תקן 22

תקן 22 – כל מה שחשוב לדעת

בשני העשורים האחרונים מחירי הדירות והבתים בישראל נמצאים בעליה מתמדת, ומרחיקים רבים מהאפשרות לרכוש דירה. הדבר מביא את אותם אנשים לחפש אלטרנטיבה לרכישת נדל”ן מבלי שיצטרכו להיפרד מההון העצמי הגבוה הנדרש לצורך רכישת דירה. חלקם מוצאים את האלטרנטיבה בדמות קרקע חקלאית, אשר עשויה להיות אפשרות משתלמת וכדאית, ויכולה לתת לרוכשים עליית ערך משמעותית, עד כדי מאות אחוזים.

קרקע חקלאית היא קרקע שנכון להיום הייעוד שלה הוא למטרות חקלאות. על מנת שערך הקרקע אכן יעלה באופן משמעותי, הקרקע צריכה לעבור תהליך של שינוי ייעוד לקרקע זמינה לבנייה. מדובר בתהליך רב שלבי, שמעורבות בו מספר רשויות, והוא עשוי להמשך זמן ממושך למדי. בנוסף, לא כל קרקע חקלאית בהכרח תעבור שינוי ייעוד לקרקע המאפשרת בניה למגורים.

מהו תקן 22?

כיום ניתן למצוא קרקעות חקלאיות רבות המשווקות לציבור כקרקעות להשקעה, תחת הבטחה שהן יעברו שינוי ייעוד וניתן יהיה לבנות עליהן בשלב כלשהו בעתיד. תחום המקרקעין הוא עולם ומלואו ודורש במרבית המקרים הבנה עמוקה של הנתונים והמצב התכנוני. על מנת שהרוכש הפוטנציאלי יוכל להעריך את התוכנית העסקית והמחירים העכשוויים והעתידיים כאחד, אישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים תקן שמאי אשר יאפשר לכל רוכש לכמת את סיכויי הפשרת הקרקע, השווי הצפוי וצפי הזמן המוערך להפשרה.

“תקן 22 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות”, הינו תקן צרכני שאושר בשנת 2014. מטרתו של התקן הינה לוודא שלרוכשים הפוטנציאליים יהיו את כל המידע והכלים, שיאפשרו להם לקבל החלטה מושכלת בנוגע לעסקה המוצעת, לרבות הסיכויים והסיכונים הכרוכים בה.

תקן 22 בחוק הגנת הצרכן

תקנות תקן 22 בחוק הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע”ז-2016, קובעות חובת גילוי פרטים בעת שיווק ומכירת קרקע חקלאית. על פי התקנות, מי שמפרסם קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה, יגלה לצרכן באופן ברור ובולט בפרסומת כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. בנוסף, התקנות קובעות שמשווק קרקע שאינה זמינה לבניה חייב למסור לרוכש, בכתב וללא תשלום, שומת מקרקעין מעודכנת שנערכה לפי תקן 22. את השומה יש למסור לרוכש זמן סביר מראש, ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד ההתקשרות עם הצרכן בחוזה או במסמך אחר המייצר חבות.

מה אומר תקן 22?

תקן 22 קובע סט של כללים עבור שמאי מקרקעין לקרקעות שאינן זמינות לבניה. כללים אלה משמשים לעריכה של שומה לקרקע שמשווקת לציבור בישראל על בסיס ציפיות לכך שמצבה התכנוני של הקרקע ישונה בעתיד, ותאושר בה בניה. מדובר בתקן בעל חשיבות רבה, שבא להגן על ציבור הרוכשים.

בשומה יפרט השמאי את מצבה המשפטי הנוכחי של הקרקע ואת כלל התוכניות החלות על הקרקע נכון להיום.בנוסף, יצוינו הפרטים המזהים של הקרקע, תיאור השטח וכן את קיומם, או העדרם של תשתיות ומתקנים ברמה אזורית, ארצית או מקומית אשר יכולים להשפיע על האפשרויות לבניה על הקרקע.

