אחד הצעדים שחשוב לבצע לפני רכישת קרקע מכל סוג הוא בדיקת הייעוד שלה. קרקעות שונות מיועדות לסוגי פיתוח שונים, ואם קיימת תוכנית בנייה, היא עשויה לתת למשקיעים אינדיקציה טובה באשר לפוטנציאל ההשקעה.
מהי קרקע צהובה?
קרקע צהובה היא שטח, המוגדר לצורכי מגורים במסגרת התב”ע (תכנית בניין עיר).
למעשה, קרקעות צהובות הן מונח כללי שמתאר כל קרקע שמתוכננת לבניית מגורים – אינדיקציה מעולה בעבור משקיע המבקש לשים את הונו בקרקע בעלת עתיד תכנוני לבניית בתים ובנייני מגורים. כחלק מהחיפוש אחר קרקע צהובה ניתן להיתקל בשלל סוגים של קרקעות כגון קרקעות פרטיות, נחלות וקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל. סוג הקרקעות המבוקש ביותר הוא הקרקעות הפרטיות אשר מהוות מוצר נדיר ואיכותי המאפשר בסופו של דבר לבנות דירות ובניינים בצורה הפשוטה המהירה ביותר.
למה זה חשוב?
ערכן של קרקעות הנמצאות בתוך הליך תכנוני ומיועדות למגורים עולה באופן קבוע ומהווה אחד מאפיקי ההשקעה המובילים בארץ. משקיע אשר ירצה למנף את הונו ולמקסם רווחים יחפש אחר קרקע צהובה (אינדיקציה לקרקע ביעוד למגורים) והנמצאת בתוך הליך תכנוני בקידום. השקעה על פי קריטריונים אלו תגדיל את הסיכויים לרווחים גדולים יותר בזמנים קצרים יותר. מכאן נובעת החשיבות לבחור את ההשקעה בקרקע על פי קריטריונים מנחים וברורים, אשר מהבולטים שבהם הוא בחירת קרקע שהיא “קרקע צהובה”.
איך מזהים קרקע צהובה?
ניתן לזהות סוגי קרקעות שונים בקלות באמצעות בירור באתרי הממשלה הנוגעים למנהל התכנון ובאתרי העיריות השונות. במקורות אלו אפשר לברר את הסטטוס התכנוני בו הקרקע נמצאת, ייעודה והאם הקרקע עברה פרצלציה. חשוב לציין שניתן ואף מומלץ לפנות לחברה או גוף המתמחה בתחום על מנת לקבל ייעוץ וחוות דעת מקצועית.
בנייה של מבני מגורים ובנייה רוויה (בניינים ודירות) ניתן לבנות אך ורק על קרקע צהובה. על מנת לבנות על קרקע שאינה מוגדרת כצהובה יש לקבל אישורים מיוחדים שינבעו מביצוע שינויים בתוכנית המקורית.
על מנת לבנות, בשלב הסופי של הקרקע, יש לוודא שהקרקע זמינה לבנייה מיידית ועברה את כל שלבי התכנון. לאחר מכן יש צורך בהגשת בקשה להיתר בניה בהתאם להוראות התוכנית במגרש.
על מנת לברר את ייעוד הקרקע, על המשקיע לבחון את תשריט התוכנית המציג את חלוקת הקרקעות וייעודן. השטחים והמגרשים מסומנים לפי הצבעים הבאים:
- קרקעות המסומנות בצבע אדום מציינות דרך או כביש
- קרקעות המסומנות בצבע צהוב מציינות מגורים
- קרקעות המסומנות בצבע חום מציינות מבני ציבור
- קרקעות המסומנות בצבע ירוק מציינות שטחים ציבוריים ופארקים
- קרקעות המסומנות סגול מציינות שטחי מסחר ותעסוקה.
באופן טבעי משקיע אשר יחפש להגיע לבניית נכסים למגורים יחפש לרכוש קרקע צהובה. אולם, משקיעים אשר יחפשו קרקעות בייעוד אחר, לדוגמה משרדים ומסחר דווקא יבחרו בקרקע בצבע סגול הנמצאת בייעוד לתעסוקה. צבע הקרקע בתשריט מסמן את סוג ייעודה. על המשקיע לבחור את צבע הקרקע שהוא מחפש לפי סוג ואופי ההשקעה בה הוא מתעניין.
בנייה בשטח הצהוב
מכיוון שהשטח הצהוב מוגדר לצרכים ספציפיים עם הגדרות ספציפיות, יש לבדוק את התוכניות הקיימות לו בתב”ע (תכניות בניין עיר). בדרך כלל בעל הקרקע מגיש בקשה להיתר בנייה, אותו יקבל מהרשות המקומית בתנאי שהבקשה והתכנון עומדים בהוראות הקבועות בחוק התכנון והבנייה ובתב”ע. כמו כן, קיימים חוקים והגדרות בתוכנית באשר לכמות היחידות המקסימלית בכל שטח.
אילו סוגי קרקע יש בישראל?
בישראל קיימת חלוקה גסה לחמישה סוגים של קרקעות:
- קרקע חקלאית – סוג הקרקע הנפוץ ביותר להשקעה נכון להיום. כששטחי הבנייה בישראל הולכים ומצטמצמים, יותר ויותר שטחים חקלאיים עוברים תהליך של שינוי ייעוד, ורבים בוחרים להשקיע בהם, מכיוון שהם אופציה זולה יחסית להשקעת נדל”ן עם רווחים פוטנציאלים גבוהים ביותר. עם זאת חשוב לבחור נכון את מיקום הקרקע החקלאית ולבחון את התוכנית הקיימת עליה.
- קרקע לתעסוקה – במרבית המקרים קרקעות מסוג זה מצויות בקרבת ובמרכזי ערים ומטרתן להוות שטח עבור פיתוח עסקים.
- קרקע לפיתוח התעשייה – בדרך כלל קרקעות אלו מצויות באזורים סמוכים לערי פיתוח ולערים גדולות, והן מיועדות להקמת מפעלים, מבני תעשייה וכדו’.
- קרקע למלונאות – בדרך כלל מוקמים על שטחים אלו בתי הארחה, צימרים, בתי מלון וכדו’.
- קרקע למגורים – קרקע שמיועדת לבניית בניינים, בתי מגורים ויחידות דיור.
בעבר נהוג היה לחלק את השטחים השונים באופן כזה, כך שקרקעות ספציפיות יועדו לתיירות, קרקעות מסוימות למסחר, קרקעות אחרות למגורים וכן הלאה. אולם כיום ישנה מגמה משמעותית לתכנון מתחמים ופרויקטים מעורבים אשר כוללים ייעודי קרקע רבים באזור אחד (עירוב שימושים). שילוב של כל סוגי הבנייה באזור אחד הופך להיות יותר נפוץ ומקובל ותופס תאוצה בכל רחבי הארץ.
השילוב שבין דיור, מסחר, משרדים ומלונאות (עירוב שימושים) מוכיח את עצמו בזירת הנדל”ן העולמית, וגם בישראל משכילים לפתח עירוב שימושים ומתחמי יוקרה על קרקעות שבעבר היו חקלאיות. כיום עוברות שינוי ייעוד ועליהן מוקמות שכונות מגורים לצד מרכזים מסחריים ובתי נופש. ראו כאן לדוגמא.
משקיע אשר ידע לבחור קרקע למכירה הנמצאת בתוך הליכים תכנוניים ובאזורי ביקוש יבצע השקעה מעולה. מאוד חשוב לבחור את ייעוד הקרקע המתאים לאופי ההשקעה ובאם צריך, להתייעץ עם גוף המתמחה בתחום על מנת לקבל מענה מקצועי ומדויק.
