שינוי ייעוד של קרקע – מידע אודות ההליך ותוצאותיו האפשריות

שינוי ייעוד של קרקע – מידע אודות ההליך ותוצאותיו האפשריות

השקעה בקרקעות הפכה לנפוצה מאוד בשנים האחרונות, במיוחד באזורים אסטרטגיים בישראל בהם יש ביקוש גבוה לדיור אבל מעט קרקעות זמינות ומתאימות לבנייה.

המהלך הטבעי של המדינה הוא להפשיר קרקעות, כלומר לשנות את ייעוד הקרקע שהיה במקור חקלאי, כך שבעליה יוכלו לבנות עליה נכסים במקום לנטוע פרדסים.

אמנם הליך הפשרת קרקעות עלול לעיתים לקחת זמן מה, אולם כדי לדעת באיזו קרקע כדאי להשקיע מומלץ להבין מה בכלל כרוך בהליך שינוי ייעוד של קרקע.

בשורות הבאות נסביר איך נעשה שינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים, מי יכול להתחיל את התהליך ומהם היתרונות למשקיעים.

עיקרי הדברים:

• קרקע חקלאית בהליכי שינוי ייעוד נמכרת במחירים נמוכים יחסית, אך ערכה צפוי לזנק עם אישור ההפשרה
• תהליך שינוי הייעוד עובר דרך הוועדות המקומיות והמחוזיות לתכנון ובנייה עד לאישור התב"ע החדשה.
• סיכויי הצלחת ההפשרה תלויים בעיקר במיקום הקרקע ובתמיכת הרשויות המקומיות במהלך. לרוב לרשויות יש אינטרס להפשיר כדי להיענות לביקושים
• ליווי של חברה מקצועית עם קבלות בשטח מסייע לצמצום הסיכון וקיצור ההליכים. החברה למימוש קרקעות מובילה כבר מעל 20 מתחמי קרקעות באזורי ביקוש בדרך להפשרה.

מהי קרקע בתהליך שינוי ייעוד?

קרקע בהליכי שינוי ייעוד היא כזו שמטרתה העיקרית משתנה לטובת מטרה אחרת בשל שיקולים, ביקושים וצרכים העולים מן השטח. מדובר בהגדרה קשיחה שאוסרת, למשל, להקים מבני מגורים על קרקע חקלאית.

המקרה הנפוץ ביותר הוא שהמדינה פועלת לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית, בתהליך המכונה "הפשרה", ולהפוך אותה לכזו שניתן לבנות עליה נכסים. זהו התרחיש האופטימלי מבחינת המשקיע.

הסיבה לכך היא שערכה של קרקע חקלאית נמוך עשרות מונים מערכה של קרקע לבנייה, ולכן התשואה על ההשקעה במקרים של הפשרה היא גבוהה מאוד.

תהליך שינוי ייעוד – קווים לדמותו (ולאורכו):

לתהליך שינוי ייעוד קרקע מספר שלבים עיקריים כמפורט בטבלה הבאה:

למה כדאי להשקיע בקרקע המיועדת לשינוי ייעוד?

הסיבות העיקריות שהופכות את ההשקעה בקרקעות בהליכי שינוי ייעוד לאפיק משתלם פוטנציאלית קשורות למחירי הכניסה הנמוכים מחד והצפי לעליית ערך ורווח יזמי נכבד מאידך.

מדובר באפיק השקעה  בעל פוטנציאל רווח עתידי עצום ממדים, בהיקף של עשרות ומאות אחוזים על עלות ההשקעה ההתחלתית.

יתרונות ברכישת קרקע בהליכי שינוי ייעוד

מי רשאי לבצע תהליך שינוי ייעוד קרקע?

ישנם שלושה גורמים שרשאים להניע תהליכים לשינוי ייעוד והפשרת קרקעות חקלאיות:

1. מנהל מקרקעי ישראל (מק"י)
2. חברות נדל"ן ויזמים פרטיים
3. רשויות מקומיות

חשוב להבין: מדינת ישראל מצויה כאמור תחת לחץ הולך וגובר לספק מענה למצוקת הדיור שפושה ברוב חלקי הארץ, ובמיוחד במרכזי האוכלוסין בגוש דן, בשרון, במחוז חיפה ובאזור ירושלים.

לכן, לרשויות המקומיות יש אינטרס ברור לפעול להפשרת קרקעות, ובמקרים רבים הן אכן ששות לפעול למען קידום תהליכי הפשרה בשטחן.

כדי להגביר וודאות ולצמצם את הסיכון, מומלץ לרכוש קרקעות בפרויקטים שמקודמים על ידי הרשויות המקומיות, ולא מק"י או יזמים פרטיים.

הגשת בקשה לשינוי ייעוד קרקע

כדי להגיש בקשה לשינוי ייעוד של קרקע, יש לפנות לאתר של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולעקוב אחר השלבים הבאים:

1. הדפסת טופס בקשה רשמי ומילוי כל הפרטים הרלוונטיים
2. המצאת כל המסמכים אשר רלוונטיים לתיק הבקשה
3. שליחת תיק הבקשה ברושם רשום למחלקה המתאימה ברמ"י

איך ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית?

אפשר להעריך את סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית מסוימת באמצעות בחינה של מספר פרמטרים, אשר מהווים ביחד אינדיקציה לכדאיות הכניסה לעסקה: 

1. מיקום אסטרטגי

כלל האצבע הוא שככל שהקרקע נמצאת באזור אסטרטגי יותר, כלומר כזה שניחן בביקוש גבוה לדיור אך מיעוט קרקעות זמינות לבנייה, כך קיים סיכוי גבוה יותר שההפשרה תאושר.

 כפי שהסברנו מקודם, הסיבה לכך טמונה ברצון של הרשויות המקומיות להגיב למגמת הביקוש בשטחן המוניציפלי.

בנוסף, מתחמי קרקעות שמצויים בסמוך למתחמים שכבר הופשרו או כאלו שהבנייה עליהן כבר החלה, מאופיינים בסיכויי הפשרה גבוהים יותר.

ההסבר לכך הוא שהרשויות המוניציפליות מעדיפות ליצור מרחבים טריטוריאליים רציפים ללא "מובלעות" בשטחי השיפוט שלהן.

2. תמיכת הרשויות

סימן חיובי נוסף לכך שמתחם הקרקעות עומד בפני תהליך הפשרה מוצלח הוא הגיבוי שהרשויות המקומיות הרלוונטיות מעניקות לפרויקט.

לרשויות יש את הכוח לזרז את תהליכי שינוי הייעוד, מה שמוריד את רמות הסיכון ומעלה את רמות הביטחון עבור המשקיעים הפוטנציאליים.

לכן מומלץ לחפש קרקעות חקלאיות לרכישה באזורים שבהם הרשויות רואות בעין יפה את הנושא של הפשרת קרקעות, ואף פועלות בצורה פרואקטיבית להאצת התהליכים בשטחן.

3. תוכנית מתאר אינדיקטיבית

כדאי לבחור את המידע והנתונים שקיימים בתוכנית המתאר המקומית לגבי הקרקע הספציפית, על מנת להעריך את סיכויי ההצלחה של תוכניות ההפשרה.

באמצעות בדיקת ייעוד הקרקע והסטטוס התכנוני, ניתן להבין טוב יותר האם מדובר "בקרקע צהובה", כלומר כזו שיש לגביה תוכניות לבניית מבני מגורים.

ניתן לגלוש לאתרים הממשלתיים שקשורים במנהל התכנון והבנייה בארץ, או באתרי הרשויות המקומיות, לצורך איתור קרקעות צהובות.

4. היעדר גורמי סיכון

כדאי לוודא שהקרקע וסביבתה "נקיות" מגורמי סיכון שעלולים לעכב את התהליכים ואף לפגוע בסיכויי ההפשרה.

כך למשל, רצוי להימנע מקניית קרקעות חקלאיות להפשרה שמצויות בסמוך למפעלי תעשייה, בסיסים צבאיים, גנים לאומיים, פארקים ציבוריים ונתיבי תחבורה ציבורית.

הסיבה לכך היא שבאזורים כאלו, יש סיכון להתנגדויות משמעותיות מנימוקים שקשורים לאיכות הסביבה, ביטחון לאומי, הסדרי תנועה ועוד.

איך החברה למימוש קרקעות מסייעת לכם להשקיע בקרקעות בהליכי שינוי ייעוד?

החברה למימוש קרקעות מלווה מזה 20 שנה משקיעים בעסקאות רכישת קרקעות בהליכי שינוי ייעוד.

אנו מציעים ליווי צמוד לאורך כל הדרך, מרגע רכישת הקרקע ועד המימוש, ומסייעים ללקוחותינו לצלוח את התהליך בצורה חלקה.

התשואה העתידית על קרקע שייעודה השתנה הופכת את התהליך המתואר להשקעה חכמה, במיוחד כאשר עומדים לצידכם אנשי מקצוע מנוסים כמו מומחי החברה למימוש קרקעות.

הנה מספר דוגמאות למתחמים שלנו בהם התרחש שינוי ייעוד

• פרדס משותף, רעננה: הקרקעות בתוכנית רע/2012 ב' לפיתוח שכונת פרדס משותף ברעננה כבר הופשרו ומצויות בשלבי התארגנות לקראת התחלת הבנייה של בנייני מגורים רבי-קומות.
• פארק תמר ב', רחובות: מתחם תעסוקה ומסחר שמרחיב את פארק המדע ברחובות ומהווה המשך ישיר מתחם תמר א'. הקרקעות הופשרו ומצויים בשלבים מתקדמים לקראת התחלת הבנייה.
• מתחם ציר החינוך, הוד השרון: המתחם החדש במערב העיר, שנבנה ואוכלס כחלק מתוכנית הר/1302.
• כפר סבא הירוקה (כס/80): מתחמים בנויים ומאוכלסים (ברחובות אנגל, פרנקל, שינפיין ואוסטרובסקי) ומתחמים זמינים לבניית בנייני מגורים מודרניים (ברחובות פריבר וזטלר).
• עזר ויצמן 12, הוד השרון: מתחם מופשר הנכלל תחת תוכנית הר/1200 להקמת בנייני מגורים במיקום מרכזי בעיר. הבנייה והאכלוס כבר הושלמו.
• נווה זמר, רעננה: פרויקט להקמת בניין מגורים ברחוב וילנסקי במסגרת תוכנית רע/2015 להרחבת שכונת נווה זמר. הבנייה הושלמה והבניין אוכלס.
• הקישון 2, רעננה: פרויקט להקמת בניין מגורים בן 4 קומות ו-16 יח"ד חדשות. הבנייה הושלמה והפרויקט אוכלס במלואו.
• פרויקט ICON אשדוד: מתחם עירוב שימושים המשלב משרדים ומסחר בסטנדרטים גבוהים בפארק ההייטק של העיר. המתחם זמין לבנייה ועובר תהליך אישור להעצמת זכויות בנייה.

מתחם ICON אנרג'י פארק חדרה: תוכנית חד/1300 להקמת מתחם עירוב שימושים עם דירות סטודיו, משרדים ואזורי מסחר, בילוי ופנאי. הקרקעות הופשרו וזמינות לבנייה.