קרקעות בזול - האם כדאי ומה לבדוק

קרקעות בזול

האם קרקעות זולות הן בהכרח קרקעות שכדאי להשקיע בהן? מהם הסיכונים בקניית קרקע במחיר זול מדי ומה חשוב לבדוק לפני הרכישה

החברה למימוש קרקעות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
זמן קריאה: 6 דקות
קרקעות בזול - האם כדאי ומה לבדוק

עלויות הדירות והבתים בישראל הולכות ומאמירות, מה שמביא רבים לחיפוש אחר פתרונות אחרים, דוגמת רכישת קרקעות בזול ובינוי עצמי, או לחילופין השקעה בקרקע במחיר נמוך במטרה למכור אותה בהמשך במחיר גבוה יותר.

בדומה לכלל אפיקי ההשקעה, קיים קשר ישיר בין רמת הסיכון בהשקעה לפוטנציאל הרווח, ובשפה פשוטה: פוטנציאל רווח גבוה לרוב ילווה גם בסיכונים מסוימים.

רכישת קרקעות בזול – האם זה כדאי?

על מנת להבין את הכדאיות לצד הסיכונים האפשריים שברכישת קרקעות בכלל וקרקעות זולות בפרט, חשוב להיכנס לעובי הקורה ולהכיר את ענף הקרקעות בישראל:

  • כ- 93% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה וניתנות לחכירה בלבד.
  • רק כ- 7% מן הקרקעות מצויות בבעלות פרטית וניתנות לרכישה ולהשקעה.
  • כל קרקע בישראל מצויה תחת ייעוד מוגדר והשימוש בה יתאפשר בהתאם לייעוד האמור.
  • ייעודי קרקעות בישראל: קרקעות חקלאיות, קרקעות מגורים, קרקעות מסחריות, קרקעות תעשייתיות, קרקעות המיועדות לשימור שטחים פתוחים ועוד.
  • את ייעודה של כל קרקע, ציבורית או פרטית, ניתן למצוא בתוכניות תב"ע (תכנית בניין עיר) ברשות המקומית/עירונית אשר הקרקע מצויה בשטחה.
  • קרקע למגורים תכלול גם זכויות בניה מוגדרות ומוגבלות, באחוזים ביחס לשטח הקרקע.
  • שווי הקרקע מושפע באופן ישיר מן הייעוד שלה וזכויות הבנייה הקיימות או העתידות להיות בה, כמו גם מן הסביבה התכנונית שלה.

רכישת קרקעות שייעודן שונה מקרקע למגורים, לפעמים מתאפשרת בעלויות נמוכות במיוחד (בהתאם לשלב התכנוני בה היא נמצאת), כאשר את העלייה בערך הקרקע ניתן יהיה לראות לכל לאורך תהליך ההפשרה והתקרבות לבנייה בפועל. ככל שפוטנציאל ההפשרה גבוה יותר וככל שיתקרב מועד ההפשרה- מחירה של הקרקע הפרטית (אשר סחירה בכל עת) יעלה וההשקעה צפויה להתברר כאחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר עם תשואות שכמעט ולא ניתן להשיג בתחומי השקעה אחרים בענף הנדל"ן.

האם קיים סיכון ברכישת קרקעות להשקעה במחיר נמוך?

אמנם היצע הקרקעות הפרטיות במדינת ישראל הוא מצומצם ביותר, אך בתוכו ישנו מנעד רחב של סוגי קרקעות, כאלה עם ייעודי קרקע הייחודיים להן וכאלה אשר נמצאות בהליכים תכנוניים שונים. רכישה של קרקע בתוך תוכנית עם ייעוד למגורים או לתעסוקה בשלבי הפשרה שונים תבוא לידי ביטוי במחיר גבוה יותר לעומת קרקע אשר אינה צפויה להיות מופשרת בעתיד הקרוב.

לעיתים, ניתן למצוא הזדמנויות ולרכוש קרקעות איכותיות בתהליכי הפשרה במחירים נמוכים במיוחד – בכך אין ספק. אך ברוב המקרים כאשר קרקע זולה מדי הדבר בא לידי ביטוי באופק תכנוני ארוך שנים במיוחד (אם בכלל צפויה להיות מפושרת) ובזכויות בניה עתידיות נמוכות או שלא ניתנות לכימות. ועל כן, קניית קרקע במחיר זול במיוחד, בעידן בו עתודות הקרקע הפרטיות כה מוגבלת, עשויה להעיד על רמת הסיכון בהשקעה ולפעמים אינה כדאית.

האם קרקעות זולות הן בהכרח קרקעות שכדאי להשקיע בהן?

מהם הסיכונים בהשקעה בקרקעות זולות מדי?

השקעה בקרקע חקלאית זולה ללא תוכנית או עתיד תכנוני טומנת בחובה סיכונים רבים. הסיכון הראשון בראש ובראשונה הוא סבירות הקרקע להיות מופשרת והסבירות האם אכן תחול עליה תוכניות בניה בעתיד.

בהנחה שאכן יש לה סבירות מסוימת להיות מופשרת, הסיכון הנוסף טמון בהיקף השנים שתהליך כזה עשוי לארוך. במידה והקרקע אינה בעלת צפי הפשרה כלל, עלולה להיות הקרקע חסרת ערך עבור המשקיע הממוצע.

יחד עם זאת במקרים מסוימים תיתכן קרקע חקלאית זולה (אשר נמצאת בתוך אחת מתוכניות הבנייה) שערכה יעלה במאות אחוזים עם התקדמות תהליך ההפשרה. זהו אכן תרחיש אפשרי ומציאותי ביותר, אך השקעה שכזו דורשת קיום של בדיקות מעמיקות, רמת מקצועיות גבוהה וניסיון בתחום.

את הסיכון ניתן לצמצם מאוד באמצעות בחינה של הקרקע, הייעוד שלה, זכויות הבניה אשר נותנת (או צפויה לתת), הסטטוס התכנוני והתוכניות שחלות עליה כמו גם זיהוי של אינטרסים ממשלתיים וציבוריים בהפשרת הקרקע.

בשונה מענף נכסי הנדל"ן הבנויים, אשר מאפשרים את מימוש הנכס באמצעות השכרה או שימוש עצמי במקרים בהם השוק מציג ירידת מחירים (אירוע חריג בפני עצמו), רכישת קרקעות בזול וללא בדיקה ותכנון מוקפד, עשויים להותיר את המשקיע בבעלות על נכס שאינו מניב ואינו מוליד תשואה בשום צורה.

מדינת ישראל והרשויות המקומיות מבינות את היקף משבר הנדל"ן והמחסור בדיור בר השגה הנובע ממיעוט הקרקעות המיועדות למגורים.

אלו, מתכננות מבעוד מועד ועל פי פרמטרים וצרכים רלוונטיים- שינוי ייעוד של קרקע לטובת הרחבת קרקעות המיועדות לבניה ולמגורים. רכישה לפי פרמטרים ברורים ומאפייני יסוד הופכת את ההשקעה בקרקע בהליכי הפשרה (או קרקע שהיא כבר בייעוד לבניה) לרווחית ביותר ומאפשרת לצמצם את הסיכונים למינימום ולהפוך את ההשקעה לבטוחה.

פרמטרים שחשוב לבחון לפני רכישת קרקע להשקעה

בטרם ביצוע השקעה בכל אפיק, ובוודאי בענף הקרקעות בנדל"ן, מומלצת למידה והיכרות עם הנושא, הסיכונים הטמונים והאפשרויות השונות. החיפוש אחר קרקעות זולות בלבד טומן מגלם סיכון רב ומיותר, ולעתים מוטב למצוא את הדרך להגדיל את סכום ההשקעה לטובת הפחתת הסיכון.

הסיכון הנמוך ביותר נמצא ברכישה של קרקע מופשרת וזמינה לבניה למגורים אשר מטבע הדברים תהיה יקרה בהרבה מקרקע חקלאית בתהליכי הפשרה – מה שמעקר מן היסוד את ההשקעה עבור רבים המחפשים השקעה בתקציב מצומצם.

במידה ונרצה לצמצם את תקציב ההשקעה ובו בזמן להגדיל את הרווחים הצפויים החתירה לרווחים ולתשואות תצטרך להתבסס על רכישה בזול של קרקע אשר נמצאת כבר בתהליך הפשרה (אך עדיין לא הופשרה) במטרה ליהנות מעליית הערך שלה בגין התקדמות התהליך התכנוני או בגין תוספת של זכויות בניה (תוספת של דירות, משרדים, ומסחר) שיכולה להיות משמעותית ביותר בתוכניות מסוימות (אף להגיע לתוספות והגדלה של פי 2 בזכויות הבניה להכפלות נוספות בשווי הנכס).

לפניכם מספר טיפים ואלמנטים לבחינה בהשקעה בקרקע חקלאית:

  • תקן 22 – קרקע חקלאית המצויה תחת תקן 22 – תקן שמאות הקובע את מעמד הקרקע, סיכויי ההפשרה שלה והערכת זמן ההפשרה- תספק שקיפות מלאה והערכת מצב ריאלית למעמדה, לסיכון ולפוטנציאל הרווח. מומלץ לרכוש קרקעות פרטיות המצויות תחת תקן זה בלבד.
  • בחינת העתיד התכנוני בסביבת הקרקע – האם הקרקע האמורה מהווה חלק מפארק? האם מתוכנן במקום מרכז מסחרי או תעשייתי שעשוי לפגוע באיכות החיים? האם האופק התכנוני טרם הוגדר, מה שעשוי לגרום להגברת הסיכון בשל תכנון עתידי שלא יאפשר בניה ומימוש?
  • אזורי ביקוש – במדינת ישראל קיים פער של ממש בעלויות הנדל"ן בין המרכז לפריפריה, ובין אזורי הביקוש הבולטים לכאלו שפחות. השקעה בקרקע מלכתחילה מתבססת על מימוש העסקה וגריפת התשואה בטווח בינוני לפחות. לא מומלץ להמר על קרקעות באזורים שאינם מבוקשים, ולצפות לשינוי שאולי לא יתרחש בשנים האמורות.
  • זכויות בניה – חשוב לבדוק את זכויות הבניה הצפויות בקרקע. רכישת קרקע בעלת זכויות בניה נמוכות עשויה להוליד סיטואציה בה למרות היקף מכובד של קרקע- לא ניתן יהיה ליישם עליה נכס מגורים בגודל ראוי, מה שיצניח פלאים את ערכה. לעיתים מתפתים משקיעים לקנות קרקעות זולות בציפייה לקבל זכויות לדירות מבלי לבדוק את זכויות הבניה הצפויות בקרקע בהתאם לתוכניות שחלות עליה. אלו המתפתים מגלים בסופו של דבר כי המחיר הנמוך גילם צפי זכויות בניה עתידיות נמוך ונותרים עם חלקי דירות ונכסים, דבר המקשה על מימוש ההשקעה. בקרקעות מופשרות ניתן לראות את אחוזי הבנייה\צפיפות יחידות הדיור לדונם בהוראות התוכנית המאושרת.
  • אינטרס ממשלתי – גורם אפשרי נוסף שיסייע בהחלטה על הפשרת קרקע בישראל הוא אינטרס ממשלתי דוגמת הסכמי גג שנחתמו אל מול הרשות המקומית במטרה להגדיל התחלות בנייה ועוד.
  • ליווי מקצועי – היעזרות בשירותים של חברה או גוף מקצועי המתמחה בתחום אשר יוכל לספק את כל הכלים הדרושים עבור המשקיע לבחון ולבצע השקעה מוצלחת כמו גם להסתייע בשירותי החברה לאורך הדרך הן בייעוץ, הן במכירה והן בהתאגדות עתידית לקראת בניה.
  • אורך רוח כלכלי – ככל שמועד הפשרת הקרקע קרוב יותר על פי תקן 22 ועל פי מבחנים נוספים, כך גם ערכה יהיה גבוה יותר. השקעה בקרקעות תוך הצגת אורך רוח כלכלי וחתירה להשקעה לטווח בינוני לפחות תגדיל את סיכויי הרווחיות של העסקה. במקרים רבים מדובר בקרקעות סחירות אשר מאפשרות מכירה של הקרקע ברווח גדול על ידי המשקיע עוד טרם מועד ההפשרה, על פי השווי הריאלי של הקרקע בעת האמורה.

ניתן למצוא כיום חברות ישראליות אשר מתמחות בהשקעות נדל"ן שונות, לרבות השקעה בקרקעות. חברות מסוג זה משלבות בין שירותים של מומחי נדל"ן, יועצים משפטיים ובעלי מקצוע רלוונטיים נוספים, ומלוות את העסקה מיסודה ועד למימוש שלה. בין השלבים הנדרשים לביצוע ולליווי מקצועי:

איתור הנכס – איתור קרקעות פרטיות שאינן הופשרו עדיין, תוך ניתוח אזורי ביקוש.

מעמד הנכס – בדיקה מקיפה ובחינה של כל האלמנטים וגורמי הסיכון הנוגעים אליו, מצב תב"ע וייעוד, אחוזי בניה ופוטנציאל הפשרה.

ליווי של תהליך הרכישה – ליווי מקצועי ומשפטי, עריכת חוזה וחתימה עליו כחוק.

רישום בטאבו ע"י משרד עו"ד  – העברת הקרקע על שם הרוכש בטאבו ע"י עורך הדין המייצג בעסקה.

ענף ההשקעה בקרקעות מציע הזדמנויות רבות להשקעה, אשר בחלקן כוללות פוטנציאל של ממש לתשואות גבוהות.

יחד עם זאת, משקיעים רבים המחפשים השקעה זולה במיוחד לעיתים נתקלים בהשקעות שאינן אטרקטיביות ואינם מודעים לסיכונים רבים בקרקעות ללא אופק תכנוני.

את ההשקעה יש לעשות לפי קריטריונים ברורים כפי אלו שצוינו מעלה ואף מומלץ להיעזר בחברה או גוף מקצועי השולט בתחום על מנת לבצע השקעה טובה וחכמה.

פרויקטים המציעים קרקעות להשקעה ברחבי הארץ

ICON מתחם התחנה בנימינה

פארק העסקים במערב בנימינה

פרויקט גבעת טוסקנה

חיפה חפ/2000

בן יהודה צפון

כפר סבא, תוכנית מתאר כוללנית

רובע הים

חדרה, חד/2020

מרכז העסקים החדש

רעננה, רע/2020

ציר החינוך

הוד השרון, הר' 1302

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו