כאשר מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית, אחד הפרמטרים העיקריים שהרוכשים הפוטנציאליים לוקחים בחשבון הוא כמובן שווי הקרקע, כאשר השאיפה היא שבעתיד יתבצע תהליך הפשרת קרקע שישנה את ייעוד הקרקע, ושוויה ירקיע שחקים.
אמנם שאיפה זו היא בהחלט ברת השגה, וניתן לקבל תשואה שמגיעה לעיתים גם למאות אחוזים, אך ההבנה איך לבצע הערכת שווי של קרקע חקלאית היא נקודת התחלה מכרעת בהליך ההשקעה. חישוב שווי של קרקע להשקעה יכול להיות תהליך מורכב, שכן הוא תלוי בפרמטרים ומאפיינים שונים.
אם אתם חושבים להשקיע בקרקע חקלאית או סתם סקרנים לגבי האופן בו מתבצעת הערכת הקרקע, מאמר זה ישפוך אור על השיטות והגורמים הכרוכים בחישוב שווי הקרקע החקלאית.
הפרמטרים והמאפיינים מהם נגזר ערך קרקע
כשבאים להעריך שווי של קרקע חקלאית, בדרך כלל ייעשה שילוב של מספר גישות על מנת להעריך את שווי הקרקע באופן המדויק והמקיף ביותר –
- הערכה השוואתית של מחירי השוק
אחת השיטות המקובלות לקביעת ערך של קרקע חקלאית היא באמצעות השוואה לנכסים דומים שנמכרו באזור בתקופה האחרונה. גישה זו לוקחת בחשבון גורמים שונים רלוונטיים כגון מיקום הקרקע, גודלה, איכות הקרקע והשימוש שניתן לעשות בקרקע, כדי להעריך את שווי הקרקע. אם אתם רוצים לדעת איך לחשב שווי קרקע לפי מיקום, שיטה זו נותנת שקלול של שווי עסקאות דומות באותו אזור, בקרקעות הדומות לקרקע שאותה רוצים להעריך. השוואת עסקאות רבות ככל האפשר, באותו אזור, לגבי קרקעות עם אותו ייעוד מסייעת להבטיח הערכה אובייקטיבית ומדויקת.
- הערכת שווי לפי עליית הערך הצפויה
בגישה זו, הקרקע מוערכת לפי התשואה הצפויה שהיא יכולה להניב לרוכשים. למשל, אם לאחר שינוי הייעוד הקרקע תאפשר שימוש למטרות בנייה למגורים, תתבצע הערכה של התשואה הפוטנציאלית שהשימוש בקרקע יכול לייצר. שיטה זו מאפשרת לאמוד באיזו מהירות יכול המשקיע להחזיר את השקעתו וכמה רווח הוא יכול לעשות.
רכישה של קרקע שהייעוד שלה אכן ישתנה בעתיד, יכולה להניב למשקיעים רווחים גדולים מאוד, אשר מגיעים פעמים רבות אף למאות אחוזים!. על מנת להגדיל את הסיכוי לכך שהקרקע אכן תניב את התשואה המיוחלת, מומלץ לרכוש קרקע שכבר הוגשה לגביה תוכנית לשינוי הייעוד. חשוב כמובן להבין ששווי הקרקע מהווה חלק בלתי נפרד משווי הדירה, ועל כן ככל שמחירי הדירות באזור מסוים יקרים יותר, כך גם מחירי הקרקע באותו אזור יהיו גבוהים יותר בהתאמה.
איך יודעים כמה שווה קרקע
על מנת לקבל את ההערכה הטובה ביותר לשווי של הקרקע מומלץ לקבל הערכת שמאי מקרקעין אשר לו יש את הסמכות והמומחיות באשר לאיך מחשבים שווי של קרקע. בהקשר זה, חשוב לדעת כי על פי חוק, כל יזם אשר משווק קרקע חקלאית, מחויב לספק לרוכשים הפוטנציאליים הערכת שמאי מקרקעין, שנערכה בהתאם לתקן 22.
מדובר בהערכת שווי ייחודית אשר לוקחת בחשבון את ההבדלים בין שווי קרקעות חקלאיות ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד לעומת שווי הקרקע על בסיס פוטנציאל. הערכת שווי זו, מאפשר לרוכשים הפוטנציאליים לקבל החלטה מושכלת בנוגע לקרקע.
נציין כי שומה לפי תקן 22 רלוונטית אך ורק לגבי קרקע חקלאית שטרם הופשרה, ועל כן כאשר באים לרכוש קרקע שכבר הופשרה, אין בה צורך, והיזם המשווק את הקרקע אינו נדרש לספק אותה.
במסגרת שומה לפי תקן 22 מתבצעת הערכה בהינתן שני מצבים – הערכה של שווי הקרקע במצבה התכנוני הקיים, כלומר שוויה של הקרקע ככזאת המיועדת לצרכי חקלאות, ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד. בנוסף, מתבצעת הערכה של שוויה העתידי של הקרקע, במידה שאכן יבוצע שינוי ייעוד והקרקע תהפוך לקרקע הזמינה לבניה.
במסגרת הערכת השווי לקרקע החקלאית, השמאי יציין, בין היתר, את הפרטים הבאים:
- פירוט מלא של התוכנית אשר הוגשה לרשויות, תוך הבהרה של ההבדלים בין המצב התכנוני הנוכחי של הקרקע לבין המצב הצפוי במידה שהתוכנית תאושר. חשוב להדגיש כי התוכנית שהוגשה טעונה את אישורן של רשויות התכנון השונות, ואינה מחייבת אותן, ואף השמאי מחוייב לציין זאת.
- מהן אבני הדרך אותן יש לעבור עד לאישור התוכנית על ידי רשויות התכנון השונות, ומה הסיכוי שהרשויות אכן יאשרו אותה. על השמאי לכלול פירוט מלא של השלבים שאותם יש לעבור בדרך לאישור התוכנית, כולל העתקת תשתיות במידת הצורך, הסרה של חסמים וטיפול בהתנגדויות לתוכנית.
- הערכה של משך הזמן הצפוי עד לאישור התוכנית. הדבר חשוב שכן הוא מאפשר למשקיעים לקבל צפי ריאלי לקבלת תשואה על הנכס.
- הערכת העלויות הצפויות להיות כרוכות במסגרת התוכניות לשינוי ייעוד, דוגמת הוצאות פיתוח, הוצאות תכנון, הוצאות בגין חלוקה ופרצלציה. בנוסף, על השמאי לפרט מהם המיסים שרוכשי הקרקע צפויים לשאת בהם, כגון מס רכוש והיטל השבחה. כך הרוכשים יוכלו לקחת בחשבון את מכלול העלויות עוד בטרם הרכישה.
- הערכה של השווי הצפוי של הקרקע במידה שתהליך שינוי הייעוד יסתיים בהצלחה. יחד עם זאת, אם השמאי מעריך שהסיכוי לשינוי הייעוד הוא אפסי, עליו יציין זאת ולא להעריך את שווי הקרקע לאחר שינוי ייעוד.
- מכיוון שמטרת השמאות היא לאפשר לרוכשים להבין מה מידת הסיכון שהם לוקחים בעת רכישת הקרקע, על השמאי לציין באופן מפורש מה הסיכוי לכך שהתוכנית לא תתממש, ולא ניתן יהיה לבנות על הקרקע. בנוסף, על השמאי להבהיר כי ההערכה שבוצעה בנוגע לשוויה העתידי של הקרקע הינה היפותטית ואינה משקפת את ערכה הנוכחי של הקרקע.
בהקשר זה, חשוב לציין כי מחיר הקרקע מגלם גם את רמת הסיכון עבור הרוכשים. לפיכך, ככל שתהליך שינוי הייעוד/הפשרה יתקדם בשלבים, רמת הסיכון עבור הרוכשים תפחת מאוד, ועל כן גם מחיר הקרקע יעלה. עבור רוכשים המעוניינים להפחית את הסיכונים משמעותית ולהגדיל את הפוטנציאל לתשואה מאוד משמעותית על ההשקעה, ישנה אפשרות לרכוש קרקעות שכבר נמצאות באמצע תהליך שינוי הייעוד/הפשרה. רכישה של קרקע שכבר נמצאת בתהליך וסיימה בהצלחה חלק מהשלבים בתהליך תיתן לרוכשים ודאות גבוהה יותר שתהליך שינוי הייעוד יושלם בהצלחה, וכעת יהיה עליהם רק להמתין עד לסיום התהליך.
חישוב שווי של קרקע להשקעה
כפי שניתן לראות, חישוב שווי של קרקע להשקעה אינו משימה פשוטה כלל, ויש צורך בידיעה והבנה של מכלול רחב של גורמים רלוונטיים על מנת לדעת איך מחשבים שווי של קרקע. ההבדלים בין שווי קרקעות חקלאיות ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד לעומת שווי הקרקע על בסיס פוטנציאל הם משמעותיים מאוד.
מי שירכוש קרקע חקלאית שנמצאת בתהליך שינוי ייעוד, באזור מבוקש שבו מחירי הדירות נמצאים בעליה, ייהנה מעליית ערך ככל שתהליך ההפשרה יתקדם, ובנוסף ייהנה מעלייה בשווי הקרקע הנובע מעליית ערך הדירות באזור. לעומת זאת, מי שירכוש קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד, עשוי להישאר עם קרקע חקלאית ביד ללא יכולת ליהנות מתשואה לשנים רבות.
לפיכך מומלץ לרוכשים פוטנציאליים לרכוש קרקע שכבר נמצאת בתהליך שינוי ייעוד ועברה בהצלחה חלק מהשלבים. אמנם מחירה יהיה גבוה יותר מקרקע שטרם הוגשה לגביה תוכנית, אבל רכישה של קרקע כזו הרבה יותר משתלמת שכן היא ממזערת את הסיכונים עבור הרוכשים ונותנת להם ודאות הרבה יותר גבוהה לקבלת תשואה משמעותית בעתיד.
בנוסף, ברכישה של קרקע חקלאית שלא סיימה תהליך שינוי ייעוד, מומלץ לבקש מהיזמים הערכת שווי מקצועית שנערכה על ידי שמאי מקרקעין לפי תקן 22. שומה כזאת, נותנת לרוכש מידע מקצועי, אובייקטיבי וברמת פירוט גבוהה, אשר תאפשר לו לדעת האם רכישה של הקרקע המסוימת היא אכן נכונה וכדאית עבורו.
נזכיר כי הגורמים המשווקים את הקרקע מחויבים לספק שומה שנערכה לפי תקן 22, כך שבירור השווי של הקרקע והצפי לתשואה לא יהיה כרוך בעלויות עבור הרוכשים, וכל שעליהם לעשות הוא לבקש את השומה מהיזמים המשווקים את הקרקע.
