הגדלת זכויות בניה בקרקע

המדריך שלפניכם יציג מידע חיוני אודות האפשרות להגדלת זכויות בניה בקרקע. נסביר מהו התהליך להגדלת הזכויות, למה זה כדאי ואיך עושים את זה.

מהן זכויות בניה על קרקע?

על מנת להבין מהי הגדלת זכויות בניה בקרקע, צריך קודם כל להבהיר מהן בכלל זכויות בנייה.

זכויות בניה משמשות כמנגנון לויסות והסדרת הפעילות במקרקעין מסוימים, על מנת למנוע מצב שבו בעלי קרקעות בונים ככלל העולה על רוחם באופן שעלול לסתור את האינטרס הציבורי.

מדובר בכלי חשוב המצוי בידי רשויות המדינה לצורך פיתוח ותכנון עירוני. כך למשל, זכויות הבנייה מאפשרות למנוע מצב של צפיפות יתר או חסר ביישוב מסוים.

בישראל, הזכויות הללו מעוגנות בתכנית בניין עיר (תב״ע) החלה על שטח מסוים, ומגדירות מהו היקף הבנייה המותרת עליו. מדובר בזכויות תכנוניות הקובעות את מספר המטרים שניתן לבנות במגרש ואת סוג הייעוד שלהן. כך למשל, הבנייה יכולה להיות למטרות מגורים, מסחר, משרדים וכדומה.

מהי הגדלת זכויות בניה בקרקע?

אף על פי שהיקף הבנייה המותרת על הקרקע מעוגנת חוקית בתכנית בניין עיר, ניתן להרחיב את הזכויות במקרים מסוימים ובהינתן שעומדים בתנאים מסוימים.

לצד אחוזי הבנייה הקיימים, תוכניות סטטוטוריות מצד גופי התכנון במדינה יכולות לכלול גם זכויות פוטנציאליות להרחבת השטח המיועד לבנייה. כמו כן, כחלק מצפיפות האוכלוסין הגוברת בארץ והתמעטות הקרקעות הזמינות לבנייה, הרשויות המוניציפליות מקדמות לעיתים קרובות את הרחבת הזכויות.

על מנת לנצל את ערכי הקרקע הגבוהים באופן מיטבי, אחוזי הבנייה מוגדלים באזורים רבים ברחבי הארץ, בדגש על קרקעות המצויות בסמיכות לתשתיות. במקרים מסוימים, העיריות יוסיפו גם שימושים נוספים לקרקע, כמו לדוגמא תוספת של יחידות דיור למתחמי משרדים או לחילופין תוספת מסחר לקרקעות לבניית מגורים.

אם כן, זכויות בנייה מוגדלות מאפשרות לבעל הקרקע לבנות נכסים בשטח נרחב יותר, מה שמגדיל את פוטנציאל ההשבחה והרווח בצורה משמעותית. גם העיירה מרוויחה מהרחבת הזכויות, שכן היא זוכה לפתח את האזור המצוי בשטחה באופן שנותן מענה לצרכי האוכלוסייה בנוסף לגביית היטל השבחה המהווה הכנסה לעירייה. התושבים, מצדם, זוכים לפתרונות מגורים, למענה לצורך הגובר למשרדים ואזורי מסחר שוקקי חיים.

במילים אחרות, כאשר התכנון נעשה בצורה ראויה ונכונה, הרחבת זכויות בקרקע מיטיבה עם כל הצדדים המעורבים – בעלי הקרקע, הרשויות המקומיות וכלל התושבים.

חשיבות העצמת זכויות בנייה על קרקע כחלק מהשקעת נדל״ן

הנושא של הגדלת זכויות בנייה על הקרקע רלוונטי במיוחד עבור משקיעי נדל״ן, ובייחוד כאלו ששוקלים לרכוש קרקע חקלאית המצויה בתהליכי הפשרה, השבחה ושינוי ייעוד, או לחילופין קרקע שכבר הופשרה וחלות עליה תכניות כאלו ואחרות.

במקרים כאלו, שינוי תוכנית לצורך העצמת זכויות הבנייה על השטח בו משקיעים עשוי להגדיל באופן משמעותי את ערך ההשקעה. כך לדוגמא, במידה והמגרש מיועד לבניית בתי או בנייני מגורים, הגדלת היקף הבנייה יאפשר לבנות יותר יחידות להשכרה או למכירה ובכך להעלות את ערך הקרקע.

כאמור, הרשויות המקומיות נוטות ליזום את התהליך בכל מקרה. מכאן שרכישת קרקע בפרויקט שמקודם על ידי העירייה היא האפשרות הטובה ביותר ליהנות מהרחבת הזכויות, שכן בעלי הקרקע יכול ליהנות מהתוספות מבלי להשקיע מאמצים.

איך ניתן להגדיל זכויות בניה על קרקע באופן עצמאי?

באופן עקרוני, לצורך העצמת זכויות בנייה על קרקע מעבר לפוטנציאל שהוגדר בתכנית המתאר, יהיה צורך לפנות בתהליך מסודר לוועדה המקומית ו/או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

יחד עם זאת, האפשרות הפשוטה יותר ליהנות מהיתרונות של הרחבת זכויות היא לרכוש קרקעות שכבר מצויות בתהליך כזה ביוזמת העירייה.