סיכויי ההפשרה של קרקע להשקעה באזורים שונים בישראל

רכישת קרקעות חקלאיות בישראל הפכה לאפיק השקעה נפוץ ופופולרי בשנים האחרונות. השילוב של מחירי הנדל”ן הגבוהים יחד עם עתודות הקרקע המצומצמות מלכתחילה בישראל, יצרו אפיק השקעה חדש – רכישת קרקע חקלאית באזורי ביקוש, אשר עתידה לשנות את ייעודה בצינורות המקובלים של ועדות התכנון והבנייה, ובניית נכס על הקרקע בסיום התהליך. אפיק זה הפך לפופולארי במיוחד בשל הפער העצום בין מחיר הקרקע החקלאית לבין ערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד שלה. אולם, תחום זה מחייב התחשבות בפרמטר מרכזי – סיכוי הפשרה של קרקע חקלאית. בסופו של יום, לא כל קרקע חקלאית עתידה לשנות את ייעודה, גם כאשר מדובר באזורי ביקוש, ותהליך ההפשרה עצמו כרוך בבירוקרטיה אשר מצריכה מהרוכשים להיות סבלניים. בשורות הבאות יוצג בפניכם מידע רלוונטי ומפורט בנוגע לרכישת קרקעות להשקעה, הסבר בנוגע לתהליך ההפשרה עצמו, לצד מידע הרלוונטי לאיתור קרקע להשקעה שכבר נמצאת בתהליך שינוי ייעוד, תשואה צפויה על ההשקעה וסיכויי ההפשרה של הקרקע. 

שינוי ייעוד – מהי הפשרה?

 מדינת ישראל טרחה להגדיר מראש מהו הייעוד של חלקת אדמה בטריטוריה הישראלית. למעשה, כל פיסת אדמה במדינה מיועדת למטרה מסוימת  – תיירות, חקלאות, שטח צבאי וכדומה. הגדרת הייעוד של הקרקע מצויה באופן ברור בתב”ע (תכנית בניין עיר) של הקרקע. המשמעות של ההגדרה היא קשיחה – כלומר, גם אם יש ברשותך שטח חקלאי אך כל קשר בינך לבין חקלאות הוא מקרי בהחלט, אין זה אומר שבמקום יתאפשר לך לבנות כל העולה על רוחך. השימוש בקרקע יוגדר אך ורק  בהתאם למופרט בתכנית הבניין עיר. אולם, במקרים מסוימים, ניתן לשנות את ייעודה של הקרקע באמצעות הליך שהוא בירוקרטי, אך משתלם במיוחד. התהליך הכולל פנייה רשמית לערכאות השונות של וועדות התכנון והבנייה (מקומית ומחוזית) כאשר את האישור הסופי מעניק משרד הפנים והשר העומד בראשו. ברוב המוחלט של המקרים אין שינוי ייעוד ספונטני של קרקע (אלא במקרים חריגים במיוחד בהם מדינה מפקיעה אדמות), לכן הפנייה לשינוי צריכה להיות מדוקדקת ומהודקת. במקרים רבים, בעלי הקרקע בוחרים להיעזר בשירותיה של חברה מקצועית אשר יכולה לסייע להם לנווט ביעילות בסבך הבירוקרטיה.  

