קרקעות למכירה – המדריך המלא למשקיעים בקרקע

קרקעות למכירה – על מה מדובר?

  עסקאות נדל”ן העוסקות בשטחים אשר נמצאים בהליכי הפשרה מאופיינות בדרך כלל בדרגות סיכון גבוהות יחסית ורמת מורכבות מסוימת, אך ברוב המקרים מהוות גם הזדמנות השקעה אטרקטיבית וייחודית במינה. רכישת קרקע עשויה להתבצע לשם בניית בית בתכנון אישי, או לבניית נכסים לצרכי דיור ומסחר כהשקעה מניבה. על מנת לרכוש קרקע בצורה חכמה ובטוחה ככל שניתן, יש להתאזר בסבלנות, נחישות וחשיבה לטווח ארוך, שכן תהליך רכישת שטח הנמצא בתהליכי הפשרה עשוי לקחת מספר שנים.   טרם קניית קרקע, חשוב לבצע מחקר מקיף, מעמיק ויסודי תוך שקלול כל הפרמטרים הרלוונטיים. על מנת לאתר קרקע כדאית המוצעת למכירה, מומלץ להסתייע באנשי מקצוע. החברה למימוש קרקעות מציעה שירותי איתור, ייזום, שיווק וקידום מיזמי נדל”ן, בעיקר בנכסים מניבים להשקעה ובקרקעות המצויות בתהליכי הפשרה לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לצרכי בנייה רוויה. צוות החברה כולל אנשי מקצוע מיומנים, ותיקים ועתירי ניסיון, ובכללם יועצי נדל”ן, שמאים, עורכי דין ואנליסטים, המלווים את הלקוח לכל אורך התהליך.  

קרקעות למכירה – האם להשקיע?

  המגמות בשוק הנדל”ן הישראלי, הכוללות עלייה מתמדת במחירי הדיור ומחסור בהיצע דירות למכירה, העלו את הביקוש לאפיקי השקעה אלטרנטיביים לרכישת דירות להשקעה. גורמים אלו הביאו לעליה בקצב ההפשרה של קרקעות חקלאיות בלתי מנוצלות לצורך שינוי ייעודן לבנייה רוויה. החברה למימוש קרקעות עומדת מאחורי מספר רב של מיזמי נדל”ן, במסגרתם הוקמו שכונות מגורים ומרכזי מסחר על שטחי חקלאות מופשרים שהוסבו לבניה. החברה משווקת קרקעות למכירה בשרון ובמרכז הארץ, בערים כמו רעננה, כפר סבא, הוד השרון, הרצליה וחדרה, שכן מדובר באזורים מבוקשים במיוחד המעלים את הסיכויים להצלחת הפרויקט.  

שלב ראשון: איתור קרקע למכירה?

  בתחומי מדינת ישראל קיימים 22 דונמים של שטחי אדמה. מרביתם מוגדרים כאדמות לאום (כ-93%), המוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל. אדמות הלאום אינן מוצעות למכירה, אלא מוחכרות לטווח ארוך, בעוד הבעלות על הקרקע נותרת בידי המדינה. קרקעות פרטיות למכירה מהוות רק כ-7% מהשטחים בארץ. רכישת קרקע בבעלות פרטית מקנה עבור הקונה בעלות מלאה ומוחלטת עליה, כולל רישום על שמו בטאבו. היצע הקרקעות הפרטיות, בעיקר במרכז הארץ, מצומצם ביותר, אך מהווה את העסקה המומלצת והשמרנית ביותר עבור משקיעים ורוכשים.   איתור הקרקע מהווה את השלב הראשון בדרך להשקעה בקרקעות בהתאם לשיטת שלושת השלבים של החברה למימוש קרקעות. החברה עוסקת באיתור, שיווק וייזום פרויקטים בקרקעות פרטיות בלבד, לצורך צמצום רמות הסיכון ומקסום כדאיות ורווחיות ההשקעה. בנוסף, החברה עוסקת אך ורק בקרקעות המצויות בתהליכי הפשרה או לאחריה, בקרקעות הכלולות במסגרת תכניות מתאר לשינוי ייעוד, או כאלו שהרשות המקומית מקדמת באופן ממשי את הפשרתן. החברה ממליצה על השקעה בקרקעות הממוקמות באזורי ביקוש בלבד, בייחוד במרכז הארץ ובאזור השרון, או בקיצור: באזור שבין חדרה לגדרה בערים כמו רעננה, הוד השרון, הרצליה וחדרה.   בעת חיפוש קרקעות למכירה, יש לבדוק את ייעוד הקרקע ואישורי הבנייה הקיימים או הנדרשים. קרקעות שטרם הופשרו יאופיינו בעלות נמוכה יותר מקרקעות עם אישור בנייה, אך התשואה על השקעה מהסוג הראשון צפויה להיות גבוהה בהרבה.  
קרקע למכירה בחדרה
קרקע למכירה בחדרה – להמחשה בלבד
 

