קרקע חקלאית מדריך
קרקעות חקלאיות - תמונה להמחשה בלבד

קרקעות חקלאיות – המדריך השלם

מהן קרקעות חקלאיות ומה המשמעות של שינוי ייעודן? למה משקיעי נדל"ן רבים בוחרים לרכוש קרקעות ב-2025 ומה חשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה לרכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה

החברה למימוש קרקעות

זמן קריאה: 8 דקות
קרקע חקלאית מדריך
קרקעות חקלאיות - תמונה להמחשה בלבד

הביקוש הגובר לפתרונות דיור, צפיפות אוכלוסין והעדר שטחי בנייה פנויים הביאו את מדינת ישראל להגדיר מחדש את ייעודן של חלק מהקרקעות החקלאיות בישראל. 

מהן קרקעות חקלאיות? מה המשמעות של שינוי ייעודן? למה זה גורם לנהירה של משקיעי נדל”ן לרכוש קרקעות? ומה חשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה לרכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה? התשובות לשאלות הללו ועוד במדריך השלם לרוכש קרקע חקלאית בישראל.

 

שאלהתשובה
מה זה קרקע חקלאית?קרקע המיועדת לצרכי עבודה חקלאית בלבד ולא לצרכי בניית מבני מגורים, תעשייה ומסחר
למי מתאימה השקעה בקרקעות חקלאיות?למשקיעים סבלניים עם אורך רוח ויכולת להתמודד עם תנאי אי-ודאות, אשר מחפשים השקעה ארוכת טווח עם פוטנציאל רווח גבוה
למה זו עשויה להיות עסקה מאד משתלמת?קרקעות חקלאיות נמכרות במחיר נמוך יחסית, אך שווי הקרקע צפוי לזנק לאורך תהליך ההפשרה ושינוי הייעוד ועד לסיום הבנייה בפועל
איפה בישראל כדאי לרכוש קרקע חקלאית?בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ או בסביבת ערים גדולות בצפון ובדרום
יתרונות וחסרונותיתרונות: תשואה פוטנציאלית גבוה, השקעה עם הון התחלתי צנוע, בעלות על נכס גשמי ויציב. חסרונות: חוסר וודאות, לפעמים לא נזיל מיידית, השקעה לטווח הארוך וצורך במומחיות.
השלבים שעוברת קרקע חקלאית עד להפשרהבדיקה תכנונית ראשונית, בדרך כלל תכנון ואישור בוועדה המקומית ואז המחוזית, אישור נוסף בוועדה המקומית או המחוזית (תלוי בסוג התוכנית), פרסום וטיפול בהסתייגויות
מה לבדוק לפני שקונים קרקע חקלאית?סוג, ייעוד הקרקע, סטטוס תכנוני, מאפיינים ותכניות עתידיות לגבי הקרקע בהתבסס על המידע שניתן בדו”ח שמאי לפי תקן 22 ומקורות נוספים

 

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית, בהגדרתה הבסיסית, היא חלקת אדמה שהוגדרה במסגרת תוכניות מתאר לצורכי פעילות ושימוש חקלאי בלבד, כלומר לצורך גידולים חקלאיים, גידולי שדה, מרעה וכדומה.

הגדרה זו התרחבה במהלך השנים, וכן הורחבו השימושים המותרים בקרקעות החקלאיות בישראל. כיום רבות מן הקרקעות הללו מצויות בהליכי תכנון ושינוי ייעוד בראשות העיריות וועדות התכנון של מדינת ישראל לצורך המשך פיתוח עירוני והרחבת שטחי מגורים, תעשייה ומסחר, שכן מידי שנה

נכון לשנת 2015, מדינת ישראל מנתה כ-8.5 מיליון תושבים. נתוני הלמ”ס צופים כי עד לשנת 2024 אוכלוסיית ישראל תמנה למעלה מ-10 מיליון תושבים, עד לשנת 2048 מספר התושבים יגיע ל-15 מיליון, ועד לשנת 2060 מספרם צפוי להגיע ל- 20 מיליון תושבים, מה שמצביע על צורך מהותי בהרחבת שטחי הבנייה ומתן מענה עבור צורכי מגורים, מקורות פרנסה וייצור תעשייתי נרחב.

 

מהי קרקע בהליך שינוי ייעוד ומהם יתרונותיה?

קרקע בהליך שינוי ייעוד היא קרקע שמשנה את צורכי הפעילות והשימוש המותרים בה במסגרת תוכניות המתאר. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית מכונה גם “הפשרת קרקע”.

היתרון הגדול שבשינוי הייעוד של הקרקעות החקלאיות הוא, שהוא פותח דלת למשקיעים נוספים בשוק הנדל”ן, כאלו שמבקשים להשקיע השקעה סולידית ובטוחה יחסית, שעשויה להניב להם תשואה גבוהה ככל שהתהליך התכנוני ימשיך ויתקדם.

 

למה מדינת ישראל מפשירה קרקעות חקלאיות, ולמה זה כל כך משתלם למשקיעים?

הביקוש הגובר לפתרונות דיור ושטחי מסחר, יחד עם העדר שטחי בנייה פנויים, הובילו את מדינת ישראל לשנות את ייעודן של חלק מהקרקעות החקלאיות, ובמסגרת תוכנית תמ”א 35, הוחלט לשמר שטחים ירוקים, ובמקביל, לרכז אוכלוסיות בשטחים עירוניים.

מפאת הייעוד שהוגדר לקרקע חקלאית, ומכיוון שהחקלאות לא נמנית בין הענפים הכלכליים הכי רווחיים במשק הישראלי, שוויין של קרקעות חקלאיות נמוך באופן יחסי לקרקעות שמותרות לבנייה למשל, מה שמושך משקיעים רבים לבחון את האפשרות להשקיע בהן, במיוחד בשלבים מוקדמים של הליך שינוי הייעוד שלהן.

 

 

למי מיועדת השקעה בקרקעות חקלאיות?

קניית קרקע חקלאית לא מתאימה לכל סוג של משקיע. אומנם היא נחשבת להשקעה זולה יחסית, כזו שלא מצריכה הון עצמי גבוה (בהשוואה לדירה לדוגמה). חשוב לדעת, שככל שהליך שינוי הייעוד של הקרקע מתקדם, כך עולה ערך הקרקע, ובהתאמה עולה התשואה שהמשקיע עשוי להרוויח מההשקעה.

הסיכוי למקסם את הרווחים עולה ככל שנכנסים למשחק בשלב מוקדם יותר, מכיוון שניתן לרכוש את הקרקע במחיר נמוך יותר. כל הליך תכנוני נוסף שעוברת הקרקע כמו גיבוש תוכניות בנייה, אישורן בוועדה המקומית והמחוזית ויישומן מעלה את ערך הקרקע ובפועל מקדם את בעל הקרקע לתשואה גבוהה יותר.

 

 

מקרקע חקלאית לקרקע שמאושרת לבנייה

אף על פי שרשויות מקומיות נוטות לעודד הליכים של שינוי ייעוד קרקע ופיתוחה, התהליך שעוברת קרקע חקלאית עד לרגע בו היא מופשרת ולאחר מכן הופכת לקרקע שניתן לבנות עליה עשוי להימשך מספר שנים לצורך פיתוח תוכנית אדריכלית/ הנדסית. זו תוגש לאישור הרשות המקומית והמחוזית ומספר גופים שאחראים על התכנון והבנייה ברמה המקומית וברמה הארצית.

במרבית המקרים הרשויות המקומיות מקדמות את תכנון המתחמים תחת חסותן ובמקרים מסוימים אף מאפשרת ליזמים להגות ולהכין תוכנית הנדסית. על התוכניות לעמוד בקריטריונים שונים, כך שתספק במידת הצורך פתרונות תשתית ושירותים מקומיים, שמתאימים לכמות הדיירים, כמו שירותי רפואה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ועוד.

במידה ויוזם התוכנית הוא יזם פרטי, בשלב הבא יציג היזם את התוכנית לרשות המקומית לצורך סקירה ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בה חברים בעלי תפקידים שונים מהרשות המקומית.

בשלב זה הוועדה רשאית לאשר, לדחות או להתנות את הבקשה בשינויים שתדרוש, זאת לאחר שבחנה גורמים שונים כמו פרטי התוכנית, על כל הסוגיות התכנוניות, הכלכליות וההנדסיות שבה, עמדת הרשות המקומית, פרטי תוכנית המתאר המחוזית ועוד. במידה ויזם התוכנית הוא הרשות המקומית היא זו שמקדמת את התוכנית ומביאה אותה לאישור.

כאשר הוועדה אישרה את התוכנית, היא “מפקידה” אותה. זאת אומרת שהיא מפרסמת וחושפת את התוכנית לציבור הרחב על מנת לאפשר לבעלי עניין ואינטרס להביע התנגדויותיהם או הסתייגויות שונות.

בין בעלי העניין עשויים להיות תושבים בשכונות סמוכות, גופים ציבוריים, בעלי קרקעות סמוכות וכדומה. בתום “תקופת ההפקדה” תדון הוועדה המקומית בשנית, ואם תאשר לאחר ההסתייגויות שיוצגו בפניה את התוכנית, היא תעבור לאישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

הדיון שעורכת הוועדה המחוזית דומה במתכונתו לדיון שערכה הוועדה המקומית, ומרגע אישור התוכניות מתנהל בין הוועדות דיאלוג באשר לפרטי התכנון המפורטים.

 

קרקע למגורים

 

אילו גופים נוספים רשאים ליזום תכנית להפשרת קרקעות חקלאיות?

  1. מדינת ישראל רשאית ליזום תכנית נרחבת להפשרת קרקעות לצורך הקמת ישוב חדש או ליישום תכנית רחבת היקף. בדרך כלל זה נעשה באמצעות רשות מקרקעי ישראל.
  2. רשות מקומית רשאית ליזום תוכנית להפשרת קרקע חקלאית ולהעבירה ישירות לאישור הוועדה המחוזית.

 

בדיקות שמומלץ לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית

  • כדאי לבדוק לאיזה מרקם תכנוני מיועדת כל קרקע חקלאית שמעוניינים להשקיע בה במסגרת תוכנית תמ”א 35. לצורך העניין, קרקע שמיועדת לפיתוח עירוני הנה בעלת סיכויים גבוהים יותר לקבל אישור הפשרה ביחס לכל מרקם תכנוני אחר.
  • בדיקת תוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות תאשר עבור מה מיועדת הקרקע שנבחנת לצורכי להשקעה – לבניית דירות, בניית בתים צמודי קרקע, משרדים, חנויות סלילת כביש, אזור נופש, תחנה מרכזית עבור אמצעי תחבורה ציבוריים וכדו’. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות המערכת הארצית שמוצגת באתר האינטרנט של משרד הפנים. כדי לדייק בבדיקה מומלץ לאתר מספר חלקה וגוש.
  • חשוב לבדוק מהי עמדתה הרשמית של הרשות המקומית באשר לקרקע שנבחנת להשקעה. כמו כן, חשוב לדעת את היקף עתודת הקרקעות הזמינות לבנייה והיקף הבנייה החדשה בשטחים המשויכים לרשות המקומית, האם לרשות המקומית יש הסתייגויות לשינוי ייעודן של קרקעות חקלאיות שבשטחן ועוד.
  • האם קיים הסכם שיתוף של בעלי הקרקע? במרבית המקרים הסכם מסוג זה משביח את ערך הקרקע, ומצביע על אינטרס משותף לקדם פרויקטים ותוכניות.
  • יש לוודא שהקרקע היא קרקע פרטית. רכישת קרקע פרטית מקנה בעלות מוחלטת עליה כולל רישום על שם הרוכש בטאבו (רשם המקרקעין בישראל).

 

איפה בישראל כדאי לחפש קרקע חקלאית למכירה?

בישראל יש מספר אזורי ביקוש, כשהמוביל ביניהם באופן לא מפתיע, הוא אזור המרכז, שבהגדרתו הרחבה כולל את כל השטחים שבין גדרה לחדרה.

הערים בעלות פוטנציאל ההשקעה הגבוה ביותר הן רעננה, הוד השרון, הרצליה, כפר סבא וחדרה ששוכנת בסמוך לקו החוף. כולן עשירות בשטחים חקלאיים, בעלות מיקום גבוה במדרג הסוציו-אקונומי וממוקמות באזורים עם מחסור בפתרונות דיור.

 


 

יתרונות וחסרונות של השקעה בקרקע חקלאית

כדי להבין לעומק את הנושא של השקעה בקרקעות חקלאיות, חשוב לעמוד על היתרונות והחסרונות של סוג זה של עסקאות נדל”ן. אחרי שמבינים את הפוטנציאל, הסיכויים ורמות הסיכון ברכישת קרקעות חקלאיות, כל משקיע יוכל לעשות את החישובים עבור עצמו ולהגיע למסקנה מושכלת ומיודעת ביחס לסוגיה.

יתרונות:

* רכישה עם הון עצמי נמוך יחסית – מחיר קרקעות עשוי להיות נמוך יותר ממחיר דירות ונכסים בנויים אחרים, במיוחד באזורי ביקוש מרכזיים. אפשר לאתר קרקעות חקלאיות למכירה בסכומים צנועים יחסית שדורשים הון עצמי צנוע בהתאם. במקרים מסוימים השקעה בקרקעות יכולה להוות מעין קיצור דרך לדירה חדשה בעלות מוזלת מזו של עסקה ישירה לרכישת נכס בנוי.

* פוטנציאל תשואה גבוה – השקעה בקרקעות חקלאיות נחשבת לבעלת פוטנציאל גבוה ואפילו גבוה מאוד, במיוחד כאשר הרכישה מתבצעת לפני ההפשרה. לאורך תהליך הפשרת הקרקע, מחירי הקרקעות מזנקים בחדות וממשיכים לטפס לאורך עד האישור הסופי וגם לאורך תהליכי הבנייה בפועל ועד לגמר. המשמעות היא שרוכשי קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו עשויים לשלשל לכיסם רווחים עצומים של עשרות ומאות אחוזים.

* עליית ערך עקבית – בגלל שישראל היא מדינה קטנה בשטחה אך גדולה באוכלוסייתה, עתודות הקרקע הזמינות הולכות ומתמעטות. כפועל יוצא מכך, ערכי הקרקעות בישראל מצויים במגמת עלייה מתמדת. המשמעות עבור רוכשי הקרקעות היא הגדלה משמעותית של שורת הרווח הפוטנציאלי לטווח הבינוני והארוך.

* פוטנציאל מימוש שהולך ומשתפר – לאור מיעוט הקרקעות ומשבר הדיור בארץ, רשויות מוניציפליות נוטות לפעול יותר למען הפשרת אדמות כדי לתת מענה ופתרונות דיור לתושבים. התוצאה היא הגדלת פוטנציאל המימוש של פרויקטים חדשים שקשורים לקרקעות חקלאיות להפשרה מחד, ועליית ערך נוספת בערכן מעבר לסיבה שצוינה בסעיף הקודם מאידך.

*  היעדר הצורך בתחזוקה שוטפת – בניגוד להשקעה בנכסים בנויים (דירות, בתים, משרדים), קרקע חקלאית לא מצריכה תחזוקה שוטפת. כך נחסכים לבעלי הנכס הוצאות והתעסקות שכרוכה למשל בתיקון תקלות ומציאת שוכרים, לפחות עד למועד ההפשרה והבנייה על השטח.

* רמת חשיפה מופחתת לאסונות – בניגוד לנכסים בנויים, קרקע לא יכולה להיפגע כתוצאה מאסונות טבע כמו שטפונות, שריפות או קטסטרופות אחרות שיכולות להתרחש. השטח המוגדר בשטר הבעלות נותר יציב וקבוע.

* בעלות על נכס לדורי דורות – בעלות על קרקעות טומנת בחובה יתרונות פסיכולוגיים שאין להמעיט בחשיבותם. הידיעה שיש נכס בעל ערך כמו קרקע במשפחה יכול להקנות שקט נפשי לבעלים ולצאצאיו לדורי דורות קדימה.

 

חסרונות:

* מורכבות וטווח ארוך – סוג זה של השקעות נדל”ן לפעמים מצריכה אורך רוח, סבלנות ויכולת לפעול בתנאי אי וודאות. תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד, כמו גם הבנייה עצמה במידה ומגיעים לשלב הזה, אורכים זמן. משך הזמן שדרוש עד למימוש ההשקעה וקבלת הרווחים יכול להיות כמה שנים ואם זו השקעה לטווח מאוד ארוך אז גם מעבר. כך שעבור מי שמצפים לעשות רווח מהיר, כנראה שזו לא הדרך.

* נזילות מופחתת – מדובר באפיק השקעה בו יכול לעבור זמן מהרגע שרוצים למכור ועד המכירה בפועל, כלומר ההון שמושקע לא מצוי בהישג יד בכל רגע נתון כמו בהשקעות אחרות בשוק ההון למשל. למי שזקוק לאפיק עם נזילות גבוהה, כנראה שזו לא האופציה המתאימה.

* צורך במומחיות – כדי לאתר ולבצע עסקה טובה נדרשים ידע והבנה בתחום המקרקעין, וספציפית בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד. לאדם מן השורה אין בהכרח אין הידע הזה, ולכן רצוי לבצע השקעה בקרקעות באמצעות סוכן, חברה או כל גורם מומחה אחר שמחזיק במומחיות המקצועית הרלוונטיות.

 

בקיצור, כמו בכל סוג של השקעה, צריך לחשוב על הסיכויים למול הסיכונים של רכישת קרקעות חקלאיות. אפשר לומר שמצד אחד, השקעה בקרקעות חקלאיות טומנת בחובה סיכוי להרוויח תשואה גבוה במיוחד על ההשקעה, כאשר הרווחים הפוטנציאליים יכולים להגיע לרמות עשרות, מאות ובמקרים חריגים אפילו אלפי אחוזים.

שני, סוג השקעה זה כולל גם סיכון להפסדים כספיים במקרה שבו המימוש ייכשל והקרקע לא תופשר ותהפוך לזמינה לבנייה.

 

מהו תקן 22 ואיך הוא מתקשר לקרקע חקלאית?

תקן 22 נועד לייצר שקיפות מקסימלית בעסקאות מקרקעין בישראל ולספק הגנה לרוכשים. התקן נכנס לתוקף בחודש דצמבר שנת 2014, אחרי שרשויות המדינה הבינו ששוק הקרקעות הפך לתחום פרוץ.

התקן מעגן מבנה מחייב לשומה אותה יעשה שמאי מקרקעין להערכת שווי הקרקע, ואת פירוט המידע המינימלי הדרוש לגבי קרקעות שאינן מופשרות.

המטרה היא בעצם להבטיח שהערכת השמאים תהיה מקצועית, בעלת מבנה עיקבי, אובייקטיבית, אמינה וללא משוא פנים, כך שסטטוס הקרקעות שישווקו לציבור יהיה שקוף וזמין לציבור הרוכשים.

משווקי קרקעות הם לרוב אלו שמספקים לקונים הפוטנציאליים דו”ח שמאי בהתאם לתקן 22. במקרים בהם המשווק לא סיפק את הדו”ח, הרוכש העתידי רשאי לבקש אותו לפני החתימה על העסקה.

ההערכה השמאית לפני תקן 22 תיקח בין שבוע ל-3 שבועות ותכלול את ההיבטים הבאים:

  • השווי הנוכחי של הקרקע
  • השווי העתידי של הקרקע
  • מעמד הקרקע הנוכחי וסטטוס תכנוני
  • מבנה וסוג הבעלות על הקרקע (פרטית/מנהל)
  • סיכויים וסיכונים בכל הנוגע לשינוי הייעוד
  • הערכת זמן עד לאישור הפשרת הקרקע

 

מנקודת המבט של הקונה, המשמעות היא שהסתכלות בדו”ח השמאי תשקף את כל המידע הרלוונטי אודות פרויקט מסוים שבמסגרתו נמכרת הקרקע.

הקונה יוכל להבין מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע ולקבל מידע על סיכויי ההפשרה העתידית שלה. בקיצור, תקן 22 מסייע לרוכשי קרקעות פוטנציאליים לקבל החלטה מיודעת ומושכלת באשר להאם להיכנס לעסקה או לא.

 

איך נקבע שווי של קרקע חקלאיות?

להלן הפרמטרים המרכזיים בקביעת שווי של קרקע חקלאית:

סטטוס תכנוניככל שהקרקע מצויה בשלב מוקדם יותר בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד (אם יש כאלה), כך מחירה יהיה נמוך יותר. בהתאם לכך, ערכה של קרקע שמצויה בשלבי הפשרה יעלה בהדרגה ככל שהתהליך יתקדם.

מיקום הקרקעככל שהקרקע ממוקמת באזור מרכזי ומבוקש יותר, כך מחירה יעלה בהתאם. כך למשל, מחיר הקרקע יכול לעלות בשל קרבתה לחוף הים, סמיכותה לשכונות מגורים קיימות עם תשתיות מפותחות ומוקדי תעסוקה, או הימצאותה באזור כפרי וטבעי עם ביקוש גבוה כמו מושבים וקיבוצים במרכז.

פיתוח סביבתי קרקע שכבר עברה פיתוח ומכילה תשתיות תעלה יותר מכזו שטרם עברה תהליכי פיתוח.

בנוסף, ישנן שלוש דרכים עיקריות להערכת שווי קרקע חקלאית:

  1. הערכה לפי מחיר השוק – כלומר באמצעות ביצוע השוואה לעסקאות דומות (מבחינת סוג וסטטוס הקרקע) שנעשו לאחרונה באותו אזור. כלי מרכזי בסוג הערכה זה ניתן על ידי רשות המיסים, שמפרסמת דו”ח עם עסקאות נדל”ן שבוצעות בשלושת החודשים האחרונים.
  2. הערכה לפי תשואות פוטנציאליות – בשיטה זו מתבססים על התשואה הפוטנציאלית שעתידה הקרקע להניב בהמשך הדרך. בגלל שקרקעות חקלאיות אינן מניבות (עד לסיום הבנייה עליהן לפחות), ההערכה תתבצע על ידי אומדן משך הזמן שייקח לרוכש להחזיר את ההשקעה בנוסף על הרווח שיתקבל בהמשך.
  3. הערכה לפי הזכויות בקרקע – כשמדובר בקרקעות שאינן זמינות לבנייה או שאינן מופשרות, מבצעים את ההערכה על סמך המאפיינים המפורטים בתוכנית שחלה לגבי הקרקע הנ”ל.

 

מהו הסכם שיתוף ולמה הוא חשוב בהקשרי קרקעות חקלאיות?

הסכם שיתוף נועד להסדיר את חלוקת הבעלות על קרקע והזכויות בין מספר בעלים שונים. ההסכם קריטי במיוחד לשלב האיחוד והחלוקה, שבו יוקצו המגרשים וזכויות הבנייה.

הסכם השיתוף מגן על המשקיעים ומעגן את זכויותיהם בצורה הטובה ביותר, כך שמומלץ שכל מי שמעורב בעסקה מרובת בעלים שכזאת יהיה כלול בו.

קרקעות להשקעה ופרויקטים שמשווקת החברה למימוש קרקעות

מתחם 9 אבן יהודה

אבן יהודה, מתחם 9

שכונת נחלת יהודה צפון

ראשון לציון, תוכנית רצ\במ\1\50\50

פארק עסקים מת"מ 2

חיפה, תוכנית חפ' 1704 ג'

ICON מתחם התחנה בנימינה

פארק העסקים במערב בנימינה

פרויקט גבעת טוסקנה

חיפה חפ/2000

בן יהודה צפון

כפר סבא, תוכנית כוללנית \ תמ"ל 3014

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל”ן והקרקעות? הירשמו עכשיו

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל”ן והקרקעות? הירשמו עכשיו