קרקע למגורים

יותר ויותר משקיעים מבקשים לבחון את הכדאיות של ההשקעה בקרקעות, על פניו, נראה שההשקעה בקרקע דורשת הון עצמי נמוך יותר ביחס לאפיקי השקעה חלופיים, וזה אכן כך, אבל כמו בכל סוג השקעה, יש דברים שכדאי לדעת ושיקולים שצריך לקחת בחשבון.

במדריך שלפניכם כל המידע אודות תהליך שינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, היתרונות של השקעה בקרקע מסוג זה ומאפייני המשקיעים שמתאימה להם השקעה שכזו.

מהי קרקע למגורים?

ייעודן של הקרקעות בישראל מוגדר מראש. בין הייעודים השונים: קרקע למגורים, לצורכי חקלאות, למסחר, לתיירות ועוד. את ייעוד הקרקעות השונות ניתן לראות בתוכנית בניין ועיר, המכונה תב”ע, כך שאם ברצונכם לבחון קרקע לצורכי השקעה, כדאי לכם להכיר אותה.

קרקע מאושרת למגורים היא קרקע שמיועדת לבנייה. כיום יש תהליך שמכונה “הפשרת קרקעות”, אשר במסגרתו קרקעות שמיועדות לחקלאות עוברות הליך שינוי ייעוד, על מנת שבעליהן יוכלו להקים בהן נכסים ולפתח פרויקטים למגורים.

מהם ההבדלים בין קרקע למגורים לקרקע חקלאית?

בראש ובראשונה, ההבדל העיקרי והמהותי בין קרקע שמיועדת למגורים לבין קרקע שמיועדת לחקלאות הוא, שבקרקע חקלאית לא ניתן לבנות ולהקים שום מבנה מגורים. מי שיפתח קרקע חקלאית שלא הופשרה לצורך מגורים צפוי להיתקל במדיניות מאוד נוקשה, שכן מדינת ישראל תורה להרוס את המבנה מבלי שום אפשרות למיקוח או לפיצוי בעל הקרקע. בנייה על גבי קרקע חקלאית שלא שונה ייעודה הנה עברה על החוק.

שנית, כאשר מדובר בקרקע מופשרת שמיועדת למגורים, הרי שערך הקרקע עולה. למעשה, ככל שהליכי ההפשרה, ולאחר מכן הליכי הבנייה מתקדמים, כך ערך הקרקע הולך ועולה. המשמעות של כך היא, שמשקיעים שיבחרו לרכוש קרקעות חקלאיות לפני הפשרתן עתידים, ככל הנראה, לגרוף תשואה מרבית.

למה הקרקעות בישראל עוברות הליך הפשרה?

קצב ריבוי האוכלוסייה בישראל מוליד ביקוש גבוה לפתרונות דיור. מכיוון שקרקעות שזמינות לבנייה הולכות ומתמעטות, יש צורך הולך וגובר בהפשרה של קרקעות חקלאיות על מנת להגדיל את ההיצע הקיים של קרקע למגורים למכירה.

השינוי הזה הנו מבורך עבור בעל הקרקע, שכן הוא מעלה את הערך שלה בעשרות ואף במאות אחוזים, ולכן הרבה מאוד משקיעים שואפים להשקיע ברכישת קרקעות למגורים בשטחים שעתידים לעבור הליך הפשרה.

תהליך שינוי ייעוד של קרקע מסטטוס חקלאי לקרקע המיועדת למגורים

הפשרת קרקע יכולה להתבצע ביוזמת רשויות מקומיות או ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, אשר מרבית הקרקעות בישראל (כ- 90%) מצויות ברשותה.

הוועדות המקומיות, שמורכבות ממהנדס הרשות המקומית וחברי המועצה, אמונות על בחינת הבקשות והתוכניות שמוגשות להן לצורך שינוי ייעוד הקרקע, ואת המלצותיהן בנדון הן מעבירות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

תפקידה של הוועדה המחוזית הוא לבחון את תקינות הבקשות ועמידתן בתנאי הסף שקבועים מראש לצורך שינוי ייעוד קרקע. לשם כך היא משווה את התוכניות שבבדיקה לתוכניות מתאר שונות, בוחנת את התאמתן למאפייני הקרקע והסביבה ועוד.

בבדיקתה של הוועדה המחוזית לוקחים חלק אנשי מקצוע שונים שמומחיותם רלוונטית לכך. פרט לכך, המתכנן המחוזי מגיש את המלצותיו, והוועדה פוסקת האם לטפל בבקשה במסגרת הליך המכונה “הפקדה” או לדחות אותה. במידה והוועדה בוחרת לטפל בבקשה, היא עשויה לדרוש עריכת שינויים בתוכניות.

לאחר קבלת התוכניות המתוקנות, הן מתפרסמות בפומבי על מנת לאפשר לבעלי עניין להביע הסתייגויות תוך 60 יום לכל היותר ממועד הפרסום. הוועדה עשויה לזמן בעלי עניין שהביעו התנגדות ולדון בכך לצורך קבלת החלטה סופית. במקביל התוכניות מועברות לשר הפנים, שמכריע האם הן מאושרות או שלא.

בשלב זה יכולים להיות 3 תרחישים שונים:

1. התוכניות יידחו.
2. ההסתייגויות יידחו או שיידרשו שינויים בתוכניות בעקבות ההסתייגויות הללו.
3. התוכניות יתוקנו ויפורסמו בשנית עד לאישורן הסופי.

ניתן להגיש ערעור בגין תוכניות שנדחו. את הערעור מקבל יו”ר הוועדה המחוזית, ובמידה והוא מוצא את הערעור מוצדק, הוא מעביר את התוכניות לוועדה הארצית לתכנון ובנייה לצורך בחינתן מחדש. על החלטת הוועדה הארצית ניתן לערער רק דרך בית המשפט העליון.

איך לאתר קרקע חקלאית אשר בעתיד ישונה ייעודה והיא תהפוך לקרקע למגורים?

כפי שצוין לעיל, תוכנית בניין ועיר (תב”ע) מציגה את כל הקרקעות בשטח ישראל ואת ייעודן, אולם לא כל קרקע חקלאית צפויה לעבור הליך הפשרה.

על מנת לבחון את הקרקעות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לעבור הליך הפשרה מומלץ לבחון אילו קרקעות מצויות בקרבת ערים מרכזיות, שכונות מגורים, ישובים מאוכלסים מתפתחים ואזורי ביקוש. בנוסף, גם כדאי לכם להכיר את את תקן 22, שיעזור לכם לנתח את פוטנציאל ההשקעה בקרקע

מה זה תקן 22?

תקן 22 אושר בשנת 2016 על ידי מועצת שמאי המקרקעין של משרד המשפטים. התקן נועד להגן על מי שרוצה להשקיע בקרקעות ולהציג בפני המשקיעים באופן שקוף לחלוטין את כל האינפורמציה הרלוונטית והחיונית באשר למצב הקרקע במועד הרכישה שלה.

תקן 22 שם את הקץ לחוסר המידע, העמימות ואי הוודאות שאפפו את תחום הנדל”ן והקשו על המשקיעים ששאפו להשקיע בקרקעות לדעת אילו קרקעות מיועדות להפשרה, מהו מועד ההפשרה הצפוי של הקרקעות, מהם הליכי התכנון שמקדמים בקרקע ומה הסטטוס שלהם ועוד.

פרט לכל המידע והנתונים הללו, תקן 22 מציג גם את ערך הקרקעות, אשר עשוי להיות מושפע מסטטוס הליך ההפשרה וכן מתוכניות שאושרו, אם אושרו.

למעשה, תקן 22 בא לחשוף את כל המידע שהמשקיעים זקוקים לו כדי לקחת את הסיכון הנמוך ביותר ולהשקיע בצורה מושכלת ולא אינטואיטיבית.

אילו דברים נוספים חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית?

1. יש לוודא שקרקע חקלאית מוגדרת בשם זה, ולא כשמורת טבע או כל הגדרה אחרת.
2. האם המועצה המקומית מעודדת ומקדמת את הפשרת הקרקע, מה שעשוי להעיד על הליך הפשרה מהיר יותר.
3. לקרקעות חקלאיות שמצויות באזורי ביקוש או בקרבת אזורים מיושבים יש סיכויים גבוהים יותר להליך הפשרה מהיר. בכל מקרה, חשוב לבחון את ייעוד הקרקע והתוכניות האדריכליות, אם ישנן.

לסיכום, האם רכישת קרקע בהליכי שינוי ייעוד כדאית?

היתרונות של ההשקעה בקרקע חקלאית הנם רבים. פרט לכך שההשקעה עשויה להניב תשואה מאוד גבוהה למשקיע, זו השקעה עם פרופיל סיכון נמוך, שמצריכה סכום נמוך יחסית ליתר אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים בתחום הנדל”ן ובכלל.

עם זאת, חשוב להבהיר, שההשקעה בקרקעות חקלאיות אינה מתאימה למי שמבקש לגרוף רווחים מיד, והיא דורשת מעט אורך רוח. ככל שמשקיעים בשלב מוקדם יותר, כך הפוטנציאל להרוויח יותר עולה, אולם נדרשת לשם כך סבלנות.

תקן 22 מבטיח השקעה וודאית הרבה יותר מאשר בעבר ומבטיח למשקיעים מצג אמין של הקרקעות ושל נתוני הקרקעות שבהן הם מעוניינים להשקיע.

דבר נוסף שחשוב לדעת הוא, שקרקע מופשרת היא לא בהכרח קרקע הזמינה לבנייה מיידית, אך לנוכח נתוני הלמ”ס באשר לריבוי האוכלוסייה ונתוני הביקוש וההיצע של פתרונות דיור, אם איתרתם קרקע שמיועדת להפשרה, מומלץ לשקול את ההשקעה בה.

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה בנכס, והיא עדיפה על פני אגירת הכסף שחסכתם בחשבון הבנק. לאור הביקוש העולה, מחירי הדיור העולים והגידול באוכלוסיית ישראל, אם איתרתם קרקע שמיועדת להפשרה, ייתכן שיש לכם מכרה זהב.