רכישת קרקע מופשרת מעמידה הזדמנות פז למשקיעים פוטנציאליים שמחפשים אפיק השקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי לטווח הקצר-בינוני וברמות סיכון נמוכות.
קניית קרקעות מופשרות היא אחד מסוגי ההשקעות המורכבות בעולם הנדל"ן לאור הידע והניסיון שדרושים לאיתור וביצוע עסקה משתלמת ובטוחה.
אז מה חשוב לדעת על בקרקעות מופשרות למכירה? למה כדאי להשקיע בהן, ממה כדאי להיזהר ואיפה בכלל ניתן למצוא אותן? המומחים שלנו בחברה למימוש קרקעות מסבירים.
השקעה בקרקעות מופשרות – תקציר
| שאלה | תשובה |
|---|---|
| מהי קרקע מופשרת? | בדרך כלל מתכוונים לקרקע חקלאית שעברה שינוי ייעוד לקרקע זמינה לבניה, לרוב למגורים (אבל לא רק) |
| מי אחראי על הפשרת הקרקע? | הרשויות המקומיות או המדינה לפעמים גם בייזום יזמים פרטיים. אישור ההפשרה מתקבל בוועדות המקומיות, מחוזיות וארציות לתכנון ובניה |
| השלבים בתהליך ההפשרה | בדרך כלל בניית והגשת תכניות מתאר, לאחר אישורה תכנון תוכנית מפורטת ביצוע איחוד וחלוקה מחדש, הגשה לאישור לוועדות הרלוונטיות, אישור והפשרת הקרקע |
| יתרונות פוטנציאליים | השקעה בעלות נמוכה יחסית לנכס בנוי וברמות סיכון מופחתות, אך עם פוטנציאל רווח אדיר (בעיקר לאחר הגדלת הזכויות) |
| חסרונות, סיכויים וסיכונים | השקעה לטווח קצר-בינוני. עם זאת, גם היא יכולה להיתקל במכשולים כמו בעיכובים. חישוב מרכיב הזמן אינו מדע מדויק ולרוב מבוסס על הערכה |
| טווח מחירים משוער | משתנה בהתאם למיקום, גודל, פוטנציאל ההפשרה והתכניות העתידיות על הקרקע |
מה זה קרקע מופשרת?
קרקע מופשרת היא פיסת אדמה שעברה תהליך מיוחד ("הפשרה") במסגרתו היא מומרת מקרקע שאסור לבנות עליה לקרקע שזמינה לבניה.
בדרך כלל כשמדברים על הפשרה, מדובר יהיה בקרקע חקלאית שלא מיועדת לבנייה ואשר עוברת את תהליך שינוי ייעוד שיהפוך אותה לזמינה לבנייה.
קרקעות זמינות לבנייה יכולות להיות מיועדות לצרכים מגוונים, לרבות מגורים, מסחר תעשייה ותיירות.
יש כל מיני סוגי קרקעות מופשרות, כאשר הסוג הנפוץ ביותר הוא קרקע מופשרת למגורים או קרקע מופשרת המיועדת למשרדים.
אז אם אתם רואים פרויקט בשיווק שבו כתוב "קרקעות מופשרות", המשמעות היא שהן שכבר קיבלו את כל האישורים הנדרשים לשינוי הייעוד שלהן לבניה למטרה כזו או אחרת.
מי מחליט אם קרקע מופשרת או לא?
מי שמחליט בסופו של יום האם לאשר את הפשרת הקרקע הם מוסדות התכנון והבנייה, בניהן הוועדה המקומית, המחוזית והארצית לתכנון לבניה.
לפעמים, היוזמה לנסות ולהפשיר את הקרקע מקודמת תוך שיתוף פעולה של כמה גורמים: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הרשות המקומית ויזמים פרטיים.
בדרך כלל, הליכי ההפשרה מתחילים מכוח החלטת רשויות המדינה ומוסדות התכנון להפשיר שטח אדמה מסוים, דבר שנחוץ בישראל לאור מצוקת הדיור ומיעוט עתודות הקרקע הזמינות לבניה.
בשלב הבא, המדינה או מוסדות התכנון תתחיל לתכנן את הבנייה על הקרקע תוך שהיא מפרסמת חלק מהמידע לציבור, בעלי הקרקעות והיזמים בשלבים כאלו ואחרים.
אותם מוסדות תכנוניים ירכיבו את תכנית המתאר ויגישו אותה לאישור הוועדה לה הסמכות לאשר את המתחם לפי מדרג הסמכויות (במידה ויש צורך באישור כזה) ולאחר מכן גם יכינו תוכנית מפורטת לאישור במידה ונדרש.
תפקידן של הוועדות הוא לוודא שתכנית ההפשרה עומדת בכל התקנים והתוכניות שנמצאות במדרג מעליה ברמה האזורית והארצית.
אישור ההפשרה לאחר עמידה בתנאים הנדרשים.
איך מתבצעת הפשרת קרקע?
הפשרת קרקע מתבצעת בתהליך הדרגתי שכולל מספר שלבים עיקריים:
שלב ראשון: בניית תכנית מתאר
תכנית המתאר מתוכננת על ידי צוות מקצועי, פנימי או חיצוני מטעם הרשות הרלוונטית בשטחה נמצאת הקרקע
בתכנית כלולים פרטים אודות סוגי ייעודי הקרקע, פריסת התשתיות שמתוכננות להיבנות בסביבה (לפעמים ברמת המאקרו ולפעמים ברמת המיקרו בהתאם לסוג התוכנית) וכן פרטים נוספים.
שלב שני: הגשת תכניות המתאר
את התכניות שיוצרו בשלב הקודם מפקידים להערות הציבור ("שלב ההתנגדויות") בוועדה לה הסמכות לאשר (מקומית, מחוזית או ארצית בדר"כ), שמחליטות על אישורן או דחייתן או תיקונן בהתאם להערות הציבור.
במידה והתקבל האישור לתכנית המתאר ובהמשך גם התכנית המפורטת, הקרקע החקלאית תוגדר כעת "כקרקע מופשרת".
שלב שלישי: תוכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה מחדש
לאחר אישור תוכנית המתאר לרוב השלב הבא הוא הכנת תוכנית מפורטת. עם הכנת תוכנית המפורטת בדרך כלל נעשה "איחוד וחלוקה", שלב בו מבצעים איחוד וחלוקה מחדש של זכויות הבניה בצורה שמבטיח לבעלים את קבלת החלק היחסי שלהם בפרויקט בהתאם לשווי, סוג וגודל הקרקע שבבעלותם.
שלב רביעי ואחרון: הפשרה ומימוש ההשקעה
השלב האחרון הוא הפשרת הקרקע. לאחר הפשרת הקרקע בכפוף לפיתוח ניתן במרבית המקרים להגיש בקשה להיתר ולהתחיל בנייה במגרש.
בנוסף, בתום ההפשרה או אפילו כשהתהליך נמצא בשלבים מתקדמים, קיימת לרוב אפשרות למכור את הקרקע בהתאם לזכויות הבניה ולשינוי התכנוני הקיים.
אופציה נוספת היא לחכות להתחלת הבניה או אפילו לסיומו, ורק אז למכור. יש לבחון את כדאיות עיתוי המימוש בהתאם לצרכים, ליעדים וליכולות האינדיבידואליים ולרמות הסיכון.
יתרונות השקעה בקרקע מופשרת לעומת קרקע לא מופשרת
יתרונות ההשקעה בקרקע מופשרת ביחס לקרקעות שאינן מופשרות הוא החיסכון בזמן ובמאמצי ההפשרה, מה שמאפשר מימוש מהיר יותר, ברמות סיכון מופחתות ועדיין ברווח משמעותי.
שורת הרווח של השקעה בקרקעות מופשרות עדיין יכולה להגיע פוטנציאלית לשיעורים של עשרות ומאות אחוזים, כך שלא חייבים להתעקש על רכישת קרקע שטרם הופשרה.
מדובר למעשה בהזדמנות פז לקנות קרקע במחיר נמוך בהרבה ממחיר נכס בנוי, וליהנות מהשבחה ועליית ערך מתמשכת ככל שמתקרבים לסיום הבניה.
אם לא די בכך, בדרך כלל קרקעות מופשרות עוברות גם תהליך שנקרא "הגדלת זכויות הבנייה בקרקע", במסגרתו מאשרים לבנות פי 2, 3, 4, או אפילו 8 ממה שנקבע בתכנית המקורית.
הגדלת זכויות הבניה על קרקעות מופשרות משקפת ניסיון להגדיל את הרווחים לעיריות מארנונה, למדינה ממיסים כמו גם ניצול משאב הקרקע הנמצא במחסור וכן למשקיעים והיזמים, שבעצם יכולים לקבל יותר רווח באותה עלות רכישה.
המשמעות יכולה להיות דרמטית ולהגיע לרווחים של עשרות ומאות אחוזים בנוסף על הרווח שהיה צפוי עוד לפני כן.
כמה עולה קרקע מופשרת לבניה?
מחיר קרקע מופשרת לבניה בהשוואה לקרקע חקלאית יהיה בדרך כלל גבוה יותר, אבל חשוב לקחת בחשבון את רמות הסיכון המופחתות והיכולת לממש את ההשקעה מוקדם יותר.
עלות קרקע מופשרת למכירה משתנה בהתאם לפרמטרים כמו מיקום הנכס, גודל השטח והתכניות העתידיות שחלות לגביה.
בדרך כלל, ככל שהקרקע מצויה במיקום מרכזי ומבוקש יותר וככל שהיא נותנת יותר זכויות בניה, כך היא תהיה יקרה יותר.
איפה אפשר למצוא קרקעות מופשרות לרכישה?
החברה למימוש קרקעות משווקת מספר פרויקטים שמציעים קרקעות מופשרות להשקעה, כולל:
מת"מ 2 בחיפה – פרויקט להקמת פארק עסקים וטכנולוגיה מעורב שימושים עם שטחי מסחר, משרדים ומגורים, שעתיד לשנות את פני מפרץ חיפה. צפויה הגדלת זכויות בשיעור של פי 4 עד 8.
פרויקט Icon אשדוד – תכנית להקמת פארק הייטק חדש ועתידני בעירוב שימושים בעיר הנמל, שעתיד להפוך לרובע המבוקש באזור בדרום. אושרה תוספת זכויות בנייה של עד 650%, כולל 30% לצרכי מגורים.
פרויקט Icon אנרג'י פארק חדרה – מתחם יוקרתי ליד הים שיכיל בנייני מגורים, משרדים ומרכזי בילוי ופנאי. אושרה הכפלת זכויות הבניה.
עוד על הפרויקטים
פארק עסקים מת"מ 2
חיפה, תוכנית חפ' 1704 ג'
ICON אנרג'י פארק חדרה
חדרה, חד/1300
פרויקט ICON אשדוד
עירוב שימושים, פארק ההייטק אשדוד
לקוחות ממליצים
החברה היחידה שמעדכנת אותי על כל שינוי ועל כל התקדמות בתוכנית!
שמח להשקיע שוב במתמ חיפה , ותודה לקלוד על הסבלנות הרבה על המקצועיות ועל איכות השירות # כן ירבו אנשים איכותיים כמוהו 💙🩵
כל צוות המשרד מדהים אבל ברצוני לציין במיוחד את קלוד לוי, המתווך והמלווה מספר 1 בתחום אשר הפגין מקצועיות ברמה גבוהה, ידע מעמיק בתחום הקרקעות, זמינות מתמדת ומחויבות מלאה למימוש מיטבי של העסקה. לכל אורך הדרך הוא השרה תחושת ביטחון ושקט נפשי, ופעל במסירות וביושרה לטובת הצלחת התהליך.
וקלוד לוי תותח אמיתי, דואג להכל מסודר ומלווה אותך עד השלב הסופי
תודה קלוד!
ברצוני לציין במיוחד את קלוד, המתווך והמלווה, אשר הפגין מקצועיות גבוהה, ידע מעמיק, זמינות ומחויבות מלאה למימוש מיטבי של העסקה, והשרה תחושת
ביטחון לכל אורך הדרך בתחום הקרקעות
בהצלחה
מההתחלה הרגשתי שאני בידיים טובות. קלוד הפגין מקצועיות יוצאת דופן, אמינות מלאה, וידע עמוק בתחום. הוא לקח את הזמן להסביר לי כל פרט ופרט, ענה בסבלנות על כל השאלות שלי, והכוון אותי בצורה כנה ושקופה.
רכשתי קרקע מופשרת בערוב שימושים, והתוכנית היא שהעירייה תכפיל את התב”ע בין פי 4 לפי 8 – וזה בזכות הייעוץ המדויק והאכפתי של קלוד. הוא לא רק מכר לי נכס, הוא באמת דאג שאבין את כל ההיבטים ושאקבל החלטה מושכלת.
אני מאושרת מהרכישה ומרגישה בטוחה בהשקעה שלי. החברה למימוש קרקעות וקלוד בפרט זכו באמון שלי, ואני ממליצה עליהם בחום לכל מי שמחפש שותף אמין ומקצועי לעסקאות נדל”ן.
תודה רבה על השירות המצוין!
התהליך מתנהל בצורה שקופה, מסודרת ונעימה, ותמיד יש מענה מהיר לכל שאלה.
חוויה מצוינת – ממליץ בחום
למרות זאת התרשמתי מהמקצועיות, הנכונות להסביר ולשתף ובעיקר הרושם של בן אדם ישר.
ממליצה
כל תהליך הרכישה הראשוני היה מאוד מפורט ומסביר. קלוד (מי שמדבר עם הרוכשים) תמיד מחייך, מייעץ ועונה לשאלות ללא עכבות, ללא מילים גבוהות וללא הטיות מכירה. גם כשהגענו לשלב התשלום ונאלצתי טיפה להתעכב, תמיד תמכו ברצונות שלי ואיפשרו לי לעשות דברים בקצב שלי. עד כה התהליך היה מעולה!
המקצועיות שלה היא ללא רבב והיא הצליחה לטפל בכל עניין בזריזות ובדיוק. אין ספק שהיא נכס גדול לחברה.
לאורך כל הדרך זכינו מהם לשירות מקצועי, אוזן קשבת, יחס אכפתי וחם ושיתוף פעולה מלא.
אנו ממליצים עליהם בחום!
יישר כח!
מירה ואלי גולדרינג
לפני כשמונה שנים התחלתי לחפש סוג של השקעה בנדל״ן, נפגשתי עם אנשים שמייצגים חברות גדולות ואנשים שהם יזמים בעצמם.
לצערי מאוד התאכזבתי בגלל המחירים הגבוהים חוסר שקיפות מנסים למכור לך שטחים שבחיים לא יופשרו והעיקר למכור, המזל שלי שאני בודק ומכין שעורי בית לפני כל כניסה לעיסקה.
ירדתי מהנושא עד שפגשתי את קלוד לוי מהחברה למימוש קרקעות ומאוחר יותר את בני שהוא בעל החברה.
קיבלתי מהם הסבר מדוייק כיצד בודקים נכס איך מנהלים את ההשקעה לאורך זמן ומידי פעם מזמנים אותי לפגישה יזומה שלהם על מנת להסביר מה עומד לקרות בתקופה הקרובה והיכן ובאיזה מצב עומד הפרוייקט.
נכון להיום הכנסתי גם את ילדיי למספר עסקאות שעובדות ואני יישן עם ראש שקט..
אני מרוויח ברוך השם מההשקעה וגם החברה מרוויחה את חלקה בכבוד.
אני אישית אמשיך להשקיע כל עוד כוחי במותני.
בברכת הצלחה לכולם
תומר דאג להסביר לנו כל שלב וכל התקדמות והכל עם סבלנות ומקצועיות.
מומלץ
תומר מבחינתי זה המורה הכי טוב שלי ברכישת קרקעות.
מ שיחה קצרה בטלפון תומר גרם לי להגיע מבאר שבע עד לרעננה ביום חמישי(שיא הפקקים) ואני יכול להגיד שזה היה שווה כל דקה של נסיעה
הפגישה היתה אמורה להעירך שעה ולשמחתי זה הגיע לכמעט 3 שעות
מבחינתי תומר הוא סוג של קוסם
הוא לוקח בן אדם(כמוני) שלא מבין בקרקעות ואחרי פגישה אחת הבן אדם יוצא כאילו עשה תואר ברכישת קרקעות
ברוך ה׳ בזכות החברה למימוש קרקעות ובמיוחד בזכות תומר היקר נכנסתי לעולם הזה של רכישת קרקעות ואם ירצה ה׳ אני יהיה שם עוד הרבה שנים וכמו שאומרים ״אני יצחק כל הדרך אל הבנק״
בקיצור אני ממליץ לכל מי שמתלבט להרים טלפון אחד לתומר ולהיכנס לעולם האדיר הזה של רכישת קרקע בחברה למימוש קרקעות
תודה רבה תומר האלוף ♥️♥️♥️
הייתי גם בחברות אחרות וההבדל ברמת באמינות מאוד גדולה
מאוד ממליץ ללכת ולפגוש את תומר לכל מי שמתכנן ורוצה להשקיע בנדלן
בני ברנשטיין
מנכ"ל החברה למימוש קרקעות, עוסק בייזום, שיווק וקידום של פרויקטים בתחום הקרקעות והנדל"ן כבר למעלה מ-30 שנה, בדגש על קרקעות בהליכי הפשרה המיועדות לבנייה רוויה ונכסים מניבים להשקעה.
