עירוב שימושים – המדריך השלם

אחת המגמות השולטות בתחום התכנון העירוני והדיור בישראל בשנים האחרונות הוא עירוב שימושים, מודל אינטגרטיבי שמשלב כמה ייעודי קרקע במרחב עירוני אחד.

המטרה היא ליצור מוקד אורבני חי ותוסס לאורך כל שעות היממה, מה שתורם לחיזוק ביטחון התושבים, לשיפור חיי הקהילה ולהמרצת הפעילות הכלכלית.

עירוב השימושים הפך למודל המועדף הן בקרב רשויות מקומיות, יזמים ורוכשי נדל"ן, והן בקרב משפרי דיור ומחפשי תעסוקה. מדובר במגמה חוצת-גבולות שמתקיימת ברחבי העולם, והגיע לאחרונה גם לישראל.

בשורות הבאות נסביר את הסיבות לעליית קרנו של מודל עירוב השימושים בישראל, ונציג מספר פרויקטי נדל"ן בתכנון לעירוב שימושים בשיווק החברה למימוש קרקעות.

מהו עירוב שימושים?

עירוב שימושים (באנגלית: Mixed Use) הוא מודל תכנוני שמשלב בין כמה סוגי נכסים באותו מרחב, למשל יחידות מגורים, שטחי מסחר, קמעונאות, משרדים ותעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים ירוקים פתוחים.

עירוב השימושים נפוץ מאוד בערים הגדולות בעולם, ביניהן ניו-יורק, ברלין ולונדון. אך בשנים האחרונות, המגמה "עשתה עלייה" ונוכחת ביתר שאת בערים ויישובים ברחבי ישראל.

מדובר במודל חדשני שמאתגר את התפיסה התכנונית הוותיקה לפיה אזורי המגורים מופרדים משטחי התעסוקה, המסחר ויתר השימושים.

סוגי עירוב שימושים

קיימים שני סוגים עיקריים של בנייה מעורבת שימושים:

1. עירוב שימושים בבניין / מתחם מגדלים: למשל כשמקימים בניין מגורים עם קומת משרדים וחנויות.
2. עירוב שימושים בשכונה / עיר: כאשר במתחם קרקעות המיועד להקמת שכונה חדשה מקצים שטחים לייעודים שונים, זה לצד זה.

איך אסטרטגיית עירוב שימושים תורמת לתכנון עירוני בר קיימא?

מודל עירוב השימושים עולה בקנה אחד עם מגמת התכנון הבר-קיימא, אשר מדגיש את חשיבות השמירה על ערכי טבע ואיכות הסביבה תוך יצירת סביבות מגורים איכותיות, ירוקות ונקיות יותר.

התפיסה האינטגרטיבית של עירוב השימושים מאפשרת להעמיד לרשות התושבים את כלל השירותים והמתקנים ממש ליד הבית, תוך הגברת כמות הולכי הרגל במקום והפחתת עומסי תנועה וזיהום אוויר.

במקביל להיבט הסביבתי, המודל תואם את המצב המצוי במרכזי האוכלוסין בארץ, המאופיין בצפיפות הולכת וגוברת, מחסור כרוני בקרקעות זמינות לבנייה וביקושים בלתי נגמרים למגורים ותעסוקה.

למה הביקוש לעירוב שימושים עולה בשנים האחרונות?

כיום, אנשים לא מחפשים רק דירה נוחה ומעוצבת, אלא גם סביבה קהילתית ושירותים מגוונים ונגישים. מודל עירוב השימושים מאפשר בדיוק את זה.

הביקוש לעירוב השימושים עולה בשנים האחרונות לאור כמה מגמות שמתרחשות במקביל:

מצד אחד, אנשים מחפשים לחיות בסביבה קהילתית עם שירותים מגוונים ונגישים.

מצד שני, העיריות מתמודדות עם ביקוש גובר לדיור ותעסוקה לצד היצע קרקעות מוגבל שהולך ומתדלדל.

הרשויות המקומיות, ואיתן גם היזמים והמשקיעים, מבינים את הצרכים והמגבלות הללו, והדבר מוביל להתאמת התפיסה התכנונית למציאות החדשה.

בשורה התחתונה, בין אם רוצים להחיות מבנים ישנים או ליצור פרויקטים חדשים, השקעה בקרקעות עליהן מיועדים לקום פרויקטים של עירוב שימושים מציעה לכל משקיע מגוון יתרונות פיננסיים שמעלים את הביקוש והערך של הנכסים, ובכללותם גם יתרונות אקולוגיים, שמעודדים עיריות וגופי תכנון לקדם פרויקטים מסוג זה.

היתרונות של עירוב שימושים

לחיים בסביבת פיתוח רב-תכליתית עם עירוב שימושים יכולים להיות היבטים חיוביים רבים הן לתושבי המתחמים והן למשקיעים.

#1 יתרונות עבור הדיירים והשוכרים

עירוב השימושים מציע לפני הכל נוחות,  עם גישה מיידית למרכזי קניות, מסעדות, תחבורה ציבורית ועוד היא יתרון אדיר, שתורם לאיכות החיים ומציע סגנון חיים ייחודי שמתאים לכל גיל.

המודל מעמיד לרשות הציבור מגוון פעילויות, אטרקציות, תעסוקה ושירותים במרחק הליכה, מה שמצמצם את התלות ברכב.

הקישוריות וסמיכות השימושים חוסכות את הנסיעה, את הזמן והכסף שהיו מתבזבזים על חיפוש חניה, וכאמור גם את הזיהום הסביבתי הכרוך בגודש תחבורתי.

העובדה שכל השירותים והמתקנים קרובים זה לזה מאפשרת לתושבים ליהנות מחיי קהילה תוססים ודינמיים בסביבה אורבנית מתקדמת ועכשווית.

#2 יתרונות עבור משקיעי נדל"ן

פרויקטים המערבים מגוון שימושים מאפשרים לגוון את תיק ההשקעות, למזער סיכונים ולאזן הפסדים באמצעות השקעה שמהווה משאב.

פרויקטים שמיועדים לעירוב שימושים נחשבים להשקעות בטוחות יחסית, לאור העלייה העקבית בביקושים.

אך היתרון המשמעותי ביותר הוא כנראה הרווח הצפוי מתוספת זכויות בנייה למגורים או לשימושים אחרים במתחם. משמעות הדבר היא רווח יזמי אדיר שלא היה מתקבל מהשקעה סטנדרטית.

כך למשל, מי שישקיע במשרד או בקרקע למשרד עשוי להרוויח תוספת של זכויות בנייה למגורים, באותה עלות השקעה במתחמי עירוב שימושים שגם עוברים תהליך של העצמת זכויות בניה.

#3 יתרונות עבור רשויות מקומיות ויזמים

מודל עירוב השימושים מאפשר לרשויות המקומיות להיענות למגמות הביקוש הגוברות למגורים ותעסוקה, בעיר במרכז הארץ אך גם באזורי ביקוש בפריפריה הצפונית והדרומית של ישראל.

לעיתים קרובות, המדינה והרשויות המקומיות עובדות בשיתוף פעולה הדוק עם יזמים וקבלנים לקידום הפשרת קרקעות למתחמים המיועדים לשימושים מעורבים.

מבחינת היזמים והרשויות כאחד, המודל מאפשר ניצול מיטבי של הקרקע ויתרונות כלכליים משמעותיים.

החסרונות והאתגרים בעירוב שימושים

לצד היתרונות, עירוב השימושים מציב אתגרים משמעותיים, בעיקר ברמת היישום. אתגר מרכזי קשור בצורך לאזן בין מגוון השימושים בצורה שתאפשר פעילות חלקה, זורמת ונטולת הפרעות.

כך למשל, אזורי המסחר, הפנאי והבילוי צריכים להיות מתוכננים בצורה כזו שאינם יוצרים מפגעי רעש ולשמור על איכות חיי הדיירים. מכאן שפרויקטים המערבים שימושים מגוונים מצריכים תכנון מוקפד.

עירוב שימושים בישראל

עד לפני מספר שנים הערים בישראל פותחו תוך הפרדה מוחלטת בין אזורי המגורים ואזורי התעשייה, אך כיום אנו עדים לתהליך הדרגתי של מעבר למודל עירוב השימושים.

אימוץ המודל אפשר לרשויות להחיות שכונות ואזורי מגורים ישנוניים, ולהפוך אותם למרכזים אורבניים שוקקים.

מסתמן שבעתיד הלא רחוק, עירוב שימושים יהווה חלק בלתי נפרד מהפיתוח העירוני בכל רחבי ישראל. למעשה, המודל כבר הפך לתו תקן איכות וסטנדרט מרכזי עבור עיריות ויזמים.

האם כל נכס או מתחם מתאים לעירוב שימושים

התשובה היא לא, ישנם נכסים ומתחמים שלא בהכרח מתאימים לעירוב שימושים. ההתאמה למודל מותנית בסביבה, בתכנון המקורי, בתב"עות החלות באזור ובתקנות הבנייה העירוניות.

בישראל של היום, ישנם כבר מתחמים רבים ופרויקטים בתכנון והקמה אשר כוללים עירוב שימושים ומשלבים דיור, תעסוקה, מסחר ומוסדות ציבורים ולעיתים גם שימושים אחרים כמו מלונאות ואתרי טבע עירוני.

איך משפיע עירוב שימושים על ערך הנכס?

השפעת עירוב שימושים על שווי נכסים היא דרמטית ונוטה להוביל לעלייה משמעותית בביקושים בהשוואה לנכסים בשימוש בודד.

עצם הריכוז של נכסים למגורים, מסחר ותעסוקה במוקד אחד מייצר ביקוש קשיח מצד שוכרים וקונים כאחד, מה שמבטיח יציבות לאורך זמן.

כלל האצבע הוא שככל שהפרויקט ממוקם באזור מרכזי ומבוקש יותר, כך פוטנציאל עליית הערך של הנכסים יעלה.

מרכזים מסחריים שמהווים חלק מפרויקטים של עירוב שימושים נוטים להצליח יותר באזורים בהם יש מגדלי מגורים ומשרדים. ככל שהצפיפות עולה, כך הפוטנציאל המסחרי עולה.

מה חשוב לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט שמציע עירוב שימושים?

להלן מספר טיפים חשובים ובדיקות שיש לעשות לפני שמשקיעים במתחם מעורב שימושים:

• יש לקחת בחשבון את מיקום הפרויקט, שכן יש לו השפעה קריטית על השווי הנוכחי והעתידי של הנכסים.
• חשוב לוודא שהתכנון מושתת על שילוב נכון בין תעסוקה ומגורים, שתבטיח איכות חיים גבוהה לדיירים ותמנע השלכות שליליות של השימושים השונים זה על זה.
• חובה לבדוק את מצב הקרקע, סטטוס תכנוני עתידי, היתרי הבנייה, תקנות עירוניות ומצב הפיתוח הסביבתי והתשתיות באזור המתחם.
• מומלץ לבצע סקר שוק מקיף ולבחון מספר פרויקטים לפני שמחליטים איפה לשים את הכסף.

בשורה התחתונה – האם כדאי להשקיע בפרויקטים המיועדים לעירוב שימושים?

חשוב להבין שעירוב שימושים בהקשר של קרקעות להשקעה מהווה את המפתח למינוף כלכלי והגדלת ההון.

רכישת קרקע במתחם המיועד לעירוב שימושים מאפשרת למשקיעים ליהנות מתהליכי השבחה שעשויים להתבטא ברווח בשיעור של עשרות ומאות אחוזים על העלות ההתחלתית.

החברה למימוש קרקעות מתמחה באיתור ושיווק קרקעות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, תוך דגש על מתחמים המיועדים לעירוב שימושים.

אנו מעניקים למשקיעים ליווי צמוד לאורך כל הדרך, החל מזיהוי הקרקע האידאלית להשקעה ועד למימוש בפרויקט, תוך הקפדה על שקיפות מלאה.

להלן מספר מתחמים בשיווק החברה למימוש קרקעות בהם צפוי עירוב שימושים:

#1 אבן יהודה מתחם 9

מתחם חדש בדרום אבן יהודה מתוכנן לשלב מגורים איכותיים, כולל דירות סטודיו, יחד עם שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה. הפרויקט מגלם פוטנציאל רווח גבוה בזכות תכנון מוקפד וזכויות בנייה מגוונות שצפויות להשביח את הקרקעות במתחם, ובמקביל לתת מענה למחסור החמור בפתרונות דיור קטנים באזור.

#2 אנרג'י ICON פארק חדרה

מתחם בסמוך לחוף הים בחדרה, המחבר בין מגדלי מגורים למוקדי פנאי ומשרדים בלב מתחם תעסוקה חדשני. הפרויקט ממוקם אסטרטגית באופן שממקסם את הנגישות התחבורתית, הודות לצמידות לתחנת הרכבת ולכבישי 2 ו-4. הקרקע זמינה לבנייה והפרויקט מאופיין בפוטנציאל משמעותי להגדלת זכויות בנייה נוספות. עוד מידע כאן.

#3 פרויקט ICON אשדוד

פרויקט להקמת רובע עתידני המתמקד בשילוב של בנייני משרדים והייטק, שטחי מסחר ואזורי מגורים. בזכות תכנון מתקדם ואישור של זכויות בנייה נוספות, הפרויקט מעמיד למשקיעים אפשרות פוטנציאלית להגדלת התשואה ולרווח יזמי משמעותי.

#4 תוכנית הר/מק/1202/א הוד השרון

תוכנית אסטרטגית המקדמת פיתוח נרחב בצפון-מזרח הוד השרון. הפרויקט כולל הקמת שכונת מגורים מודרנית עם אלפי דירות חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור וחינוך ופארקים ירוקים.  המתחם נהנה ממיקום אסטרטגי סמוך לכביש 531 ולתחנת רכבת, המקנים לו נגישות תחבורתית מצוינת.

#5 פרויקט מול הפארק רעננה

פרויקט להקמת שכונה חדשה ויוקרתית במערב העיר רעננה, המציעה איכות חיים גבוהה במיוחד. לצד זאת, המתחם יכלול פארק עסקים חדשני, עם שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה בצמידות לרכבת ולתחנת מטרו. המתחם מאופיין בתכנון סביבתי מוקפד, וטומן בחובו פוטנציאל כלכלי משמעותי למשקיעים שישכילו להיכנס מוקדם.

#6 מתחם נוף הירקון הוד השרון

הפרויקט מציע למשקיעים הזדמנות לרכישת קרקע פרטית באזור ירוק ושקט בלב הוד השרון. על המתחם צפויים להיבנות כ-9,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים, פארק עירוני וגן לאומי. הפרויקט ממוקם אסטרטגית בדרום הוד השרון, בסמיכות לצירי תנועה ראשיים.

#7 מטרו קרית אריה בפתח תקווה

פרויקט להקמת מתחם אסטרטגי בלב העיר פתח תקווה, עם אזורי תעסוקה, עסקים ומגורים. הפרויקט נכלל כחלק מתכנית תמ"א 70 לפיתוח מרחבי תחנות המטרו העתידי. השילוב בין נגישות תחבורתית גבוהה לבין תכנון אינטנסיבי בעירוב שימושים מייצר פוטנציאל להשבחה ועליית ערך משמעותית בקרקע.