שלב שני: התאמה – מה צריך לבדוק לפני שרוכשים קרקע?

  השלב השני בשיטת שלושת השלבים של החברה למימוש קרקעות מתמקד בבחינת התאמת הקרקע שאותרה לצרכי, שאיפות ומגבלות הלקוח, לצורך המשך התהליך. בשלב זה מתבצעת בחינה יסודית של מכלול מאפייני העסקה, כולל פרמטרים כגון עלות ושווי הקרקע, מיקומה הגיאוגרפי, מגבלותיה והצפי לקבלת אישורים להפשרה, שינוי ייעוד ובנייה עליה.  

להלן הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת קרקע:

  בדיקת רישום הבעלות על הקרקע הנמכרת יש לבדוק האם הקרקע מצויה בבעלות פרטית או בידי מנהל מקרקעי ישראל. כאמור, עדיף לרכוש אדמות פרטיות להשקעה, שכן הדבר מקל על הליכי האישור והיתרי הבנייה. חשוב לוודא כי השטח חף מחובות, שעבודים או עיקולים, וכי זהות הבעלים הלגיטימי אכן רשומה בנסח הרישום. באם בוחרים להחכיר אדמת מנהל, יש לבדוק האם קיים סעיף בהסכם החכירה, המתיר למדינה להחזיר את הקרקע לבעלותה, ובמקרה זה מוטב שלא להמשיך בעסקה. את רישום הבעלות ניתן להשיג בלשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים, על-פי מספר הגוש והחלקה.   arrow-hlk
בדיקת המצב התכנוני וזכויות הבניה על הקרקע יש לבחון את תכניות המתאר, המפרטות את תכניות, זכויות ומגבלות הבניה על הקרקע הנמכרת, כולל אחוזי הבניה, מספר יחידות הדיור ומספר הקומות המותרים. יש לנסות לבחון עד כמה שאפשר מהן כוונותיהן ונכונותן של הרשויות המקומיות וועדות התכנון והבניה המקומיות, המחוזיות והארציות להפשיר את הקרקע ולשנות את ייעודה לקרקע לצרכי בנייה. מדובר בתהליכים ביורוקרטיים מתמשכים המצריכים אישורים רבים משלל גופים. על מנת לזרז את התהליך ולמנוע עיכובים וסחבת, יש לוודא כי אין התנגדויות מצד גורמים שונים דוגמת ארגונים ירוקים או תושבים. מומלץ להשקיע באדמות המצויות בשלבים מתקדמים ככל הניתן של קבלת אישורי ההפשרה, שינוי הייעוד והיתרי הבנייה, וזאת לשם הפחתת הסיכון בהשקעה, בשל מרכיב אי הוודאות.     בדיקת הקרקע וסביבתה טרם רכישת הקרקע, רצוי לבקר פיזית בשטח ולבחון את הסביבה. קרקע למכירה המצויה בסמוך לשכונות מגורים עדיפה על כזו המצויה בקרבת שטחי ציבור, שמורות טבע ומפעלים, שכן הדבר מעלה את הסיכוי לשינוי ייעודה וקבלת אישורי בנייה עבורה. יש לבחון את יתרונות וחסרונות השטח, תוך שימת לב לגישה ולקרבה לצירי כבישים ועורקי תחבורה ציבורית, מוסדות ציבוריים, אזורים בנויים, גנים ופארקים ציבוריים, מוסדות חינוך, תרבות ופנאי ועוד מרכיבים העשויים להשפיע על שווי השטח, סיכויי הפשרתו והתשואה העתידית ממנו. חשוב לבחון את סוג הקרקע עצמה, שכן קרקע סלעית או בעלת שיפוע חד עלולה לייקר את העסקה ולגרור עלויות והוצאות נוספות בגין הכנתה לקראת הבנייה.  

