סוג הקרקעות בישראל מסווג לפי השימוש המיועד להן, כאשר חלק מהקרקעות מיועדות לצורכי בנייה, אחרות לפיתוח תעשייה או מסחר ועוד. בשנים האחרונות הרבה מאוד קרקעות בישראל עוברות תהליכי שינוי ייעוד, או שהן צפויות לעבור תהליך כזה. ומכיוון שערך הקרקע מושפע מייעודה או מסטטוס שינוי הייעוד שבו היא מצויה, עבור מי שמבקש להשקיע בקרקעות, חיוני להכיר את כל סוגי הקרקעות השונים, ואילו מהן עשויות להתאים לו – לפרופיל ההשקעה, להון שעומד לרשותו ולמטרות ההשקעה.
כיצד נקבע ייעוד הקרקע?
תוכנית מתאר היא כלי מעולה שבאמצעותו ניתן לברר מהו הייעוד של הקרקעות בישראל. אם אתם רוצים לבחון תוכנית מתאר של אזור כלשהו, מומלץ לבחון את הוראות התוכנית ולקבל מידע רלוונטי ועדכני מתוך התוכנית הכתובה.
אילו סוגי קרקעות קיימים בישראל?
להלן סוגי הקרקעות הקיימים בישראל ומוגדרות בתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות:
- קרקע למגורים – קרקע שהוגדרה למטרות מגורים ומיועדת לבנייה. בישראל יש קרקעות שנמצאות בהליך הפשרת קרקע, שנועד לשנות את ייעודן של קרקעות חקלאיות לקרקעות למגורים. בקרקעות למגורים שזמינות לבנייה ניתן לבנות שכונות מגורים, הכוללים בתים פרטיים ובנייני מגורים.
- קרקע למשרדים ומסחר – קרקעות מסוג זה נועדו להקמה של חנויות, משרדים, מרכזי מסחר ועסקים מכל סוג. עוד מידע כאן.
- קרקעות לתעשייה ופיתוח – בקרקעות אלו ניתן להקים מפעלים, בתי מלאכה ומבני תעשייה.
- קרקע לתיירות – קרקעות למטרות תיירות מיועדות להקמת בתי מלון, מרכזי נופש ואירוח, צימרים ואכסניות.
- קרקע לחקלאות – קרקעות חקלאיות הן סוג הקרקע הנפוץ ביותר בישראל. הקרקעות הללו משמשות לצורכי חקלאות, פעילות חקלאית וגידול תוצרת חקלאית.
- קרקע לתחבורה – קרקעות לתחבורה משמשות לצורך סלילת כבישים, הקמת מגרשי חנייה, מסילות רכבת, תחנות אוטובוס, תחנות רכבת, נמלי תעופה, נמלי ים וכדומה.
- שטחים פתוחים – קרקעות שנמצאות תחת קטגוריית שטחים פתוחים הנן כל שטח שאינו בנוי ולא מוגדר על ידי עבודות עפר כמו שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות ושטחי בור.
בישראל יש קרקעות שנמצאות בהליך הפשרת קרקע, שנועד לשנות את ייעודן של קרקעות חקלאיות לקרקעות למגורים
באילו שטחים לא כדאי להשקיע?
ישנם 6 סוגי שטחים שאינם מיועדים להשקעה:
- שטחים שמיועדים עבור מבנים ומוסדות ציבור.
- שטחים ציבוריים פתוחים כמו פארקים, גני שעשועים, גנים ציבוריים וכדומה.
- שמורות טבע ויערות.
- שטחים שמיועדים למטרות ספורט ונופש.
- קרקעות שמיועדות לצורכי תחבורה.
- שטחים עליהם ממוקמים או שעתידים לקום בתי קברות.
מהו שינוי ייעוד קרקע?
שינוי ייעוד קרקע הוא תהליך שבמסגרתו משנים את ייעוד הקרקע. שינוי הייעוד נוגע בדרך כלל לקרקעות שמיועדות לצורכי חקלאות, שעוברות תהליך הפשרה שמטרתו לאפשר בסופו של דבר בנייה על הקרקעות הללו. הסיבה לכך שהרבה מאוד קרקעות חקלאיות עוברות שינוי ייעוד היא שיש מחסור בשטחי בנייה חדשים ובמקביל עלייה בכמות האוכלוסייה בישראל ובביקוש לפתרונות דיור. המגמה הזו הופכת את ההשקעה בקרקעות חקלאיות לאטרקטיבית, אולם חשוב לדעת מה סטטוס הקרקע, על מנת לבחון את כדאיות ההשקעה, גובה התשואה העתידית והתאמת ההשקעה לפרופיל המשקיע ומטרות ההשקעה שלו.
חשוב להבהיר, שבקרקע חקלאית שלא עברה שינוי ייעוד ותהליך הפשרה לא ניתן להקים מבני מגורים. כמו כן, כל קרקע מיועדת אך ורק לצורך שהיא הוגדרה לו, ושימוש בקרקעות שלא לצורכי הייעוד שלהן הנו עבירה על החוק.
הסיבה לכך שהרבה מאוד קרקעות חקלאיות עוברות שינוי ייעוד היא שיש מחסור בשטחי בנייה
למה כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
מחירה של קרקע חקלאית בישראל זול יחסית. המשמעות הדבר היא, שגם משקיעים עם הון עצמי נמוך יחסית יכולים להשקיע בקרקעות חקלאיות. להשקעה בקרקע חקלאית יש יתרונות נוספים, ביניהם תשואה גבוהה ופרופיל סיכון נמוך יחסית לאפיקי השקעה אחרים בתחום הנדל”ן. עם זאת, חשוב לדעת, שלא כל קרקע חקלאית צפויה לעבור שינוי ייעוד, ולפני שמבצעים השקעה, כדאי לבחון היטב במה מדובר. לשם כך חשוב להכיר את הסטטוסים השונים של הקרקעות החקלאיות שמצויות בתהליך שינוי ייעוד בישראל.
4 סוגי סטטוס של הקרקעות החקלאיות בשינוי ייעוד בישראל
- קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – לא כל הקרקעות החקלאיות בישראל צפויות לעבור שינוי ייעוד. קרקעות ללא הליך תכנוני בדרך כלל מיועדות לחקלאות בלבד, ובכדי להימנע מהשקעה לא נכונה מומלץ לאתר תוכניות מתאר עדכניות במועצות מקומיות, שיחשפו אילו קרקעות עתידות לעבור תהליך הפשרה. עם זאת, חשוב לדעת, שגם אם ייפתח הליך תכנוני לקרקעות אלו, הוא עשוי לקחת זמן והדבר עשוי להיות מלווה בחוסר וודאות משמעותי. אין זה אומר שההשקעה בהכרח לא טובה. עבור משקיע שמבקש לשים את ההון שלו באפיק השקעה סולידי לטווח הרחוק, זו עשויה להיות דרך נפלאה לשמור על הכסף עם פוטנציאל גבוה להניב תשואה גבוהה מאוד בעתיד.
- קרקע חקלאית המצויה בהליכי שינוי ייעוד – על מנת שקרקע חקלאית תעבור הליך הפשרה נדרשים הליכים ביורוקרטיים ואישורים שעשויים לקחת לעיתים מספר שנים. כאשר הקרקע נמצאת בתוך הליך תכנוני יש אינדיקציה לצפי התכנוני ולזכויות שהקרקע תיתן למשקיעים בה – האם מדובר במשרדים, בחנויות מסחר או בדירות וכיוצא בזה. ערכן של קרקעות שמצויות בתהליך כזה הולך ועולה ככל שהתהליך התכנוני מתקדם. הן נחשבות להשקעה כדאית, שהתשואה עליה עשויה להגיע עד ל- 15% ואף 20% בממוצע לשנה. עם זאת, חשוב לדעת שזה הליך שאורך זמן, לעיתים מספר שנים, אולם לאורך כל הזמן הזה ערך הקרקעות ממשיך לעלות. ערך הקרקע מכפיל את עצמו בממוצע כל 5 שנים. על מנת לאתר קרקעות שעתידות לשנות ייעודן מהר יחסית, כדאי לחפש פרויקטים בקרקעות שהמועצות המקומיות מעורבות בקידומן.
- קרקע זמינה לבנייה – קרקע שהליך ההפשרה שלה הסתיים וניתן לבנות עליה בהתאם לפיתוח. בתוכניות המתאר החדשות של הקרקעות הללו ניתן לראות תוכנית מפורטת ופרצלציה.
- קרקע עם היתר בנייה – קרקע שבעליה כבר התארגנו, וניתן לרכוש בה דירות ספציפיות. ערכן של קרקעות אלו גבוה במיוחד, ולכן מי שרכש אות בשלבי תהליך שינוי הייעוד נמצא בשלב זה עם רווחים של מאות אחוזים על הכסף שהשקיע.
למעשה, ככל שהקרקע נמצאת בשלבי שינוי ייעוד מוקדמים יותר, כך גובה ההשקעה נמוך. עם זאת, זה לא מבטיח את התשואה הכי גבוהה. כדי לבצע השקעה נכונה ואופטימלית יש צורך להתחשב במספר פרמטרים, ששכלולם יחד עשוי לתת את התשובה הנכונה לכל משקיע באופן אינדיבידואלי.
לא כל הקרקעות החקלאיות בישראל צפויות לעבור שינוי ייעוד… מומלץ לאתר תוכניות מתאר עדכניות במועצות מקומיות שיחשפו אילו קרקעות עתידות לעבור תהליך הפשרה
אז איך יודעים באיזו קרקע כדאי להשקיע?
כאמור לעיל, התשובה לשאלה הזו מורכבת מכמה גורמים שיש לשכלל יחד:
- מהו הסטטוס של הקרקע בהליך שינוי הייעוד?
- כיצד הקרקע מוגדרת בתוכניות המתאר העדכניות?
- האם המועצות המקומיות מקדמות את התהליך? האם יש להן אינטרס בכך? (הכוונה כאן היא למגמת הבנייה שהמועצה מקדמת, האם היא מתעדפת פרויקטים של חידוש עירוני או בנייה חדשה וכדומה).
- באיזה אזור ממוקמת הקרקע? קיימים אזורי ביקוש או אזורים מתפתחים בהם הסיכוי לקידום הליכי הפשרה ובנייה בקרקעות צפוי להתקדם מהר יותר.
לסיכום, קרקעות בישראל מסווגות לפי הייעוד שלהן. הרבה מאוד קרקעות חקלאיות עוברות הליך שינוי ייעוד או שעתידות לעבור הליך כזה.
קרקעות חקלאיות שמצויות או עתידות להיות בהליך הפשרה עשויות להימצא בסטטוסים שונים, שעשויים להשפיע על גובה ההשקעה שנדרש לרכישת הקרקע, מידת הסיכון של ההשקעה, התשואה העתידית שהקרקע צפויה להניב למשקיע ומשך הזמן שיידרש לצורך הפקת התשואה המרבית מההשקעה.
ההחלטה באיזו קרקע להשקיע והיכן היא אישית ואינדיבידואלית, ובכדי לבצע השקעה נכונה וחכמה מומלץ להיעזר באיש מקצוע שמתמחה בהשקעות בקרקעות בישראל.
התשואה עשויה להגיע עד ל- 15% ואף 20% בממוצע לשנה.
מחפשים אפיק השקעה עם פרופיל סיכון נמוך? יש לכם אורך רוח ואתם לא מחפשים אחרי אקזיט מהיר? יש לכם הון עצמי שאתם רוצים להשקיע באפיק בטוח יחסית עם פוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד? ייתכן מאוד שהשקעה בקרקע חקלאית זה הדבר שהכי נכון עבורכם.
