מה מותר לבנות על קרקע חקלאית

השאלה מה מותר לבנות על קרקע חקלאית מעניינת משקיעים רבים, בין היתר כאלה שמבקשים לגזור תשואה עוד בטרם השלמת הליך הפשרת הקרקע. בשורות הבאות נבין מה אפשר לעשות עם קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו.

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) אשר ייעודה הוא עיבוד אדמה וייצור מוצרי חקלאות, או לחילופין גידול בעלי חיים לצרכים חקלאיים. (בעל הקרקע יכול להשאיר אותה ריקה מבלי ליישם את ייעודה).

בשל הצורך הגדול של מדינת ישראל בשכונות מגורים חדשות ואזורי תעסוקה נולדו תהליכים מובנים אשר מיועדים להפשרת קרקעות חקלאיות לטובת ייעודים שונים דוגמת מגורים, מסחר ותעשייה. תהליכים אלו בדרך כלל לוקחים מספר שנים ומלווים בעליות מחירים משמעותיות ככל שהתהליך התכנוני מתקדם וככל שתוכניות הבנייה מתגבשות וזכויות הבנייה מתבררות. בעת ההמתנה להפשרת הקרקע ניתן גם להניב תשואה משימוש בקרקע בהתאם ייעודים החקלאיים אשר הוגדרו לה.

מדוע כדאי לרכוש קרקע חקלאית?

ערכן של הקרקעות במדינת ישראל הולך ועולה, כתוצאה מהיצע מוגבל וביקוש גבוה ופער שרק גדל בין השניים. בעידן בו רכישת בית מגורים הוא בבחינת חלום הולך ומתרחק בעבור רבים, ישנם משקיעים שבוחרים להשקיע בקרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה, במטרה להפשרת הקרקע בתוך מספר שנים. השקעה כזאת דורשת הון עצמי נמוך באופן משמעותי לעומת השקעות נדל"ן אחרות. ערכה של קרקע חקלאית נמוך לעתים במאות אחוזים מערכה של קרקע המיועדת ומאושרת לבנייה, ובמידה והקרקע אכן תופשר כמצופה ההשקעה תהווה כאחד מאפיקי הנדל"ן המשתלמים ביותר בענף הנדל"ן.

איך אפשר להניב רווח מקרקע חקלאית טרם הפשרתה?

למרות פוטנציאל ההשבחה והתשואה העתידי, רבים מן המשקיעים הפוטנציאליים מבקשים לברר מה אפשר לעשות עם קרקע חקלאית טרם הפשרתה. האם מותר לבנות על קרקע חקלאית? והאם ניתן לייצר ממנה תשואה מידית עוד בטרם ההפשרה? יצירת תשואה כזאת עשויה להיות אפשרית, אולם מוגבלת למנעד מצומצם של מבנים ואפשרויות, בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית ולקבלת היתרי בניה מן הרשות המקומית.

מה מותר לבנות בשטח חקלאי?

ככלל, כל אישור בנייה על קרקע חקלאית יינתן על תנאי קשר ישיר בין המבנה הרצוי לבין תעשייה חקלאית והפקת תוצרים חקלאיים. מלבד שימוש חקלאי ישיר, ניתן לבנות על קרקע חקלאית מבנים תומכים דוגמת:

• מחסנים לאחסון ציוד חקלאי
• מחסנים לאחסון, מיון והפצה של תוצרת חקלאית
• מבנים ומתקנים לגידול בעלי חיים
• סככה ופתרונות הצללה
• מבנים נוספים אשר ישמשו בעקיפין לתמיכה בפעילות חקלאית.

השכרת מבנים תומכי חקלאות לחקלאים מקומיים עשויה להניב תשואה לטובת המשקיע, בשנות ההמתנה להפשרה, אולם אין מדובר בתשואה דומה לדירה להשכרה או נכס מסחרי.

יחד עם זאת, התשואה הצפויה עם ההפשרה בסופו של יום אינה דומה וגדולה פי עשרת מונים. ניתן לקבוע כי רכישת קרקע חקלאית אמנם עשויה להניב תשואה מיידית בעת שימוש בה לצרכים אשר מוגדרים לה, אולם באופן כללי מדובר בהשקעה הפונה יותר למשקיעים סבלניים אשר מתכננים להרוויח את הרווח ההוני הגדול בגין עליית ערך ופחות לאלו אשר חושקים בתשואה מיידית.

האם אפשר לגור בשטח חקלאי על פי חוק?

קרקע חקלאית אינה מיועדת למגורים, לא ניתן לשכן בה עובדים, גם כאשר עיקר הקרקע משמשת לפעילות חקלאית והעובדים הם עובדים חקלאיים. משקיעים אשר מחפשים מעקף ושואלים האם מותר להציב קרוואן על קרקע חקלאית? יקבלו את המענה בסעיף הקודם, הקובע מה מותר לבנות בשטח חקלאי. כאשר הצבת קרוואן אינה שונה מבנייה בפועל. זאת אומרת שניתן להציב קרוואן על קרקע חקלאית כאשר ייעודו הוא מבנה תומך פעילות חקלאית, ולא לצרכי מגורים או מסחר, ותחת קבלת ההיתר המתאים, למעט אישור לשימוש חורג.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאית?

שימוש חורג הוא אישור חריג הניתן על ידי הרשויות, בעיקרן משרד החקלאות והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לשימוש בקרקע החקלאית שלא על פי ייעודה ומטרותיה. אישור כזה עשוי להינתן לניצול הקרקע לצרכי מסחר או מגורים, תוך הבאה בחשבון של היקף הסטייה מן השימוש המיועד והתייחסות לשינוי הסביבתי, לתקופה מוגבלת או לצמיתות.

דוגמא לשימוש חורג בקרקע חקלאית: הקמת מתחם מגורים לעובדים, ובפרט כאשר מדובר בצורך בהעסקת עובדים זרים לצרכי חקלאות, ותוך הגבלת שטח המגורים ביחס לשטח החקלאי.

קבלת אישור חורג לשימוש ולייעוד שונה בקרקע חקלאית אינו מבטל את הצורך בקבלת היתרי בניה כנדרש בחוק, ולמעשה האישור החורג מהווה תנאי להגשת כל תכנית בניה ובקשת היתר מן הרשות המקומית. קבלת אישור חורג ו/או היתרי בנייה אין בהם בכדי לעכב, למנוע או לשנות הליכי הפשרה אשר מתקיימים במקביל.

חשוב לדעת:

• כל השימושים, לרבות אלו המוכרים והמורשים בחוק, לצרכי בנייה על קרקע חקלאית, מצריכים קבלת אישורי בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• לא יינתנו אישורים לשימושים חקלאיים מסחריים, דוגמת: חוות סוסים תיירותית, מתחם מכירות תוצרת חקלאית בשיווק ישיר לציבור, הקמת שווקים וכדומה.
• תנאי לאישור הקמת מבנה על קרקע חקלאית הוא אי חיבור למערכת שפכים.
• ניתן למזער את רמת הסיכון בהשקעה בקרקע חקלאית בבחירה מושכלת בקרקע המצויה בתהליך הפשרה, בתכניות ממשלתיות בעלות אינטרס להפשרה, ותחת תקן 22 – תקן מקצועי של איגוד השמאים בישראל, המספק מידע מלא ושקיפות על מעמד הקרקע וסיכויי ההפשרה שלה.

לסיכום, רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא אפיק השקעה בעל פוטנציאל רווח משמעותי ולטווח בינוני עד ארוך. ההשקעה בקרקעות עם ניהול וליווי נכון עשויה להפוך לכזו שמשנה חיים ומבססת עתיד, במיוחד בסביבת הנדל"ן הקיימת היום במדינת ישראל.