קרקעות בצפון

כמה עולה לקנות קרקע להשקעה באזור הצפון?

צפון הארץ הוא אזור גדול יחסית, ולכן מנעד מחירי הקרקעות רחב באופן יחסי.

מחיר קרקעות חקלאיות בצפון מושפע מקשת של פרמטרים:

• מיקום: הכוונה היא למיקום לא במובן הגיאוגרפי גרידא, אלא גם במובן של רמת הפיתוח, אופי היישוב והרכב האוכלוסייה. ככל שהקרקע מצויה באזור מפותח, איכותי ומיושב יותר, כך עלות הרכישה תהיה גבוהה יותר.
• היצע למול ביקוש: כלל האצבע הבסיסי ביותר הוא שככל שמספר יחידות הקרקע הפנויות קטן יותר, כך עלות הרכישה תהיה גבוהה יותר.
• זכויות בנייה: ככל שהקרקע תיתן יותר זכויות בנייה ויתאפשר לבנות עליה יותר כך מחירה יתייקר.
• סטטוס תכנוני: קרקעות חקלאיות יהיו זולות משמעותית מקרקעות מופשרות הזמינות לבנייה מידית. כמו כן, מחיר קרקע חקלאית המיועדת להפשרה משתנה בהתאם לאופי הבנייה (רוויה או פרטית, למסחר, למגורים או בעירוב שימושים) הצפויה בעתיד.

מהו פוטנציאל התשואה מקרקע להשקעה באזור הצפון?

קיימות שתי דרכים עיקריות למימוש רווחי ההשקעה בקרקע בצפון:

1. ניתן לממש את הקרקע בטווח הקצר ואף המידי על ידי מכירת הקרקע לכל המרבה במחיר. מימוש מידי בדרך כלל יתבטא ברווחים צנועים יחסית.
2. ניתן להמתין בסבלנות ולממש את הקרקע בטווח הבינוני-ארוך, עד לשינוי ייעוד הקרקע, ואף עד לתום הבנייה על השטח. במצב כזה הרווחים יהיו גבוהים והתשואה על ההשקעה תהיה אטרקטיבית ביותר.

שני האפיקים הללו עשויים להניב רווחים נאים ביותר למשקיע, אך האפשרות השנייה טומנת בחובה פוטנציאל תשואה עצום שלרוב יעלה על התשואה שתתקבל ממכירת השטח לפני ההפשרה.

בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, חשוב לשכלל בחישוב התשואה העתידית את פוטנציאל ההשבחה ועליית הערך, אך גם את תוספת זכויות בניה ועירוב שימושים.

משמעות הדבר היא שרוכשי הקרקעות יכולים לעיתים להכפיל ( ואף יותר מכך) את זכויות הבניה שלהם. זאת במתחמים המותאמים להגדלת הצפיפות ולהגדלת אחוזי הבניה אשר בדרך כלל נמצאים בצמידות לתשתיות לאומיות ומערכות הסעת המונים כגון כבישים ראשיים, רכבות, תחנות מרכזיות של אוטובוסים ומרכזי תחבורה משולבים. שילוב של שינוי ייעוד הקרקע והפיכתה לקרקע מופשרת עם תוספות של זכויות בניה יוצר רווחים גבוהים במיוחד. השקעה במתחם עם פוטנציאל שכזה מהווה אחד מאפיקי ההשקעה המעניינים והאטרקטיביים ביותר כיום.

כפי שניתן לראות, מחיר קרקעות למכירה בצפון היא תורה שלמה, ולכן חשוב להקפיד על ביצוע סקר שוק מקיף על מנת לאתר את הקרקע המתאימה ביותר לפרופיל הספציפי של כל משקיע ומשקיע.

איפה אפשר לקנות קרקעות להשקעה בצפון?

להלן רשימה של כמה מהיישובים המבוקשים ביותר להשקעה בקרקעות בצפון:

1. חדרה

בשקט בשקט, חדרה הופכת לאחת מהערים המבוקשות ביותר להשקעות נדל”ן. מחירי הנכסים בחדרה וסביבתה עולים בהתמדה, וצצים בה חדשות לבקרים פרויקטים חדשים ומסקרנים המקבלים גיבוי מהרשויות. מיזמי ענק ייחודיים כמו פרויקט עיר ימים חדרה ופרויקט אנרג’י פארק בחדרה שמים את העיר בחוד החנית של ענף הנדל”ן באזור בצפון. 

במסגרת מתחם אנרג’י פארק חדרה, יוקם מתחם ענק לצרכי מסחר, תעסוקה ובהמשך צפוי גם למגורים, שיוסיף למגמת הפיתוח הגוברת של העיר. לא רחוק ממתחם אנרג’י פארק מצוי רובע הים חדרה, או מתחם עיר ימים חדרה, במסגרתו מתוכננת לקום שכונת מגורים חדשה ואיכותית בת יותר מ-10 אלף יחידות דיור עם פוטנציאל אכלוס של כ-35 אלף תושבים ומעלה.

רכישת קרקעות בפרויקטים הללו עשויה לזכות את המשקיעים בתשואה אדירה בתום ההשבחה והבנייה.

2. בנימינה

קרקעות להשקעה בבנימינה הן אופציה לא רעה בכלל עבור מי שמחפש קרקעות למכירה בצפון בארץ. אוכלוסיית בנימינה מונה כ-16 אלף תושבים, וצפויה לגדול ואף להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים.

כיישוב שמסתמן כאחד המבוקשים בארץ, בנימינה שופעת פרויקטי נדל”ן חדשים הכרוכים בהפשרת הקרקעות החקלאיות הסובבות אותה. כך למשל, קיימת תכנית להוספת שכונת מגורים חדשה במערב היישוב, כמו גם הקמת פארק העסקים חדש בין כביש 4 לבין תחנת הרכבת שמועברת ממרכז בנימינה אל מערב הישוב. פרויקט אייקון ביזנס בנימינה הוא מהפרויקטים הבולטים בסביבת מתחם התחנה החדש וצפוי ליהנות מתהליך של הכפלת זכויות בניה ותוספת מיקרו דירות שיתווספו לזכויות המשרדים והמסחר בפרויקט.

פרויקט ICON בנימינה במתחם התחנה מציע הזדמנות אטרקטיבית לרכוש קרקע בצפון עם פוטנציאל רווח של עשרות ומאות אחוזים על עלות ההשקעה – בגין עליית הערך הצפויה לאחר השבחת הקרקע וכן תוספת זכויות הבניה ועירוב השימושים. הפרויקט נכלל בתוך תוכנית המתאר הכוללנית שפורסמה וצפוי להמשיך וליהנות מעליית ערך בעקבות התקדמות התהליך התכנוני.

3. קריית ביאליק

קריית ביאליק היא עיר צפונית נוספת שמציעה קרקעות חקלאיות למכירה ולהשקעה במחירים זולים ביחס למרכז. מבין מיזמי הנדל”ן בעיר, בולט פרויקט קדמת ביאליק. מדובר במיזם להקמת שכונה של כ- 5,000 יחידות דיור בצמידות לכביש 22 ובסמיכות לשכונת הרקפות. צפי הרווח הפוטנציאלי מההשקעה בפרויקט קדמת ביאליק עומד על כמה מאות אחוזים, עם שינוי הייעוד והפיכת השטח לזמין לבנייה, וכמובן בסיום הבנייה עצמה.

4. עפולה

מדובר בעיר איכותית שנהנית מתנופת פיתוח מתמשכת בכל התחומים וספציפית בתחום הנדל”ן. דוגמה מצוינת להשקעה בעיר היא השקעה במתחם D2 אשר נחשב לאחד הפרויקטים המעניינים בעיר ומיועד לשכונת מגורים של כ – 1,300 יחידות דיור. רכישת קרקעות בעפולה היא אפשרות השקעה נוספת בצפון הארץ, שבהחלט מומלץ לשקול, במיוחד במתחמים כמו מתחם D2 אשר כבר אושרה לו תוכנית מתאר.

לסיכום, כאשר רוכשים קרקע להשקעה שאינה זמינה לבנייה, כמו במתחמים שסקרנו, במחיר אטרקטיבי עם אופק תכנוני ותוכניות שהופקדו או אושרו –הרווח הפוטנציאלי הוא גדול במיוחד. לפי שיטת המספרים הקטנים, ככל שעלות הקרקע נמוכה יותר, כך יותר קל להכפיל את שוויה ועל כן, באזור הצפון יש מספר מתחמים והזדמנויות שכדאי לנצל. אמנם הצפון אינו האזור היחיד בו ניתן למצוא עסקה זולה ואטרקטיבית, אך בעייני משקיעים רבים הוא מכיל כמה מהאפשרויות המעניינות ביותר ויש לכך סיבה טובה.