המדריך שלפניכם יציג מידע חיוני אודות האפשרות להגדלת זכויות בניה בקרקע. נסביר מהו התהליך להגדלת הזכויות, למה זה כדאי ואיך עושים את זה.
מהן זכויות בניה על קרקע?
על מנת להבין מהי הגדלת זכויות בניה בקרקע, צריך קודם כל להבהיר מהן בכלל זכויות בנייה.
זכויות בניה משמשות כמנגנון לויסות והסדרת הפעילות במקרקעין מסוימים, על מנת למנוע מצב שבו בעלי קרקעות בונים ככלל העולה על רוחם באופן שעלול לסתור את האינטרס הציבורי.
מדובר בכלי חשוב המצוי בידי רשויות המדינה לצורך פיתוח ותכנון עירוני. כך למשל, זכויות הבנייה מאפשרות למנוע מצב של צפיפות יתר או חסר ביישוב מסוים.
בישראל, הזכויות הללו מעוגנות בתכנית בניין עיר (תב״ע) החלה על שטח מסוים, ומגדירות מהו היקף הבנייה המותרת עליו. מדובר בזכויות תכנוניות הקובעות את מספר המטרים שניתן לבנות במגרש ואת סוג הייעוד שלהן. כך למשל, הבנייה יכולה להיות למטרות מגורים, מסחר, משרדים וכדומה.
מהי הגדלת זכויות בניה בקרקע?
אף על פי שהיקף הבנייה המותרת על הקרקע מעוגנת חוקית בתכנית בניין עיר, ניתן להרחיב את הזכויות במקרים מסוימים ובהינתן שעומדים בתנאים מסוימים.
לצד אחוזי הבנייה הקיימים, תוכניות סטטוטוריות מצד גופי התכנון במדינה יכולות לכלול גם זכויות פוטנציאליות להרחבת השטח המיועד לבנייה. כמו כן, כחלק מצפיפות האוכלוסין הגוברת בארץ והתמעטות הקרקעות הזמינות לבנייה, הרשויות המוניציפליות מקדמות לעיתים קרובות את הרחבת הזכויות.
על מנת לנצל את ערכי הקרקע הגבוהים באופן מיטבי, אחוזי הבנייה מוגדלים באזורים רבים ברחבי הארץ, בדגש על קרקעות המצויות בסמיכות לתשתיות. במקרים מסוימים, העיריות יוסיפו גם שימושים נוספים לקרקע, כמו לדוגמא תוספת של יחידות דיור למתחמי משרדים או לחילופין תוספת מסחר לקרקעות לבניית מגורים.
אם כן, זכויות בנייה מוגדלות מאפשרות לבעל הקרקע לבנות נכסים בשטח נרחב יותר, מה שמגדיל את פוטנציאל ההשבחה והרווח בצורה משמעותית. גם העיירה מרוויחה מהרחבת הזכויות, שכן היא זוכה לפתח את האזור המצוי בשטחה באופן שנותן מענה לצרכי האוכלוסייה בנוסף לגביית היטל השבחה המהווה הכנסה לעירייה. התושבים, מצדם, זוכים לפתרונות מגורים, למענה לצורך הגובר למשרדים ואזורי מסחר שוקקי חיים.
במילים אחרות, כאשר התכנון נעשה בצורה ראויה ונכונה, הרחבת זכויות בקרקע מיטיבה עם כל הצדדים המעורבים – בעלי הקרקע, הרשויות המקומיות וכלל התושבים.
חשיבות העצמת זכויות בנייה על קרקע כחלק מהשקעת נדל״ן
הנושא של הגדלת זכויות בנייה על הקרקע רלוונטי במיוחד עבור משקיעי נדל״ן, ובייחוד כאלו ששוקלים לרכוש קרקע חקלאית המצויה בתהליכי הפשרה, השבחה ושינוי ייעוד, או לחילופין קרקע שכבר הופשרה וחלות עליה תכניות כאלו ואחרות.
במקרים כאלו, שינוי תוכנית לצורך העצמת זכויות הבנייה על השטח בו משקיעים עשוי להגדיל באופן משמעותי את ערך ההשקעה. כך לדוגמא, במידה והמגרש מיועד לבניית בתי או בנייני מגורים, הגדלת היקף הבנייה יאפשר לבנות יותר יחידות להשכרה או למכירה ובכך להעלות את ערך הקרקע.
כאמור, הרשויות המקומיות נוטות ליזום את התהליך בכל מקרה. מכאן שרכישת קרקע בפרויקט שמקודם על ידי העירייה היא האפשרות הטובה ביותר ליהנות מהרחבת הזכויות, שכן בעלי הקרקע יכול ליהנות מהתוספות מבלי להשקיע מאמצים.
איך ניתן להגדיל זכויות בניה על קרקע באופן עצמאי?