בנוסף, בשומת מקרקעין שנערכה על פי תקן 22 תינתן הערכה של שווי הקרקע, בשני מצבים שונים:

1. הערכה של שווי הקרקע במצבה התכנוני הנוכחי, על פי התוכניות המאושרות כיום. כלומר, מה שוויה של הקרקע כקרקע חקלאית. הערכה זו אינה מביאה בחשבון שינוי או אפשרות לשינוי ייעוד עתידי. המטרה היא כמובן לתת לרוכש להבין מה ערכו של הנכס שיהיה בידו, במידה ששינוי הייעוד לא ייצא לפועל.
2. הערכה של שווי הקרקע במידה שבעתיד תאושר תוכנית, אשר תשנה את ייעודה של הקרקע ותהפוך אותה לזמינה לבניה.

בהערכת מצב זאת, בדיקת שמאי לקרקע חקלאית צריכה לכלול, בין היתר, את הנתונים הבאים:

• פירוט של כלל התוכנית המוצגת על ידי הגורמים המשווקים את הקרקע, והסברים בנוגע להבדלים בין המצב הקיים לבין התוכנית המבוקשת. כמו כן, השמאי נדרש להדגיש שהתוכנית המשווקת אינה מחייבת את רשויות התכנון השונות, ושהיא טעונה את אישורן של אותן רשויות.
• בחינה של הסבירות שהתוכנית אכן תאושר, ואת אבני הדרך שיש לעבור בדרך לקבלת אישור שינוי הייעוד. בין היתר, יציין השמאי את השלבים ורשויות התכנון שאותן יש לעבור, הצורך בטיפול בהתנגדויות צפויות, פינוי פולשים (במידת הצורך), הסרת חסמים, העתקת תשתיות ועוד.
• הערכת פרק הזמן שנותר עד לאישור התוכנית שתאפשר בניה, לרבות הנימוקים להערכת זמן זו.
• הערכה של כלל העלויות הכרוכות בתוכנית לשינויי היעוד, לרבות הוצאות תכנון, פיתוח, הוצאות חלוקה ופרצלציה, העתקת תשתיות ועוד. כמו כן, יציין השמאי את המיסים הצפויים לחול על רוכשי הקרקע, כגון היטל השבחה, דמי היתר, מס רכוש וכדומה.
• הערכת השמאי תכלול את השווי התיאורטי של הקרקע, בתום תהליך מוצלח של שינוי הייעוד. יחד עם זאת, במקרה שבו השמאי מעריך כי הסבירות למימוש התוכנית הינה קלושה, הוא יציין זאת על גבי השומה באופן בולט ומפורש, ימנה את הסיבות להערכה זו, ו לא יעריך את שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד.
• השמאי נדרש להדגיש במיוחד את עצם האפשרות ואת מידת הסיכון לכך שהתוכנית המוצגת על ידי משווקי הקרקע לא תתממש, וידגיש שכל ההערכה שביצע הינה היפותטית ואינה משקפת את שוויה הנוכחי של הקרקע.

לסיכום, רכישה של קרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת מאוד בתנאי שהרוכשים ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות ווידאו את התקיימותם של התנאים שיאפשרו שינוי ייעוד. תקן 22 לקרקע חקלאית הינו תקן שמטרתו להגן על רוכשי קרקעות חקלאיות, ושומה שנערכה לפיו נותנת בידי הרוכש הפוטנציאלי מידע מפורט, אובייקטיבי ומקצועי שיאפשר לו להחליט האם מדובר ברכישה כדאית עבורו, בנקודת הזמן הנוכחית.

על מי שמתעניין ברכישה של קרקע חקלאית לפנות לגורמים המשווקים את הקרקע, ולבקש לקבל לידיהם שומה שנערכה לפי תקן 22. כך יידעו האם אותה קרקע עונה על הקריטריונים שהגדירו לעצמם והאם מדובר ברכישה נכונה ומשתלמת עבורם.