נדלן מסחרי להשקעה

נכס מסחרי להשקעה – מדריך מקיף

אחד המאפיינים הבולטים של העידן אחרון, עידן המידע, הוא הצפת המידע והנגישות הגבוהה שלו. מונחים של חופש כלכלי ושפע כסף נמצאים בשיח האינטרנטי, בספרים וגם בשיחות עם הסובבים. רבים מעסיקים עצמם בשאלה – מה הדרך הנכונה ביותר למנף כסף? איך אני גורם לכסף שלי 'לעבוד בשבילי' ושובר את המשוואה בה זמן עבודה שווה כסף?

אז איך אני מוצא את ההשקעה הכי טובה?

השלב הראשון הוא להבין שאין השקעה שהיא ההשקעה האובייקטיבית הטובה ביותר. מערכת השיקולים מורכבת הן מנתונים יבשים כמו סכום נזיל להשקעה, דירוג בבנק, יכולת קבלת מימון, צורך עתידי בכסף בעתיד הקרוב והרחוק ("לכמה זמן אני יכול לשכוח מהכסף הזה") וכן ממרכיבים רכים כמו רמת הסיכון בהשקעה שאני יכול לחיות איתה בשלום. התחילו מלחשוב "מה ההשקעה הכי נכונה לי" וצמצמו ככל הניתן הטיות רגשיות כמו ביטחון מופרז בכיוון השקעה מתוך היכרות עם נתונים חלקיים ממשקיע מרוצה שאנחנו מכירים.

פתיחות מחשבתית היא חיונית למי שמחליט לחשוב בגדול על כסף. יש מקום מיוחד לכסף של סקפטיים וקטני אמונה וקוראים לו עובר ושב. בעובר ושב כמובן שאין רווח ועל מנת להרוויח יש לחשוב מחוץ לקופסה. דוגמאות לכך הן לחפש נכס שנהנה מיזמות או השבחה ואו פרויקט יזמי שבאמת משתף אתכם ברווחים. כמו בכל השקעה ופרויקט, תמיד יש סיכונים. בכדי לבצע השקעה נכונה יש לעמוד את הסיכונים ולשקול אותם אל מול הרווחים הפוטנציאלים הצפויים.

מאיפה מתחילים? איך יודעים מה האפשרויות שלי?

עולם האינטרנט פתוח ויש בו אין-סוף ידע שיכול לתת רקע טוב כל עוד יודעים להתייחס למידע בצורה הנכונה ולנתח אותו. עולם ההשקעות בדרך כלל מעלה לנו שתי אסוציאציות בולטות – השקעה בדירה בארץ או השקעה במניות. אך הקשת היא רחבה יותר, מגוונת יותר ומעניינת הרבה יותר. כך למשל אם נתייחס ספציפית לתחום הנדל"ן ניתן להשקיע בחנויות באזורי ביקוש, מבני אחסה ולוגיסטיקה במקומות בהם יש צורך בתעשייה ואף מפעלים, בתי אבות ותחנות דלק.

תחום הנדל"ן הוא מגוון ויש אופציות ואפיקים שונים בהם ניתן לבחור. וזאת מבלי לדבר בכלל על השקעות בנדל"ן בחו"ל על מנת להתחיל ולהבין איזו השקעה מתאימה לכם התחילו בלהכיר כמה שיותר סוגי השקעות, בדקו נדל"ן מסחרי, חנויות אינטרנטיות, קבוצות רכישה, קרנות ריט, נדל"ן בחו"ל ואפיקי השקעה רבים אחרים. קראו והתייעצו, קבלו מידע מכמה שיותר אנשים תוך הבנה מאיזה כובע כל אחד מדבר.

מגמה הולכת ומתחזקת – השקעה בנכסים מסחריים בישראל

השקעה בנכסים מסחריים בכלל ובמשרדים בפרט היא מגמה הולכת ומתחזקת בשוק הישראלי. ניתן להסביר זאת ע"י התשואה והרווחים הגבוהים שהתחום מכניס, אשר מושכים משקיעים רבים, וכן ע"י שילוב המאפיינים הבולטים של המשקיע הישראלי– אנחנו אוהבים נדל"ן  ואוהבים להרוויח. במיוחד כאשר אנו יכולים להסתכל בעיניים על ארבעת הקירות שרכשנו ולדעת שהם שלנו.

הוסיפו להנחת המוצא הזאת את העובדה שההון העצמי הנדרש בכניסה להשקעה במשרד הוא נמוך באופן יחסי, וכן שיש לו תשואות גבוהות ונתוני צמיחה מוכחים. התשואה על ההשקעה מתייחסת ליחס שבין העלות של הנכס לבין השכירות החודשית עליו; הרווח השנתי על השכרת דירה למגורים יכול להגיע לסביבות 3% בעוד שהשכרת חנות או משרד מגיעה לתשואה כפולה מכך הנעה לפי הערכות סביב 7-8 אחוזים בשנה.

שיקולים שצריך לקחת בחשבון כאשר בוחנים השקעה בנכס מסחרי:

קיימים מספר פרמטרים חשובים שכדאי לקחת בחשבון כאשר מעמידים נכס נדל"ן למגורים למול משרד להשקעה.

כך למשל, פוטנציאל עליית הערך של דירה למגורים ככל הנראה גבוה יותר מאשר נכס מסחרי. בנוסף, כאשר אין שוכרים, על בעל הנכס המסחרי לשאת בעלויות ארנונה גבוהות יותר. על נדל"ן מסחרי יש חובת מיסוי מהשקל הראשון, זאת בניגוד לנדל"ן למגורים.

יחד עם זאת, העובדה שההשקעה בנכסים מסחריים מניבה תשואה גבוהה ואף כפולה מזו של מגורים בשילוב עם הון העצמי התחלתי נמוך הופכים את ההשקעה בנכס מסחרי לאטרקטיבית מאוד ונוחה. וזאת בעיקר למי שיצליח לאתר נכס מניב באיזור מתפתח אשר עדיין לא גילם את הפוטנציאל שלו ומאפשר ליהנות מרווחים עתידיים גבוהים וסכומי השקעה ראשונית נמוכים יחסית.

מה חשוב לבדוק לפני השקעה בנכס מסחרי?

באופן מסורתי ובעבר, היצע המשרדים ושטחי המסחר היה נמוך מזה של דירות מגורים.  בשנים האחרונות חל שינוי במגמה. מגדלי משרדים החלו לעטר את קו הרקיע ולא רק באיזור המרכז, אלא גם בפריפריה ובערים מתפתחות. ואלו מתמלאים בשלטי החוצות ובפרסומי מכירה… העיריות השונות מבינות כבר שנים את הפוטנציאל הכלכלי האדיר שבהקמת שטחי מסחר, פארקי הייטק ואזורי תעשייה; מצד אחד, שטחים אלו מושכים אל העיר אוכלוסייה איכותית ומספקים מקומות עבודה לתושבים, ומן הצד האחר, תשלומי הארנונה הנאים זורמים לקופה העירונית.

חשוב להכיר היטב את המקום בו אתם מתעניינים ולהבין מהן התכניות העירוניות שמתכננת הרשות המקומית למקום ומה הביקוש לנכסים מסחריים במתחם. תארו לעצמכם מצב בו רכשתם משרד במגדל חדש אך לא הבאתם בחשבון כי עתידים לקום עוד שלושה כאלו תוך שנה באזור בו הביקוש למשרדים נמוך יחסית. תכניות המתאר העירוניות זמינות לציבור הרחב ועיון קצר בהם אמור לספק מידע שערכו רב. במידה ואתם לא יודעים כיצד לגשת למידע הזה, העזרו באתר בפקידי העירייה או בחברות וגופים המתמחים בנושא.

אזורי תעשייה ישנים, לדוגמה, מהווים הזדמנות מעולה להשקעה בידיעה כי הרשות המקומית לעיתים מחזיקה תוכנית לשדרוג משמעותי בעתיד הקרוב כמו כן פארקי הייטק חדשים ואזורי תעסוקה הנמצאים בקרבה לכוח קנייה וריכוזי אוכלוסייה.

פרט לרישום תקין של הנכס עצמו יש לוודא מהו הייעוד המוגדר שלו, יש להביא בחשבון שנכס הרשום כמחסן יכול לשמש רק ככזה ולא יכול להיות מקום בו תפתח מכולת. נכסים מסחריים רבים דורשים שיפוץ ושדרוג בסכומים היכולים להגיע בקלות למאות אלפי שקלים.

פרט לבדיקת הנכס לפני קניה, יש להביא בחשבון את הכנתו לכניסתם של השוכרים. כל עוד מדובר במשרד חדש או בחנות קטנה, ככל הנראה לא יהיו הוצאות רציניות הכרוכות בהתאמתו ללקוח. אך במידה ובחרנו בנכס גדול הדורש השקעה בתשתית ראויה יש לקחת בחשבון עלויות נוספות. לעניין השפעה ישירה על אחוזי התשואה המתקבלים ומכאן על כדאיות העסקה. חשוב לזכור כי עלינו לחשב בחישוב התשואה הכולל גם את סכומי ההשקעה הראשונית שלנו באם אלו חרגו מהתקציב הראשוני שתוכנן לקניה.

*הכתבה מהווה ייעוץ ובגדר המלצה בלבד ולא נושאת באחריות פעולות הקורא – ט.ל.ח.

לפרטים נוספים, צרו קשר עם המומחים שלנו: