בין אם מדובר במרכזים עירוניים או בערים פריפריאליות, כפי שזה נראה כרגע המגמה בישראל הולכת לכיוון של עירוב שימושים שהופך למגמת הדיור המועדפת בקרב רוכשי דירות ונכסים בארץ ובעולם.
מהו עירוב שימושים?
אף על פי שהמושג עירוב שימושים משמש בעיקר משקיעים ואנשי מקצוע מתחום הנדל”ן, מדובר בסגנון ואורח חיים שדי מוכר גם להדיוטות. סגנון הפיתוח הזה מציע למעשה שילוב של כל סוגי הנכסים, כולל שטחי קמעונאות, משרדים, בילויים ומסחר – לעיתים קרובות עם בתים או יחידות דיור מסוג אחר.
אנו רגילים לראות עירוב שימושים בערים הגדולות בעולם, ביניהן ניו – יורק, ברלין ולונדון, אך כיום, גם בישראל ובמדינות נוספות, ולא רק בערים המרכזיות, פיתוח שכונות ומרכזים בדרך כלל מציע עירוב שימושים.
למה הביקוש לעירוב שימושים עולה בשנים האחרונות?
עירוב שימושים מציע לדיירים, משקיעים ולמפתחים דרכים חדשות למזג בין חיים בסגנון עירוני עם טיפוח קהילה. לעירוב שימושים יש מגוון יתרונות לדיירים והשוכרים, שכן הוא מציע מגוון פעילויות, אטרקציות, תעסוקה ושירותים במרחק הליכה. זה חוסך את הנסיעה ברכב או בתחבורה ציבורית, את חיפוש החנייה והרבה מאוד זמן, ומאפשר ליהנות מחיי קהילה תוססים ודינמיים בסגנון אורבני.
כיום, הדיירים מחפשים הרבה יותר מדירות ובתי מגורים. הם מחפשים שכונות וקהילות, אשר מסייעות לשפר ולהחדיר חיות בשכונות, בין היתר באמצעות מרכזים עירוניים נגישים בלב שכונות המגורים ובאמצעות אזורי תעסוקה ומסחר סמוכים. גם משקיעים, יזמים ועיריות הבינו את הצורך החדש וכך הפעילות וההתעסקות סביב תחום עירוב השימושים רק הולכת וגוברת.
היתרונות של עירוב שימושים
לחיים בסביבת פיתוח עם עירוב שימושים יכולים להיות היבטים חיוביים רבים, אולם זה עשוי להשתנות בהתאם לסוג העסקים שמהווים חלק ממנה. פרט לכך, חשוב לקחת בחשבון את המיקום, שכן ככל שהפרויקט ממוקם באזור מרכזי יותר, כך הערך של הנכסים עשוי לעלות.
עם זאת, כיום פרויקטים רבים מתפתחים בסמוך לערי המרכז באזורי ביקוש ברחבי השרון ובצפון הארץ. בדרך כלל אזורים אלו מתאפיינים בביקוש גובר הן לפתרונות דיור והן לאפשרויות תעסוקה, והשכונות המתפתחות עתידות ליהנות מהיצע של מרכזי תרבות, מסחר ופנאי, והכל במרחק הליכה.
פרט לכל האמור לעיל, החזר ההשקעה הוא בין היתרונות הבולטים ביותר שבעירוב שימושים, ולכן הוא מסייע למשקיעים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, למזער את הסיכונים ולאזן הפסדים באמצעות השקעה שמהווה משאב.
פרויקטים שמיועדים לעירוב שימושים נחשבים להשקעות בטוחות, אך היתרון הכי משמעותי שלהן הוא, שהמשקיעים במשרד, או בקרקע למשרד לדוגמה, מרוויחים תוספת של זכויות בנייה למגורים (או שימושים אחרים). משמעות הדבר היא רווח של דירות שלא היו קיימות קודם לכן, וזו לכשעצמה תופעה מדהימה שעשויה להניב למשקיעים רווחים עצומים, שלא ירוויחו מהשקעות סטנדרטיות.
מסתמן שעבור הדיירים והשוכרים עירוב השימושים מציע לפני הכל נוחות – הגישה למרכזי קניות, מסעדות, תחבורה ציבורית ועוד היא יתרון אדיר, שתורם לאיכות החיים ומציע סגנון חיים ייחודי, שמתאים לכל גיל.
מכיוון שעירוב שימושים מצמצם את תנועת הרכבים באזור, אזורים אלו מתאפיינים בפליטת פחמן נמוכה יותר ומהווים חלק בלתי נפרד ממגמת הקיימות שמתפתחת בשנים האחרונות.
בשורה התחתונה, בין אם רוצים להחיות מבנים ישנים או ליצור פרויקטים חדשים, השקעה בקרקעות עליהן מיועדים לקום פרויקטים של עירוב שימושים מציעה לכל משקיע מגוון יתרונות פיננסיים שמעלים את הביקוש והערך של הנכסים, ובכללותם גם יתרונות אקולוגיים, שמעודדים עיריות וגופי תכנון לקדם פרויקטים מסוג זה.
מה חשוב לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט שמציע עירוב שימושים?
ראשית, חשוב לדעת שכיום, פרויקטים ייחודיים בלבד מציעים עירוב שימושים, שמשלב דיור עם שימושים אחרים, ועל מנת להגדיל את הסיכויים להשקיע בפרויקט מבטיח שיניב תשואה גבוהה יותר למשקיעים, כדאי לחפש באופן דקדקני מוצר איכותי ולבחון מספר פרויקטים לפני שמשקיעים.
בנוסף, בחודשים האחרונים מקודם חוק ההסדרים שמציע עירוב שימושים בשטחי משרדים. לפיו, יהיה ניתן להמיר עד 50% משטחי המשרדים הבנויים לדירות קטנות ועירוב שימושים, וכן עד 30% מזכויות הבניה למשרדים בפרויקטים שעדיין לא מומשו. מומלץ לעקוב מקרוב אחר חוק ההסדרים, במיוחד עבור משקיעים מנוסים אשר עשויים להביע בחוק התעניינות רבה, שכן השפעותיו על השקעות מסוג זה צפויות להיות גדולות. כמו כן, מרכזים מסחריים שמהווים חלק מפרויקטים של עירוב שימושים נוטים להצליח יותר באזורים בהם יש מגדלי מגורים ומשרדים רבים ובמקומות בהם יש מסה גדולה של תנועה. ככל שהצפיפות עולה, כך הפוטנציאל המסחרי עולה.
אולם, על מנת לעשות זאת נכון, חשוב שברמת התכנון תהיה הפרדה נכונה בין תעסוקה ומגורים, שיבטיחו איכות חיים גבוהה לדיירים באין מפריע.
עירוב שימושים בישראל
עד לפני מספר שנים הערים בישראל פותחו תוך הפרדה מוחלטת בין אזורי המגורים ואזורי התעשייה. אט אט, בערים הגדולות בעיקר, אנו ערים להתפתחות של עירוב שימושים, שמחייה את הישנוניות שמאפיינת את אזורי המגורים ומחדירה את אופי החיים האורבני המוכר לנו מערי הבירה הגדולות בעולם.
אף על פי שעירוב שימושים אינו נכון לכל אזור, נראה שהגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל יחייב אותנו לגור ולנהל את כל חיינו, לרבות ההיבט התעסוקתי, במרחק הליכה או נסיעה קצרה בלבד מהבית, מה שמסמן לנו, שבעתיד, עירוב שימושים יהווה חלק בלתי נפרד מהפיתוח של סביבות מגורים, מסחר ובילוי.
מסיבה זו עירוב שימושים הפך בשנים האחרונות לתו תקן איכות, ומהווה אחד מהסטנדרטים המבוקשים בקרב משקיעים רבים. אף על פי שלא קל למצוא פרויקטים כאלו, שווה למשקיע לגלות אורך רוח ולהתעקש על השקעה מסוג זה, שמציעה יתרונות אדירים, גם בהשוואה לכל אפיק השקעה אחר.
בין אזורי הביקוש בישראל נמנים חדרה, הוד השרון ועוד ערים אשר מתפתחות בסמוך לצירי תנועה מרכזיים ומושכות יותר ויותר משקיעים, דיירים ושוכרים. בערים אלו אנו עדים לביקוש הולך וגובר של פתרונות דיור, והדבר הנכון לעשות בראייה ארוכת טווח הוא להציע לדיירים ולתושבי המקום פתרונות תעסוקה ושטחי מסחר בסמוך לביתם. הרשויות המקומיות ערות לכך, ואף מעודדות פרויקטים שונים על ידי מתן תמריצים שונים למשקיעים.
דוגמא טובה לעירוב שימושים בחדרה הוא פרויקט אנרג’י פארק, שמקודם על ידי עיריית חדרה.
הפרויקט צפוי לכלול 3 בנייני יוקרה, בהן ישולבו דירות פאר קטנות לצד משרדים ומרכזי קניות ופנאי. הפרויקט ממוקם סמוך לצירי תנועה מרכזיים ולתחנות רכבת ותחבורה ציבורית, ומהווה דוגמה נהדרת לכל היתרונות שפרויקטים עם עירוב שימושים נועדו להציע למשקיעים ולדיירים. בפרויקט זה העירייה מקדמת תוכנית להכפלת הזכויות, ואף יותר מכך, של המשקיעים בפרויקט, שהנו מאושר וזמין לבנייה. עוד מידע כאן.
משמעות הדבר היא תשואה מאוד גבוהה, ואף הכפלת התשואה הצפויה למשקיע, שעשוי להשקיע בשטחי משרדים ולקבל בנוסף לכך דירות מגורים.
לסיכום, עירוב שימושים הוא מגמה שהולכת ומתרחבת בארץ ובעולם. ככל הנראה, אנו עתידים לראות יותר ויותר שכונות ואזורים עם עירוב שימושים, וההשקעה בהם עשויה להניב למשקיעים יתרונות רבים יחד עם תשואה גבוהה בעבור השקעה נמוכה, אם נשווה את ההשקעה לאפיקים אחרים, גם מתחום הנדל”ן.
