימוש חקלאי ושטחים פתוחים כך שהיא אינה מיועדת לבנייה.
רשות מקרקעי ישראל היא האחראית על ניהול משאבי הקרקע של ישראל ומפקחת על הקצאה ושימוש בקרקעות ברחבי הארץ. במאגר המידע של הרשות ניתן למצוא מידע רב ערך על הקרקע, לרבות ייעודה, הגבלות וכל הזכויות הקיימות.
בדיקת זכויות קיימות על הקרקע
לפני רכישת קרקע חקלאית, יש חשיבות רבה לעריכת בדיקה יסודית של כל הזכויות הקיימות על הקרקע. זכויות קיימות יכולות להשפיע על פוטנציאל הפיתוח ועל יכולת השימוש העתידית בקרקע.
למשל, יתכנו הסכמי חכירה קיימים, זכויות שימוש, הערות אזהרה או שעבודים אחרים על הקרקע, אשר עלולים להגביל את פוטנציאל הפיתוח שלה או להשפיע על ערכה.
חשוב לעיין בכל תיעוד רלוונטי ובמידה ונתקלים באחד מהמאפיינים שצוינו מעלה מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי כדי להבין את השפעת הזכויות הקיימות על פוטנציאל ההשקעה בקרקע.
בדיקת האפשרות להפקעות והיטלים עתידיים
הפקעות והיטלים עתידיים מהווים שיקול חשוב בעת בדיקת קרקע לרכישה.
הפקעה מתייחסת לסמכותה של המדינה לקחת קרקע פרטית לטובת שימוש ציבורי, כגון עבור פרויקטים של תשתית או פיתוח.
היטלים עתידיים הינם מיסים או אגרות פוטנציאליים אשר עשויים להיות מוטלים על הקרקע בעתיד על ידי רשות מקומית או על ידי המדינה.
חשוב להבין את האפשרות של הפקעות והיטלים עתידיים על הקרקע, לבדוק האם קיימים כאלה לגבי הקרקע שאותה אתם מעוניינים לרכוש ולהעריך את השפעתם הפוטנציאלית על ההשקעה.
בדקו האם מוכר הקרקע הוא גורם אמין?
קיימת חשיבות רבה לרקורד של המוכר בתחום. הליך שינוי הייעוד הינו תהליך ארוך, אשר במהלכו נדרש אישורן של מספר רשויות.
לפיכך, קיימת חשיבות רבה להיכרות מעמיקה עם התחום ויכולת לזהות את הקרקעות הנכונות והמתאימות, אשר לגביהן קיים סיכוי גבוה מאוד לשינוי ייעוד. יזם בעל ניסיון רב בתחום ידע לבחון את מכלול התנאים הרלוונטיים ולזהות קרקעות שצפויות להיות מאושרות לשינוי ייעוד על ידי הרשויות השונות ושפוטנציאל הרווח שלהן גבוה.
על כן, בעת בדיקה של קרקע חקלאית לרכישה, מומלץ לבדוק את ההיסטוריה של העסקאות שהמוכר ביצע בעבר. מוכר אמין עם רקורד טוב יכול לספק ביטחון רב יותר בנוגע לעסקה ולסיכויי ההצלחה של התהליך.
בקשו לראות חוות דעת שמאית לפי תקן 22
כל גורם המשווק קרקע חקלאית מחויב להציג בפני הקונים הפוטנציאליים חוות דעת שמאי אשר נערכה לפי תקן 22. תקן זה קובע את הכללים לפיהם על שמאים לערוך חוות דעת בגין קרקע שאינה זמינה לבניה, כאשר המטרה היא שלאחר קריאת חוות הדעת יהיה בידי הקונה הפוטנציאלי את כל המידע הדרוש לצורך החלטה מושכלת בנוגע לכדאיות העסקה.
במסגרת חוות הדעת על השמאי לציין, בין היתר, את הערכת שווי הקרקע בהנחה ששינוי הייעוד לא יתרחש, את הסיכויים לכך ששינוי הייעוד אכן יתרחש והערכת פרק הזמן עד לסיום התהליך, וכן הערכה של שווי הקרקע כאשר תהיה זמינה לבניה.
בנוסף, על השמאי לציין את המכשולים הצפויים במסגרת התהליך ואת העלויות הכרוכות בתוכנית לשינוי הייעוד כגון הוצאות תכנון ופיתוח, והעתק תשתיות וכן את המיסים הצפויים לרוכשים, דוגמת היטל השבחה.
חוות דעת שמאית כאמור, תיתן לרוכשים ודאות הרבה יותר גבוהה לגבי העסקה ותאפשר להם לקבל החלטה מושכלת לגבי הכדאיות שבה.
מיקום הקרקע וסיכויי ההפשרה שלה בעתיד הנראה לעין
כמו בכל עסקת נדל”ן, גם כאן מיקום הקרקע החקלאית מהווה גורם מכריע שיש לקחת בחשבון שכן היא יכולה להשפיע על הסיכויים להפשרה של הקרקע.
על מנת שהרשות המקומית תרצה לפתח את השטח ולאשר את שינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה, הקרקע צריכה להיות בסמיכות ליישוב, שכן למועצה המקומית יש אינטרס ליצור רצף טריטוריאלי ולאשר לבניה קרקעות הצמודות לשכונות ולתשתיות קיימות.
לפיכך, הסיכוי לשינוי ייעוד של קרקע הממוקמת בסמיכות לשכונות קיימות הינו גבוה משמעותית מאשר קרקע הממוקמת באזור שאינו קרוב למקום יישוב. גורמים נוספים כמו קרבה לאזורים עירוניים, סמיכות לאזורי ביקוש, תוכניות לפיתוח תשתיות וביקוש גבוה לקרקעות באזור יכולים להשפיע על הסבירות להפשרה ועל פוטנציאל הרווח בעסקה.
כאמור, רכישה של קרקע חקלאית להשקעה יכולה להניב תשואה מאוד משמעותית עבור הרוכשים.
על מנת להבטיח שהקרקע הספציפית בה אתם מתעניינים אכן תשנה ייעוד ותמצה את פוטנציאל הרווח הגלום בה, חשוב לבצע את כל הבדיקות שצוינו במאמר זה ולוודא שאתם רוכשים את הקרקע ממוכר מהימן ובעל רקורד מוכח בתחום זה.
רכישה של קרקע כאמור תיתן לכם שקט נפשי ותבטיח שכעת יהיה זה רק עניין של זמן עד שפוטנציאל הרווח אכן יתממש.
