השקעה בקרקע חקלאית בישראל הופכת ליותר ויותר פופולרית בשנים האחרונות, והיא יכולה להיות אפשרות השקעה כדאית מאוד עבור מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן באזורי ביקוש, מבלי להיפרד מסכומי עתק.
מבין היישובים הפוטנציאליים להשקעה בקרקע חקלאית, בולטת אבן יהודה, הממוקמת באזור השרון המבוקש. לאור תוכנית המתאר החדשה שאושרה להפקדה בתנאים, בימים אלה אבן יהודה חווה תנופת פיתוח אדירה, שאמורה לשלש את גודלה.
ככל שאבן יהודה תמשיך להתפתח, ערך הקרקעות יוסיף לעלות, מה שהופך את הרכישה של קרקעות להשקעה באבן יהודה לאפשרות השקעה אטרקטיבית. במאמר זה נבחן את יתרונות ההשקעה בקרקעות חקלאיות ביישוב אבן יהודה למכירה, לרבות תכנית “מתחם התעסוקה הדרומי החדש חנה וסע” (מתחם 9) , ומה כדאי לקחת בחשבון לפני ביצוע השקעה.
למה כדאי לרכוש קרקע חקלאית למכירה באבן יהודה?
אבן יהודה הינה מועצה מקומית הממוקמת באזור השרון, הידוע בנופים היפים, רמת החינוך הגבוהה ואיכות האוכלוסיה המתגוררת בו. בתים באזור זה נמכרים במיליונים רבים, מה שמעיד עוד על מידת הביקוש באזור.
לאור העובדה שנכון להיום לא קיימת אפשרות לבנות עליהן, מחירן של קרקעות חקלאיות באזור נמוכות באופן משמעותי ממחירן של דירות או של קרקעות לבניה.
יחד עם זאת, לאחר שיבוצע תהליך של שינוי ייעוד, ערכה של הקרקע יעלה באופן מאוד משמעותי, והמשקיעים יזכו לתשואה משמעותית, ייתכן אף של מאות אחוזים, ומעטות ההשקעות שניתן לקבל בהן תשואה כה גבוהה.
כאשר אתם בוחנים אפשרות לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לרכוש קרקע הממוקמת בצמידות ליישובים קיימים, דוגמת אבן יהודה.
מכיוון שלרשות המקומית יש אינטרס לפתח את היישוב תוך שמירה על רצף טריטוריאלי, הדבר מגדיל משמעותית את הסיכוי לתמיכה, עידוד ודחיפה של הרשות המקומית לתוכניות שינוי ייעוד שיוגשו בגין קרקעות אלה.
תוכנית “מתחם 9” – חנה וסע באבן יהודה
בימים אלה מקודמת באבן יהודה גם תוכנית “מתחם 9”, אשר במסגרתה ייעשה שימוש בקונספט של “עירוב שימושים”. עירוב שימושים הינו סגנון תכנון עירוני אשר הולך וצובר תאוצה בערים רבות בשנים האחרונות, ותוכניות רבות מוגשות תוך שימוש בקונספט זה.
עירוב שימושים, משמעו שבאותו מתחם נעשים מספר שימושים שונים כגון מגורים, מסחר ותעשייה, מרכזי בילוי ועוד. מטרת עירוב השימוש היא ליצור קהילות ברות קיימא ולאפשר לאנשים ליהנות מנוחות מירבית וגישה לכל השירותים שיזדקקו להם מבלי לעשות שימוש ברכב הפרטי, תוך הפחתת זיהום האוויר והגברת תחושת הקהילתיות. השקעה בקרקע חקלאית באבן יהודה יכולה להיות דרך מצוינת לנצל את המגמה הזו.
במסגרת תכנית “מתחם 9” ייבנו מגוון של דירות, ובין היתר דירות קטנות, אשר נכון להיום לא קיימות באזור. נציין כי ישנו ביקוש רב לדירות קטנות מצד צעירים ורווקים אשר מעוניינים לשכור דירות באזור, והמשקיעים בקרקעות למכירה באבן יהודה יזכו ליהנות מביקוש זה.
המתחם ממוקם באופן נוח ואטרקטיבי, בקרבה לתשתיות (רכבת בית יהושוע, כביש 4, כביש 2) ורבע שעה מהים. לאור הביקוש הגבוה לדירות מסוג זה באבן יהודה, השקעה בקרקעות למכירה באבן יהודה במתחם זה יכולה להיות מאוד משתלמת. למשקיעים שיבנו על הקרקע לאחר שינוי הייעוד, יהיה ביקוש גבוה של שוכרים מקרב משפחות וצעירים מחתך סוציואקונומי גבוה, אשר מעוניינים לעבור מאזור תל אביב לאזורים עם בניה חדשה ורמת חיים גבוהה יותר, ועדיין להישאר בקרבה לתל אביב.