תנו לה סיכוי

 כאמור, אחד הפרמטרים המרכזיים בהליך השקעה מסווג זה הוא ההתחשבות בסיכוי הקרקע להפשיר. כלומר, לא כדאי לזנק על כל קרקע חקלאית שמוצעת לכם במחיר מפתה.קחו לדוגמא אדם אשר רכש קרקע להשקעה בשרון, אדם שקנה קרקעות להשקעה בפריפריה ואדם שרכש קרקע להשקעה באזור המרכז. מדובר בשלושה אנשים שונים אשר רכשו שלוש קרקעות שונות, באזורים שונים בארץ, אך עדיין המידע הזה אינו מספיק כדי להעריך איזו קרקע תופשר ראשונה ואם בכלל. אז אתם ודאי שואלים את עצמכם איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה. ובכן, זוהי שאלה מצוינת, אך התשובה אליה מורכבת. למעשה, עד לפני זמן קצר יחסית חלק מהאנשים אף היו אומרים לכם שמדובר בהימור, אך אם לוקחים בחשבון מספר קריטריונים חשובים, ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע ולבצע השקעה מושכלת ונכונה ואף זהירה. מיקום הקרקע יכול להשפיע על נושא זה, אך הוא אינו ודאי. המשמעות היא שסביר להניח כי סיכויי שינוי ייעוד של קרקע במרכז הארץ יכולים להיות גבוהים יותר מסיכוייה של קרקע בפריפריה, היות ומדובר באזור בו הביקוש גבוה במיוחד. אך רכישה של שטח חקלאי במרכז הארץ אינה מבטיחה לכם דבר פרט לעובדה שתהייה בידיכם קרקע חקלאית במרכז הארץ, למרות הביקוש. כאמור, יש לעיין בתב”ע ובתכניות המתאר של האזור בכדי להבין האם ישנה כוונה או תכנית כלשהי לייעד את הקרקע למשהו אחר שאינו חקלאות. בכדי להיות בטוחים אנחנו ממליצים לעיין בתכניות בעצמכם, במיוחד היום כאשר נכנסו מספר תקנות חדשות אשר מקלות על חשיפת הפרטים הרלוונטיים לרוכש במקרים של רכישת קרקע חקלאית להשקעה. תהליך הפשרת קרקע חקלאית פרטית הוא , כאמור, תהליך שאורך זמן ולכן מחייב בירור מדוקדק בנוגע לתכניות העתידיות הנוגעות לאזור בו מצויה הקרקע. חשוב לציין כי אמנם מרכז הארץ נחשב לאזור מבוקש במיוחד כשזה מגיע להשקעות קרקע ונדל”ן, אולם כיום עם התפתחות הנתיבים התחבורתיים ויחד עם כביש 6 והנתיבים המהירים, קניית קרקע חקלאית בצפון יכולה להניב תשואה נאה לא פחות. לכן, אנו ממליצים בחום להתייעץ עם אנשים מקצוע המנוסים בתחום זה, לצד הבדיקות שאתם עורכים באופן פרטי, בכדי למקסם את ההצלחה של ההשקעה שלכם. arrow-hlk

תשואה

 ברמה הבסיסית, ישנם מספר שלבים לחישוב תשואה צפויה על השקעה מסוימת. בשלב הראשון יש לסכום את העלויות ולהגיע לעלות ההשקעה הכוללת (כולל שיפוצים, תיקונים ושאר ירקות). בשלב השני מחלקים את עלות ההשקעה הכוללת במספר החודשים/שנים (לרוב מתייחסים להכנסה שנתית) שצפויה להימשך לארוך ההשקעה. ובשלב השלישי כופלים את המנה בהכנסה החודשית/שנתית מההשקעה. התוצאה שמתקבלת בסוף היא אחוז התשואה השנתית שצפויה להתקבל מהנכס. אולם מאחר ומדובר בהערכות, התשואה אינה עונה על הקריטריונים של מדע מדויק, אך היא בהחלט יכולה לספק לנו תמונת מצב אמינה בנוגע לכדאיות ההשקעה והרווח הצפוי. כאשר רוכשים דירה או כל נדל"ן אחר לצורכי השקעה, סכום ההשקעה הראשוני הוא גבוה מאוד ותקופת החזרת ההשקעה היא ארוכה. אולם בהשקעות בקרקע חקלאית המצב שונה – סכום ההשקעה הראשוני הוא נמוך משמעותית מסכום ההשקעה שצריך בהשקעות נדל"ן אחרות ומשך הזמן אשר לוקח להחזיר את ההשקעה קצר משמעותית. כך למשל, קרקע חקלאית במרכז הארץ יכולה לעלות פחות מחצי מיליון ₪ ולאחר ההפשרה שוויה יזנק לכמה מיליונים. כנ"ל לגבי קרקעות באזורי פריפריה אשר לעיתים נמכרות בפחות ממאה אלף ₪ ובמקרה של הפשרה ערכן מזנק עשרות מונים. 

לסיכום:

 קנייה במחיר נכון ובאזור נכון המקודם ע"י הרשויות המקומיות יכולה להניב תשואות של כ 15%-20% בשנה. בנוסף, הכרה של המתרחש בשטח והתבססות על עובדות שמספקות העיריות, גורמים רשמיים, תכניות וחברות נדל"ן מהווה אבן דרך חשובה בדרך להשקעה נכונה ומצמצמת את מרכיבי הסיכון באופן משמעותי ואף יכולה להניב השקעה סולידית יחסית עם רווח נאה. ולכן, יש לבדוק את כל הנתונים מבעוד מועד ובמקרה של ביצוע ההשקעה דרך חברה המתמחה בתחום, לוודא כי הגורמים המעורבים הם אמינים ומקצועיים שיוכלו לתת מענה וייעוץ גם במורד הדרך. 

 הכתבה מהווה ייעוץ ובגדר המלצה בלבד ולא נושאת באחריות פעולות הקורא - ט.ל.ח

 

מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר