קרקעות חקלאיות – המדריך השלם

יתרונות וחסרונות של השקעה בקרקע חקלאית

כדי להבין לעומק את הנושא של השקעה בקרקעות חקלאיות, חשוב לעמוד על היתרונות והחסרונות של סוג זה של עסקאות נדל"ן. אחרי שמבינים את הפוטנציאל, הסיכויים ורמות הסיכון ברכישת קרקעות חקלאיות, כל משקיע יוכל לעשות את החישובים עבור עצמו ולהגיע למסקנה מושכלת ומיודעת ביחס לסוגיה.

יתרונות:

* רכישה עם הון עצמי נמוך יחסית – מחיר קרקעות עשוי להיות נמוך יותר ממחיר דירות ונכסים בנויים אחרים, במיוחד באזורי ביקוש מרכזיים. אפשר לאתר קרקעות חקלאיות למכירה בסכומים צנועים יחסית שדורשים הון עצמי צנוע בהתאם. במקרים מסוימים השקעה בקרקעות יכולה להוות מעין קיצור דרך לדירה חדשה בעלות מוזלת מזו של עסקה ישירה לרכישת נכס בנוי.

* פוטנציאל תשואה גבוה – השקעה בקרקעות חקלאיות נחשבת לבעלת פוטנציאל גבוה ואפילו גבוה מאוד, במיוחד כאשר הרכישה מתבצעת לפני ההפשרה. לאורך תהליך הפשרת הקרקע, מחירי הקרקעות מזנקים בחדות וממשיכים לטפס לאורך עד האישור הסופי וגם לאורך תהליכי הבנייה בפועל ועד לגמר. המשמעות היא שרוכשי קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו עשויים לשלשל לכיסם רווחים עצומים של עשרות ומאות אחוזים.

* עליית ערך עקבית – בגלל שישראל היא מדינה קטנה בשטחה אך גדולה באוכלוסייתה, עתודות הקרקע הזמינות הולכות ומתמעטות. כפועל יוצא מכך, ערכי הקרקעות בישראל מצויים במגמת עלייה מתמדת. המשמעות עבור רוכשי הקרקעות היא הגדלה משמעותית של שורת הרווח הפוטנציאלי לטווח הבינוני והארוך.

* פוטנציאל מימוש שהולך ומשתפר – לאור מיעוט הקרקעות ומשבר הדיור בארץ, רשויות מוניציפליות נוטות לפעול יותר למען הפשרת אדמות כדי לתת מענה ופתרונות דיור לתושבים. התוצאה היא הגדלת פוטנציאל המימוש של פרויקטים חדשים שקשורים לקרקעות חקלאיות להפשרה מחד, ועליית ערך נוספת בערכן מעבר לסיבה שצוינה בסעיף הקודם מאידך.

*  היעדר הצורך בתחזוקה שוטפת – בניגוד להשקעה בנכסים בנויים (דירות, בתים, משרדים), קרקע חקלאית לא מצריכה תחזוקה שוטפת. כך נחסכים לבעלי הנכס הוצאות והתעסקות שכרוכה למשל בתיקון תקלות ומציאת שוכרים, לפחות עד למועד ההפשרה והבנייה על השטח.

* רמת חשיפה מופחתת לאסונות – בניגוד לנכסים בנויים, קרקע לא יכולה להיפגע כתוצאה מאסונות טבע כמו שטפונות, שריפות או קטסטרופות אחרות שיכולות להתרחש. השטח המוגדר בשטר הבעלות נותר יציב וקבוע.

* בעלות על נכס לדורי דורות – בעלות על קרקעות טומנת בחובה יתרונות פסיכולוגיים שאין להמעיט בחשיבותם. הידיעה שיש נכס בעל ערך כמו קרקע במשפחה יכול להקנות שקט נפשי לבעלים ולצאצאיו לדורי דורות קדימה.

חסרונות:

* מורכבות וטווח ארוך – סוג זה של השקעות נדל"ן לפעמים מצריכה אורך רוח, סבלנות ויכולת לפעול בתנאי אי וודאות. תהליכי הפשרה ושינוי ייעוד, כמו גם הבנייה עצמה במידה ומגיעים לשלב הזה, אורכים זמן. משך הזמן שדרוש עד למימוש ההשקעה וקבלת הרווחים יכול להיות כמה שנים ואם זו השקעה לטווח מאוד ארוך אז גם מעבר. כך שעבור מי שמצפים לעשות רווח מהיר, כנראה שזו לא הדרך.

* נזילות מופחתת – מדובר באפיק השקעה בו יכול לעבור זמן מהרגע שרוצים למכור ועד המכירה בפועל, כלומר ההון שמושקע לא מצוי בהישג יד בכל רגע נתון כמו בהשקעות אחרות בשוק ההון למשל. למי שזקוק לאפיק עם נזילות גבוהה, כנראה שזו לא האופציה המתאימה.

* צורך במומחיות – כדי לאתר ולבצע עסקה טובה נדרשים ידע והבנה בתחום המקרקעין, וספציפית בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד. לאדם מן השורה אין בהכרח אין הידע הזה, ולכן רצוי לבצע השקעה בקרקעות באמצעות סוכן, חברה או כל גורם מומחה אחר שמחזיק במומחיות המקצועית הרלוונטיות.

בקיצור, כמו בכל סוג של השקעה, צריך לחשוב על הסיכויים למול הסיכונים של רכישת קרקעות חקלאיות. אפשר לומר שמצד אחד, השקעה בקרקעות חקלאיות טומנת בחובה סיכוי להרוויח תשואה גבוה במיוחד על ההשקעה, כאשר הרווחים הפוטנציאליים יכולים להגיע לרמות עשרות, מאות ובמקרים חריגים אפילו אלפי אחוזים.

שני, סוג השקעה זה כולל גם סיכון להפסדים כספיים במקרה שבו המימוש ייכשל והקרקע לא תופשר ותהפוך לזמינה לבנייה.

מהו תקן 22 ואיך הוא מתקשר לקרקע חקלאית?

תקן 22 נועד לייצר שקיפות מקסימלית בעסקאות מקרקעין בישראל ולספק הגנה לרוכשים. התקן נכנס לתוקף בחודש דצמבר שנת 2014, אחרי שרשויות המדינה הבינו ששוק הקרקעות הפך לתחום פרוץ.

התקן מעגן מבנה מחייב לשומה אותה יעשה שמאי מקרקעין להערכת שווי הקרקע, ואת פירוט המידע המינימלי הדרוש לגבי קרקעות שאינן מופשרות.

המטרה היא בעצם להבטיח שהערכת השמאים תהיה מקצועית, בעלת מבנה עיקבי, אובייקטיבית, אמינה וללא משוא פנים, כך שסטטוס הקרקעות שישווקו לציבור יהיה שקוף וזמין לציבור הרוכשים.

משווקי קרקעות הם לרוב אלו שמספקים לקונים הפוטנציאליים דו"ח שמאי בהתאם לתקן 22. במקרים בהם המשווק לא סיפק את הדו"ח, הרוכש העתידי רשאי לבקש אותו לפני החתימה על העסקה.

ההערכה השמאית לפני תקן 22 תיקח בין שבוע ל-3 שבועות ותכלול את ההיבטים הבאים:

• השווי הנוכחי של הקרקע
• השווי העתידי של הקרקע
• מעמד הקרקע הנוכחי וסטטוס תכנוני
• מבנה וסוג הבעלות על הקרקע (פרטית/מנהל)
• סיכויים וסיכונים בכל הנוגע לשינוי הייעוד
• הערכת זמן עד לאישור הפשרת הקרקע

מנקודת המבט של הקונה, המשמעות היא שהסתכלות בדו"ח השמאי תשקף את כל המידע הרלוונטי אודות פרויקט מסוים שבמסגרתו נמכרת הקרקע.

הקונה יוכל להבין מהו הסטטוס התכנוני של הקרקע ולקבל מידע על סיכויי ההפשרה העתידית שלה. בקיצור, תקן 22 מסייע לרוכשי קרקעות פוטנציאליים לקבל החלטה מיודעת ומושכלת באשר להאם להיכנס לעסקה או לא.

איך נקבע שווי של קרקע חקלאיות?

להלן הפרמטרים המרכזיים בקביעת שווי של קרקע חקלאית:

סטטוס תכנוני – ככל שהקרקע מצויה בשלב מוקדם יותר בתהליכי הפשרה ושינוי ייעוד (אם יש כאלה), כך מחירה יהיה נמוך יותר. בהתאם לכך, ערכה של קרקע שמצויה בשלבי הפשרה יעלה בהדרגה ככל שהתהליך יתקדם.

מיקום הקרקע – ככל שהקרקע ממוקמת באזור מרכזי ומבוקש יותר, כך מחירה יעלה בהתאם. כך למשל, מחיר הקרקע יכול לעלות בשל קרבתה לחוף הים, סמיכותה לשכונות מגורים קיימות עם תשתיות מפותחות ומוקדי תעסוקה, או הימצאותה באזור כפרי וטבעי עם ביקוש גבוה כמו מושבים וקיבוצים במרכז.

פיתוח סביבתי – קרקע שכבר עברה פיתוח ומכילה תשתיות תעלה יותר מכזו שטרם עברה תהליכי פיתוח.

בנוסף, ישנן שלוש דרכים עיקריות להערכת שווי קרקע חקלאית:

1. הערכה לפי מחיר השוק – כלומר באמצעות ביצוע השוואה לעסקאות דומות (מבחינת סוג וסטטוס הקרקע) שנעשו לאחרונה באותו אזור. כלי מרכזי בסוג הערכה זה ניתן על ידי רשות המיסים, שמפרסמת דו"ח עם עסקאות נדל"ן שבוצעות בשלושת החודשים האחרונים.
2. הערכה לפי תשואות פוטנציאליות – בשיטה זו מתבססים על התשואה הפוטנציאלית שעתידה הקרקע להניב בהמשך הדרך. בגלל שקרקעות חקלאיות אינן מניבות (עד לסיום הבנייה עליהן לפחות), ההערכה תתבצע על ידי אומדן משך הזמן שייקח לרוכש להחזיר את ההשקעה בנוסף על הרווח שיתקבל בהמשך.
3. הערכה לפי הזכויות בקרקע – כשמדובר בקרקעות שאינן זמינות לבנייה או שאינן מופשרות, מבצעים את ההערכה על סמך המאפיינים המפורטים בתוכנית שחלה לגבי הקרקע הנ"ל.

מהו הסכם שיתוף ולמה הוא חשוב בהקשרי קרקעות חקלאיות?

הסכם שיתוף נועד להסדיר את חלוקת הבעלות על קרקע והזכויות בין מספר בעלים שונים. ההסכם קריטי במיוחד לשלב האיחוד והחלוקה, שבו יוקצו המגרשים וזכויות הבנייה.

הסכם השיתוף מגן על המשקיעים ומעגן את זכויותיהם בצורה הטובה ביותר, כך שמומלץ שכל מי שמעורב בעסקה מרובת בעלים שכזאת יהיה כלול בו.