קרקעות חקלאיות – המדריך השלם

הביקוש הגובר לפתרונות דיור, צפיפות אוכלוסין והעדר שטחי בנייה פנויים הביאו את מדינת ישראל להגדיר מחדש את ייעודן של חלק מהקרקעות החקלאיות בישראל. 

מהן קרקעות חקלאיות? מה המשמעות של שינוי ייעודן? למה זה גורם לנהירה של משקיעי נדל”ן לרכוש קרקעות? ומה חשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה לרכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה? התשובות לשאלות הללו ועוד במדריך השלם לרוכש קרקע חקלאית בישראל.

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית, בהגדרתה הבסיסית, היא חלקת אדמה שהוגדרה במסגרת תוכניות מתאר לצורכי פעילות ושימוש חקלאי בלבד, כלומר לצורך גידולים חקלאיים, גידולי שדה, מרעה וכדומה.

הגדרה זו התרחבה במהלך השנים, וכן הורחבו השימושים המותרים בקרקעות החקלאיות בישראל. כיום רבות מן הקרקעות הללו מצויות בהליכי תכנון ושינוי ייעוד בראשות העיריות וועדות התכנון של מדינת ישראל לצורך המשך פיתוח עירוני והרחבת שטחי מגורים, תעשייה ומסחר, שכן מידי שנה

נכון לשנת 2015, מדינת ישראל מנתה כ-8.5 מיליון תושבים. נתוני הלמ”ס צופים כי עד לשנת 2024 אוכלוסיית ישראל תמנה למעלה מ-10 מיליון תושבים, עד לשנת 2048 מספר התושבים יגיע ל-15 מיליון, ועד לשנת 2060 מספרם צפוי להגיע ל- 20 מיליון תושבים, מה שמצביע על צורך מהותי בהרחבת שטחי הבנייה ומתן מענה עבור צורכי מגורים, מקורות פרנסה וייצור תעשייתי נרחב.

מהי קרקע בהליך שינוי ייעוד ומהם יתרונותיה?

קרקע בהליך שינוי ייעוד היא קרקע שמשנה את צורכי הפעילות והשימוש המותרים בה במסגרת תוכניות המתאר. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית מכונה גם “הפשרת קרקע”.

היתרון הגדול שבשינוי הייעוד של הקרקעות החקלאיות הוא, שהוא פותח דלת למשקיעים נוספים בשוק הנדל”ן, כאלו שמבקשים להשקיע השקעה סולידית ובטוחה יחסית, שעשויה להניב להם תשואה גבוהה ככל שהתהליך התכנוני ימשיך ויתקדם.

למה מדינת ישראל מפשירה קרקעות חקלאיות, ולמה זה כל כך משתלם למשקיעים?

הביקוש הגובר לפתרונות דיור ושטחי מסחר, יחד עם העדר שטחי בנייה פנויים, הובילו את מדינת ישראל לשנות את ייעודן של חלק מהקרקעות החקלאיות, ובמסגרת תוכנית תמ”א 35, הוחלט לשמר שטחים ירוקים, ובמקביל, לרכז אוכלוסיות בשטחים עירוניים.

מפאת הייעוד שהוגדר לקרקע חקלאית, ומכיוון שהחקלאות לא נמנית בין הענפים הכלכליים הכי רווחיים במשק הישראלי, שוויין של קרקעות חקלאיות נמוך באופן יחסי לקרקעות שמותרות לבנייה למשל, מה שמושך משקיעים רבים לבחון את האפשרות להשקיע בהן, במיוחד בשלבים מוקדמים של הליך שינוי הייעוד שלהן.

למי מיועדת השקעה בקרקעות חקלאיות?

קניית קרקע חקלאית לא מתאימה לכל סוג של משקיע. אומנם היא נחשבת להשקעה זולה יחסית, כזו שלא מצריכה הון עצמי גבוה (בהשוואה לדירה לדוגמה). חשוב לדעת, שככל שהליך שינוי הייעוד של הקרקע מתקדם, כך עולה ערך הקרקע, ובהתאמה עולה התשואה שהמשקיע עשוי להרוויח מההשקעה.

הסיכוי למקסם את הרווחים עולה ככל שנכנסים למשחק בשלב מוקדם יותר, מכיוון שניתן לרכוש את הקרקע במחיר נמוך יותר. כל הליך תכנוני נוסף שעוברת הקרקע כמו גיבוש תוכניות בנייה, אישורן בוועדה המקומית והמחוזית ויישומן מעלה את ערך הקרקע ובפועל מקדם את בעל הקרקע לתשואה גבוהה יותר.

מקרקע חקלאית לקרקע שמאושרת לבנייה

אף על פי שרשויות מקומיות נוטות לעודד הליכים של שינוי ייעוד קרקע ופיתוחה, התהליך שעוברת קרקע חקלאית עד לרגע בו היא מופשרת ולאחר מכן הופכת לקרקע שניתן לבנות עליה עשוי להימשך מספר שנים לצורך פיתוח תוכנית אדריכלית/ הנדסית. זו תוגש לאישור הרשות המקומית והמחוזית ומספר גופים שאחראים על התכנון והבנייה ברמה המקומית וברמה הארצית.

במרבית המקרים הרשויות המקומיות מקדמות את תכנון המתחמים תחת חסותן ובמקרים מסוימים אף מאפשרת ליזמים להגות ולהכין תוכנית הנדסית. על התוכניות לעמוד בקריטריונים שונים, כך שתספק במידת הצורך פתרונות תשתית ושירותים מקומיים, שמתאימים לכמות הדיירים, כמו שירותי רפואה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ועוד.

במידה ויוזם התוכנית הוא יזם פרטי, בשלב הבא יציג היזם את התוכנית לרשות המקומית לצורך סקירה ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בה חברים בעלי תפקידים שונים מהרשות המקומית.

בשלב זה הוועדה רשאית לאשר, לדחות או להתנות את הבקשה בשינויים שתדרוש, זאת לאחר שבחנה גורמים שונים כמו פרטי התוכנית, על כל הסוגיות התכנוניות, הכלכליות וההנדסיות שבה, עמדת הרשות המקומית, פרטי תוכנית המתאר המחוזית ועוד. במידה ויזם התוכנית הוא הרשות המקומית היא זו שמקדמת את התוכנית ומביאה אותה לאישור.

כאשר הוועדה אישרה את התוכנית, היא “מפקידה” אותה. זאת אומרת שהיא מפרסמת וחושפת את התוכנית לציבור הרחב על מנת לאפשר לבעלי עניין ואינטרס להביע התנגדויותיהם או הסתייגויות שונות.

בין בעלי העניין עשויים להיות תושבים בשכונות סמוכות, גופים ציבוריים, בעלי קרקעות סמוכות וכדומה. בתום “תקופת ההפקדה” תדון הוועדה המקומית בשנית, ואם תאשר לאחר ההסתייגויות שיוצגו בפניה את התוכנית, היא תעבור לאישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

הדיון שעורכת הוועדה המחוזית דומה במתכונתו לדיון שערכה הוועדה המקומית, ומרגע אישור התוכניות מתנהל בין הוועדות דיאלוג באשר לפרטי התכנון המפורטים.

אילו גופים נוספים רשאים ליזום תכנית להפשרת קרקעות חקלאיות?

1. מדינת ישראל רשאית ליזום תכנית נרחבת להפשרת קרקעות לצורך הקמת ישוב חדש או ליישום תכנית רחבת היקף. בדרך כלל זה נעשה באמצעות רשות מקרקעי ישראל.
2. רשות מקומית רשאית ליזום תוכנית להפשרת קרקע חקלאית ולהעבירה ישירות לאישור הוועדה המחוזית.

בדיקות שמומלץ לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית

• כדאי לבדוק לאיזה מרקם תכנוני מיועדת כל קרקע חקלאית שמעוניינים להשקיע בה במסגרת תוכנית תמ”א 35. לצורך העניין, קרקע שמיועדת לפיתוח עירוני הנה בעלת סיכויים גבוהים יותר לקבל אישור הפשרה ביחס לכל מרקם תכנוני אחר.
• בדיקת תוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות תאשר עבור מה מיועדת הקרקע שנבחנת לצורכי להשקעה – לבניית דירות, בניית בתים צמודי קרקע, משרדים, חנויות סלילת כביש, אזור נופש, תחנה מרכזית עבור אמצעי תחבורה ציבוריים וכדו’. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות המערכת הארצית שמוצגת באתר האינטרנט של משרד הפנים. כדי לדייק בבדיקה מומלץ לאתר מספר חלקה וגוש.
• חשוב לבדוק מהי עמדתה הרשמית של הרשות המקומית באשר לקרקע שנבחנת להשקעה. כמו כן, חשוב לדעת את היקף עתודת הקרקעות הזמינות לבנייה והיקף הבנייה החדשה בשטחים המשויכים לרשות המקומית, האם לרשות המקומית יש הסתייגויות לשינוי ייעודן של קרקעות חקלאיות שבשטחן ועוד.
• האם קיים הסכם שיתוף של בעלי הקרקע? במרבית המקרים הסכם מסוג זה משביח את ערך הקרקע, ומצביע על אינטרס משותף לקדם פרויקטים ותוכניות.
• יש לוודא שהקרקע היא קרקע פרטית. רכישת קרקע פרטית מקנה בעלות מוחלטת עליה כולל רישום על שם הרוכש בטאבו (רשם המקרקעין בישראל).

איפה בישראל כדאי לחפש קרקע חקלאית למכירה?

בישראל יש מספר אזורי ביקוש, כשהמוביל ביניהם באופן לא מפתיע, הוא אזור המרכז, שבהגדרתו הרחבה כולל את כל השטחים שבין גדרה לחדרה.

הערים בעלות פוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר הן רעננה, הוד השרון, הרצליה, כפר סבא וחדרה ששוכנת בסמוך לקו החוף. כולן עשירות בשטחים חקלאיים, בעלות מיקום גבוה במדרג הסוציו-אקונומי וממוקמות באזורים עם מחסור בפתרונות דיור.