באופן עקרוני, לצורך העצמת זכויות בנייה על קרקע מעבר לפוטנציאל שהוגדר בתכנית המתאר, יהיה צורך לפנות בתהליך מסודר לוועדה המקומית ו/או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
יחד עם זאת, האפשרות הפשוטה יותר ליהנות מהיתרונות של הרחבת זכויות היא לרכוש קרקעות שכבר מצויות בתהליך כזה ביוזמת העירייה.
השקעה בקרקעות עם פוטנציאל להכפלת זכויות בנייה
החברה למימוש קרקעות מספקת שירותי ייעוץ וליווי צמודים בתהליכי השקעה בפרויקטים הכוללים פוטנציאל להכפלת זכויות.
באופן זה, המשקיעים יכולים לרכוש קרקע מסוימת להשקעה, ליהנות מעליית הערך בגין התקדמות התוכנית או מהרווח הגדול לאחר הבנייה העתידית, אך גם לקבל זכויות בנייה נוספות בחינם, ללא עלות.
המשמעות היא צפי לתשואות ורווחים גבוהים אף יותר, מבלי להעלות את מחיר ההשקעה או להשקיע מאמצים בתהליך הרחבת הזכויות.
רשימת פרויקטים עם צפי להכפלת זכויות מבית החברה למימוש קרקעות:
פרויקט ICON בנימינה
מדובר בפרויקט להקמת מתחם משרדים ומסחר במערב בנימינה. לצד זאת, קיים צפי להכפלת אחוזי הבנייה על השטח ועירוב שימושים, כך שניתן יהיה לבנות שטחי תעסוקה נוספים בתוספת דירות קטנות ושימושים נוספים.
הפרויקט ממוקם על קרקע פרטית ומצוי בסטטוס תכנוני מתקדם. תכנית המתאר כבר הופקדה, כך שהסיכויים למימוש ההשקעה גבוהים מאוד.
השקעה בפרויקט צפויה להניב למשקיעים רווחים גדולים בגין צפי לעירוב שימושים וקבלת זכויות נוספות עם שימוש למגורים.
פרויקט ICON אשדוד
פרויקט נוסף בסדרת אייקון הוא פרויקט אייקון באשדוד. במסגרת המיזם יוקם מתחם עירוב שימושים עם יחידות דיור קטנות לצד בתי עסקים חנויות ומשרדים. הפרויקט ממוקם במיקום אסטרטגי בקרבת תחנת הרכבת בעיר.
גם הפעם, הרווח היזמי עומד על מאות אלפי שקלים ומעלה בשל השבחת הקרקעות והכפלת הזכויות הצפויה.
העירייה מקדמת הגדלה של פי 2.6 בזכויות הבנייה עם תוספת מגורים בדירות קטנות. משמעות הדבר היא שמשקיעים שרכשו יחידות בפרויקט צפויים לקבל לידיהם משרד נוסף ודירה נוספת בחינם. כל היחידות בפרויקט כבר נרכשו.
פרויקט ICON אנרג׳י בחדרה
מדובר במתחם עסקים נוסף ממשפחת ICON, במסגרתו יוקמו משרדים וחנויות ומגורים במתחם ייחודי בעיר חדרה. הקרקע עליה מוקם הפרויקט כבר סיימה את תהליך ההפשרה וזמינה לבנייה מידית.
בימים אלו, החברה למימוש קרקעות ועיריית חדרה עומלות על מסמך מדיניות להעצמת הזכויות כך שעל גבי המתחם יוקמו בנוסף גם יחידות דיור בתוספת למסחר ולמשרדים (ושימושים נוספים).
משקיעים שרכשו יחידה בפרויקט אייקון אנרג׳י בחדרה יוכלו ליהנות מהרווחים שיתקבלו בשל תוספת הזכויות העתידית. זכויות הבנייה שברשות המשקיעים יוגדלו באופן שיאפשר להם לקבל זכויות על דירות קטנות, נוסף על המשרדים.
מתחם העסקים החדש מול פארק ברעננה
פרויקט מול פארק רעננה עתיד לכלול לא פחות מ-145 אלף מ״ר של שטחי משרדים ותעסוקה במיקום מבוקש בעיר בצמוד לתחנת הרכבת.
המתחם מצוי בשלב התוכניות המפורטות, ומיועד לכלול גם עירוב שימושים, עם מתחמי תעסוקה והיי טק חדשניים לצד מתחמי מסחר, חנויות ופנאי.
רוכשי יחידות בפרויקט צפויים ליהנות מרווחים גדולים של כמה מאות אלפי שקלים, גם הפעם לא רק בשל הבעלות על נכס במתחם אלא גם לאור הצפי להגדלת זכויות הבנייה במתחם.
תוספות הבנייה ישמשו לצורך בניית משרדים נוספים, ולדברי ראש העיר גם יחידות מיקרו דיור קטנות.