קרקע להשקעה בהוד השרון דוגמא לקרקע להשקעה בהוד השרון

  בדיקת עלויות העסקה השקעה בקרקעות כרוכה בהוצאות נלוות בגין מס רכישה, היטל השבחה, עלויות פיתוח, שכר טרחה לאנשי מקצוע ואגרות. עם רכישת הקרקע, יש לשלם למדינה מס שבח מקרקעין בשיעור של כ-20%, לצד מס רכישה בגין קניית הקרקע. במקרים בהם שווי הקרקע עולה בשל אישור הפשרה, תכניות בנייה או הקלות, בעל הקרקע מחויב לשלם לוועדה המקומית היטל השבחה בשיעור הנקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעמה. קבלת פטור מתשלום היטל השבחה אפשרי במקרים מסוימים, דוגמת בבניית דירת מגורים בגודל של עד 140 מ"ר לצורך תקופת מגורים העולה על 4 שנים.     בדיקת אפשרויות מימון העסקה טרם רכישת קרקע להשקעה, יש לבדוק את היכולת הכלכלית וההון העצמי הדרוש לביצועה, כולל הוצאות ועלויות הנלוות למחיר הקרקע עצמה. הון עצמי דרוש גם לקבלת משכנתא מהבנק. רוכשים המחזיקים בהון עצמי התחלתי של למעלה מ-600,000 שקלים, ניתן לקבל משכנתא ולרכוש דירה או מגרש ממוצעים בגודלם באזור המרכז. עבור רוכשים החסרים את ההון העצמי ההתחלתי, או עבור משקיעים המעוניינים באפיק השקעה עם סיכוי לתשואה גבוהה יותר, כדאי לבחון השקעה באפיקים הדורשים הון עצמי נמוך, דוגמת קרקעות למכירה המצויות בתהליכי הפשרה.     בדיקת נסח רישום המקרקעין טרם רכישת הקרקע, מומלץ להשיג העתק רישום מלשכת המקרקעין על מנת לוודא כי לא חלות על השטח מגבלות הנדסיות, סטטוטוריות ומשפטיות, העשויות לעכב או למנוע את שינוי ייעוד הקרקע לבניה. חשוב לבדוק שאין הערות אזהרה בגין שעבודים, עיקולים והפקעות, ששטח הקרקע אינו כלול בתכניות מתאר ארציות המייעדות אותו להקמת אתרי אתרי נופש, שמורות טבע או גנים לאומיים, וכי אין בו אתרי עתיקות ארכיאולוגיות.    

שלב שלישי: ליווי – באילו אנשי מקצוע ניתן להיעזר?

  השלב השלישי בתכנית 3 השלבים צפוי להימשך זמן רב יותר משני השלבים שקדמו לו, ובמהלכו מתרחשים תהליכי הפיתוח והבניה בקרקע שנרכשה. גם לאחר רכישת הקרקע, החברה למימוש קרקעות מלווה את הקונה לצורך סיוע, ייעוץ, ומתן מענה כולל ומקיף באשר לשלל ההיבטים ההנדסיים, התכנוניים, הפיננסים-כלכליים והמשפטיים העולים במהלך המיזם. החברה מספקת לקהל רוכשי הקרקעות ליווי מקצועי ומגוון כלים לצורך התנהלות נכונה ויעילה למול אנשי המקצוע, הרשויות המקומיות, הוועדות השונות וגורמים נוספים המעורבים בתהליך הבניה על הקרקע.   לסיכום, השקעה בקרקעות למכירה הנמצאות בתהליכי הפשרה מהווה עסקה שמרנית וכדאית, אשר צפויה להניב תשואה נאה בטווח הארוך. החברה למימוש קרקעות מחזיקה בניסיון רב שנים ומוכח בתחום זה, ומספקת עבור לקוחותיה את מכלול הכלים הנדרשים לביצוע השקעה חכמה שבסופו של דבר גם משתלמת כלכלית. ולראיה, במהלך שנות פעילותה, רשמה החברה למימוש קרקעות הצלחות רבות בתחום, כאשר הביאה למימוש זכויות לבנייה של שכונות מגורים בלא פחות מאחד עשר (11) מתחמי קרקעות למכירה ששיווקה ברחבי הארץ, מרביתם באזור השרון והמרכז.  
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר