קרקע חקלאית תמונה

תהליך השבחת קרקע – מקרקע חקלאית לקרקע בעלת היתר בנייה

השבחת קרקע - כל המידע על תהליך השבחת קרקע והפיכתה מקרקע חקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה לאחר הפשרתה. אודות תהליך השבחת הקרקעות ואיך הוא עובד במאמר הבא.

החברה למימוש קרקעות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
זמן קריאה: 3 דקות
קרקע חקלאית תמונה

בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מפרסמות לציבור הרחב אפשרויות השקעה בקרקע חקלאית כאשר המטרה היא לרכוש קרקע חקלאית במיקום מבוקש, להשביח אותה ולהרוויח סכום לא מבוטל מההשקעה. למעשה, מדובר באפיק השקעה מבוקש מאוד בישראל עקב העובדה כי קיימים שטחים רבים המיועדים לחקלאות בעוד שכמות השטחים המיועדים לבנייה של נדל"ן למגורים או למסחר הולכת ומצטמצמת ככל שהשנים חולפות והאוכלוסייה גדלה.

רוב הקרקעות בישראל, כ-93%, מוחזקות בבעלות המדינה דרך גופים שונים, וכחלק מתהליכי הפיתוח השונים המדינה יכולה לשנות ייעוד של קרקע אשר הוקצתה לשימושים חקלאיים ולהפוך אותה לקרקע עליה ניתן לבנות נדל"ן. תהליך זה נקרא שינוי ייעוד קרקע והוא למעשה אחת הדרכים בהן ניתן להשביח את הקרקע ולהעלות את ערכה בעשרות מונים. דרך נוספת בה ניתן להשביח קרקע היא להוסיף זכויות על הקרקע או לשפר אותן, על שתי הדרכים הללו נרחיב בהמשך. השבחת קרקע יכולה להניב תשואה נאה במיוחד, אך בכדי לזכות בתשואה המדוברת צריך להשקיע במקום הנכון ובזמן הנכון ולהכיר את התהליך של השבחת קרקעות, בדיוק כפי שיפורט בהמשך.

כ-93% מקרקעות ישראל מוחזקות בבעלות המדינה דרך גופים שונים

מה זה השבחת קרקע?

השבחת קרקע היא פעולה או סדרה של פעולות אשר בעלים של קרקע מסוימת עושה בכדי להעלות את ערכה של הקרקע ובכך, למעשה, להשביח אותה. השבחה של קרקע היא תהליך בירוקרטי, מן הסוג שרבים נרתעים ממנו, אולם בלי סיבה של ממש. על אף הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך, העלאת ערכה של הקרקע היא משמעותית והופכת אותו למשתלמת במיוחד, על אחת כמה וכמה כאשר בקיאים בתהליך ומתייעצים עם מומחים. השבחת קרקעות הופכת לנפוצה בשנים האחרונות בעיקר בשל העובדה מחירי הנדל"ן הגבוהים, בעוד שבאזור המרכז והשרון יש לא מעט קרקעות חקלאיות אשר מחירן נמוך ממחיר נכס בנוי ותהליך ההשבחה עתיד להניב להן תשואה דו-ספרתית שגבוהה מצפי לעליית ערך דירות היום.

איך משביחים קרקע?

שיטה נפוצה במיוחד להשבחת קרקע היא שינוי ייעוד של קרקע חקלאית. השבחה מסוג זה כרוכה ברכישת קרקע חקלאית, שהיא למעשה קרקע אשר ניתן להשתמש בה אך ורק לצורכי חקלאות, ולאחר מכן לשנות את ייעודה של הקרקע בכדי שיהיה ניתן לבנות עליה נדל"ן למגרים או למסחר או פשוט למכור אותה ברווח. קרקע חקלאית היא קרקע אשר עלותה נמוכה יחסית ובצורה משמעותית מקרקע אשר ניתן לבנות עליה, לכן היא מהווה פוטנציאל מצוין להשקעה.

תהליך שינוי הייעוד הוא תהליך ארוך יחסית, אך השינוי הוא מהותי ולמעשה מוביל לתשואה גבוהה. כאשר מחפשים קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לחפש קרקע באזורי ביקוש כמו קרקעות במרכז הארץ או באזור השרון, ופחות קרקעות חקלאיות בערבה, למשל, שם הסבירות כי הקרקע תעבור שינוי ייעוד נמוכה יותר בשל ביקוש נמוך יותר לנדל"ן. לאחר מכן, על הקרקע לעמוד בפני מספר וועדות לתכנון ולבנייה כאשר התהליך עצמו יכול להימשך מספר שנים. ליווי מטעם גורם מקצועי שמתמחה בתחום המקרקעין ורכישת קרקע חקלאית אשר "סומנה" מראש על ידי העיריות והמדינה כקרקע שייעודה עתיד לשינוי מראש מכניס אתכם לתהליך קצר יותר והופך את ההשקעה בקרקע לכדאית במיוחד ברוב המקרים. עם התקדמות התהליך התכנוני והתקרבות האישור לבניה ערך הקרקע עולה בהתמדה. כך, קרקעות שנקנו בהון עצמי נמוך יכולות להכפיל ואף לשלש את ערכן בטווח של מספר שנים עם אישור הקרקע לבניה.

קרקעות שנקנו בהון עצמי נמוך יכולות להכפיל ואף לשלש את ערכן בטווח של מספר שנים

שיטה נוספת להשבחת קרקע היא הוספת זכויות לקרקע ו/או שיפור זכויות קיימות. שיטה זו נפוצה יותר בקרב בעלי קרקעות אשר מוגדרות כמופשרות וזמינות לבניה. במקרים כאלו, לעיתים התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת לבנות על הקרקע רק נכסים למגורים, או נכסים אשר מוגבלים בשטח בנוי או במספר הקומות. שיפור ו/או הוספת זכויות יאפשרו לבנות על הקרקע גם נדל"ן לצורכי מסחר למשל, אשר מעלה את ערך הקרקע בצורה משמעותית, או בנייה של בניין מגורים בעל 10 קומות במקום בניין מגורים אשר מוגבל לשלוש קומות בלבד. הוספת זכויות לקרקע ושיפור זכויות קיימות מעלות את ערך הקרקע ומניבות תשואה משמעותית וגבוהה יותר מזו שהקרקע הניבה טרם השינוי. גם הליך זה כרוך בבירוקרטיה כמובן, אך כאמור הפירות אשר הוא יניב בסופו יהיו מתוקים ומשתלמים להפליא.

היטל השבחה:

חשוב לציין כי תהליך השבחת קרקע הוא תהליך משתלם במיוחד למשקיע הפוטנציאלי, אולם בסופו של התהליך קיים היטל השבחה. היטל זה הוא למעשה מס אשר מוטל על כל בעל קרקע שעברה השבחה, בין אם בהוספת זכויות ובין אם מדובר בשינוי ייעוד קרקע. היטל ההשבחה הוא סכום לא מבוטל ומשתנה בין מתחם למתחם. סכום ההיטל יכול להגיע למאות אלפי שקלים וזאת בהתאם לכמות זכויות הבניה שהקרקע מקנה ולסוג הזכויות. בעת בניית תוכנית עסקית להשקעה בקרקע, חשוב לקחת בחשבון את גובה היטל ההשבחה. עיתוי מועד תשלום היטל ההשבחה גם הוא משתנה בין עסקה לעסקה וחשוב להתייחס גם אליו. בהתייחס לנתונים אלו, ניתן לצפות את הרווחים העתידיים ולבחור את העסקה הכדאית ביותר עבורכם. את ההיטל מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שהיא זו שמאשרת את תהליך ההשבחה. היטל זה משולם בדרך כלל בקבלת היתר בניה, אלא אם כן התבצעה פעולת מכירה בקרקע.

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו