מחירי קרקעות בישראל

מחירי קרקעות בישראל – איך נקבעים ואיך לבצע בדיקת מחיר קרקע

מחירי הדיור הגבוהים בישראל, מביאים משקיעים רבים לוותר על רכישת דירה להשקעה ולחפש אלטרנטיבה טובה יותר להשקעה שתניב תשואה גבוהה יותר. אחת האלטרנטיבות הטובות ביותר הינה רכישת קרקע להשקעה.

מי ששוקל לרכוש קרקע בישראל ויבצע סקר שוק, יכול להתרשם מכך שקיים טווח רחב מאוד של מחירי קרקעות חקלאיות בישראל. אז איך תוכלו לדעת האם מחיר הקרקע אותה אותם בוחנים אכן ריאלי, והאם מדובר במציאה או שמא במחיר מופקע?

במאמר זה נפרט את סוגי הקרקעות בהן ניתן להשקיע, מהם הפרמטרים לפיהם מתבצעת בדיקת מחיר קרקע, וכיצד תוכלו להעריך האם שווי הקרקע הינו ריאלי והאם אכן כדאי להשקיע דווקא בה.

כיצד נקבע מחיר קרקע בישראל?

מחירי קרקעות בישראל נעים על סקאלה רחבה למדי של מחירים. בעת בדיקת מחיר הקרקע, נלקחים בחשבון, בין היתר, הפרמטרים הבאים:

הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע

לכל קרקע יש ייעוד שהוגדר עבורה בתוכנית מתאר ארצית (תמ”א), תוכנית מתאר אזורית, ותוכנית מתאר מקומית, והוא זה שמסדיר וקובע מה הם השימושים שניתן לעשות בקרקע. ככל שאפשרות הפיתוח של הקרקע, והשימוש שניתן לעשות בה הם מבוקשים ונדרשים יותר, כך שווי הקרקע יהיה גבוה יותר.

נעסוק בארבעה ייעודי קרקע עיקריים עבור קרקעות בישראל:

1. קרקע בייעוד לתעסוקה – מדובר בקרקע שייעודה על פי תוכניות המתאר הינו פיתוח מתחמי מסחר ותעסוקה. בקרקע מייעוד זה ניתן להקים מבני משרדים, מחסנים, קניונים, בתי עסק וכו’.
2. קרקע בייעוד למגורים – מדובר על קרקע אשר עליה ניתן לבנות מבני מגורים כגון צמודי קרקע, קוטג’ים (בנייה נמוכה) בנייה סמי רוויה ובניית בניינים ודירות בנייה רוויה.
3. קרקע בייעוד לתעשייה: מדובר בקרקע שייעודה על פי התוכניות הינו פיתוח ובניית מבני תעשייה.
4. קרקע חקלאית – קרקע חקלאית הינה קרקע שייעודה נכון להיום הינו למטרות חקלאות ועל כן נכון להיום היא אינה זמינה לבניה. על מנת שניתן יהיה לעשות בה שימוש למטרות מגורים או תעשייה ומסחר, יש צורך לעבור מסלול אישורים שיאפשר הפשרת הקרקע ושינוי ייעוד.

קרקע למגורים הינה הקרקע בעלת הייעוד המבוקש יותר ועל כן מחירה גם יהיה הגבוה ביותר. השנייה בשוויה אחריה הינה קרקע לתעסוקה, ואחרונה חביבה הינה הקרקע החקלאית שהינה בעלת השווי הנמוך ביותר. יחד עם זאת, דווקא בשל שוויה הנוכחי הנמוך, הקרקע החקלאית טומנת בחובה את פוטנציאל הגדול ביותר לעליית שווי ,אשר תביא למשקיעים את הרווח הגדול ביותר.

הפוטנציאל התכנוני העתידי של קרקע חקלאית

כאשר קובעים כמה עולה קרקע חקלאית, הערכת השווי מגלמת בתוכה גם את הפוטנציאל לשינוי עתידי של ייעוד של הקרקע, באופן אשר יביא לעליה משמעותית בערכה.

ככל שהסיכוי לשינוי הייעוד גבוה יותר, כך ערכה של הקרקע גבוה יותר. ישנם מספר גורמים שמשפיעים על סיכויי שינוי הייעוד של הקרקע:

• תמיכת הרשות המקומית – אם הרשות המקומית תומכת ואף דוחפת לשינוי הייעוד, הדבר מגדיל משמעותית את הסיכוי לכך ששינוי הייעוד אכן יתרחש.
• קיומן של קרקעות מאושרות לבניה בסמיכות או סמיכות של הקרקע לשכונת מגורים קיימת (מכיוון שלרשות המקומית יש אינטרס ליצור רצף טריטוריאלי) מגדיל באופן מאוד משמעותי את הסיכוי לשינוי ייעוד.
• בנוסף, מומלץ שרכישת הקרקע תתבצע דרך חברה מקצועית בעלת ניסיון והצלחות בתחום אשר תוכל להמשיך ולתת שירותים לאורך הדרך ובמהלך התקדמות תהליך ההפשרה.

מיקום

כמו בכל שוק המחיר מוכתב, בין היתר, מנתונים של היצע וביקוש. מכיוון שמרבית האוכלוסייה מעוניינת להתגורר באזורים מרכזיים הסמוכים למרכזי מסחר ותעסוקה, הביקוש באזורים אלה תמיד יהיה גבוה יותר. כך למשל, השווי של קרקע הממוקמת באזורי ביקוש בארץ, יהיה גבוה יותר מאשר שווי של קרקע באזור הפריפריה המרוחקת.

מחירי קרקעות חקלאיות בתל אביב ובאזורים הסמוכים לה במרכז הארץ, יהיו גבוהים באופן משמעותי מאשר מחיר קרקע חקלאית בצפון או מחיר קרקע חקלאית בדרום. גם בתוך האזורים עצמם, ככל שהקרקע ממוקמת בצמוד יותר לעיר מרכזית עם אזורי מסחר ותעסוקה, כך שוויה יהיה גבוה יותר.