איך לאתר נכון קרקעות חקלאיות למכירה באבן יהודה ומה חשוב לבדוק בתוכניות
על מנת שתוכלו ליהנות מהיתרונות ומהתשואה הגבוהה שמציעה רכישה של קרקע חקלאית, יש מספר בדיקות שחשוב לבצע לפני רכישת קרקעות באבן יהודה:
- האם מדובר בקרקע צהובה – אחד הדברים שהכי חשוב לבדוק הוא המצב התכנוני של הקרקע. קרקע צהובה הינה קרקע שבתוכנית בניין עיר מיועדת לבניה. במידה שהקרקע מוגדרת כצהובה, הדבר מבטיח כי בשלב כלשהו בעתיד אכן יתרחש שינוי ייעוד לקרקע, שיעלה את ערכה באופן משמעותי, וכעת זאת רק שאלה של זמן עד שהדבר יתרחש.
- מה מצב התוכנית – חשוב לבדוק מה הסטטוס הנוכחי של התוכניות. תהליכי שינוי ייעוד כרוכים בלא מעט בירוקרטיה ויכולים להימשך זמן רב. לכן, מומלץ לבדוק האם כבר הערייה כבר החלה בתהליך לשינוי הייעוד של הקרקע, ובמידה שכן, באיזה שלב של התוכנית ההליך נמצא וכמה משוכות הוא כבר עבר. אמנם העלות של קרקע שנמצאת בשלבים מתקדמים של התהליך תהיה יקרה יותר, אך ככל שהתהליך בשלב מתקדם יותר, משך הזמן שהמשקיעים יצטרכו להמתין עד להפשרה המיוחלת יהיה קצר יותר.
- האם הקרקע היא בבעלות פרטית או שמא מדובר בקרקעות מינהל – לבעלות על הקרקע יש משמעות לעניין השווי, וקרקע בבעלות פרטית שווה יותר מקרקע בבעלות מינהל. בנוסף, לבעלות על הקרקע יכולה להיות השפעה על תהליך שינוי הייעוד ומשך הזמן הצפוי עד לסיומו כאשר גם כאן, בעלות פרטית מהווה יתרון משמעותי.
- האם שווי הקרקע צפוי לעלות עם הזמן ובכמה – כל גורם המשווק קרקע חקלאית, מחוייב על פי חוק לספק למשקיעים הפוטנציאליים חוו”ד שמאי לפי תקן 22. במסגרת חוות הדעת, על השמאי לציין האם שווי הקרקע צפוי לעלות עם הזמן, מה לוח הזמנים הצפוי ובכמה ערך הקרקע צפוי לעלות. בעת בחינת קרקע להשקעה באבן יהודה, חשוב לבקש את חוות הדעת ולעיין בה בכובד ראש, שכן היא תיתן לרוכשים הפוטנציאליים מידע רב וחשוב.
- זהות היזמים המשווקים את הקרקע – חשוב לבדוק מיהם היזמים שמשווקים את הקרקע ולוודא שמדובר ביזמים מוכרים ובעלי מוניטין חיובי אשר ביצעו בעבר בהצלחה תהליכי שינוי ייעוד.
ניצול תנופת הפיתוח ורכישת קרקעות למכירה באבן יהודה
כפי שהראינו במאמר זה, השקעה בקרקע חקלאית באבן יהודה יכולה להיות בחירה נכונה עבור מי שמעוניין לרכוש נדל”ן במחיר משתלם ולנצל את תנופת הפיתוח באזור. תוכנית “מתחם 9”, שמטרתה להוסיף דירות קטנות למועצה המקומית, צפויה להגביר את הביקוש לנכסי מגורים באזור, ולהפוך את ההשקעה בקרקע חקלאית לרווחית ומשתלמת עבור המשקיעים. לפני השקעה בקרקע חקלאית באבן יהודה חשוב לבחון, בין היתר, את המצב התכנוני, סטטוס תוכנית שינוי הייעוד, זהות היזמים והבעלות הקרקע.
העובדה שמדובר באזור יוקרתי, שבתים בו נמכרים במיליונים רבים, והביקוש ההולך וגובר לדירות קטנות להשכרה באזור, מחזקים עוד יותר את עליית הערך הפוטנציאלית של קרקע חקלאית באזור לאחר שתעבור תהליך שינוי ייעוד ותהפוך לקרקע זמינה לבניה.
פרויקטים המציעים קרקעות באבן יהודה להשקעה
