אשדוד פארק הייטק
הדמיה של פרויקט משרדים בפארק ההייטק באשדוד

משרדים להשקעה – המדריך השלם!

משרדים להשקעה - מדריך מקיף על קניית משרד להשקעה בישראל ב-2021. האם נדל"ן משרדי הוא אפיק השקעה מומלץ, מידע על עלויות, רווח פוטנציאלי ואיפה כדאי לרכוש משרד >>

החברה למימוש קרקעות

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
זמן קריאה: 6 דקות
אשדוד פארק הייטק
הדמיה של פרויקט משרדים בפארק ההייטק באשדוד

ההשקעה בנדל"ן היא השקעה הנושאת רווחים בשני אופנים – האחד הוא דמי השכירות החודשית, והשני הוא הרווח הנובע מעליית הערך של הנכס, או השבחתו.

בישראל, משקיעים רבים מחפשים השקעה רווחית בנדל"ן, שתאפשר תשואה גבוהה (כלומר – דמי שכירות גבוהים ביחס לסכום ההשקעה) ועליית ערך משמעותית של הנכס. אפיק השקעה בנדל"ן המאפשר תשואה ממוצעת של מעל פי שתיים (!) מזו הממוצעת בהשקעה בנדל"ן למגורים – הוא אפיק ההשקעה בנדל"ן מסחרי, או במילים אחרות: רכישת משרדים להשקעה. לפניכם – המדריך המלא לקניית משרד להשקעה בצורה נכונה.

משרדים להשקעה – העלויות והרווחים הפוטנציאליים

דמי השכירות למ"ר בנדל"ן מסחרי הם הרבה יותר גבוהים מאלה הנהוגים בהשכרת נדל"ן למגורים – ועל אף שמחיר הרכישה למ"ר בדרך כלל גבוה יותר בנדל"ן מסחרי – משרדים להשקעה נמכרים בדרך כלל בשטחים קטנים (אחרי הכל, משרד לא צריך להיות בשטח של בית למגורים…), ומכאן ההפרשים הגבוהים בתשואה בין נדל"ן למגורים לבין נדל"ן משרדי.

אם לדבר במספרים – בעוד התשואה הממוצעת על נדל"ן למגורים בישראל נעה בין 3% ל-3.5%, בנדל"ן מסחרי התשואות הממוצעות נעות בין 8% ל – 10% ואף יותר.

קניית משרד להשקעה דורשת בדרך כלל מהמשקיע סכומים התחלתיים נמוכים משמעותית מזו שיש לארגן עבור רכישת נדל"ן למגורים. המחירים הנמוכים יותר מאפשרים גם מימון חלק גדול יותר מהרכישה מתוך ההון העצמי, נטילת הלוואת משכנתא בסכום נמוך יותר – ותשלומי ריבית פחותים.

כמה תצטרכו לשלם עבור קניית משרד להשקעה? המחיר תלוי במספר גורמים, ביניהם למשל מיקום (ברור שרכישת משרד להשקעה באשדוד יתאפשר במחיר שונה, למשל, מרכישת משרדים להשקעה ברעננה), שלב החיים של הנכס או הקרקע בעת הרכישה (למשל, השקעה בקרקע חקלאית שעתידה להפוך למבנה משרדים תתאפשר במחירים נמוכים משמעותית ביחס להשקעה במשרדים קיימים), והביקוש הצפוי עבור הנכס.

התשואה הממוצעת על נדל"ן למגורים בישראל נעה בין 3% ל-3.5%, בנדל"ן מסחרי התשואות הממוצעות נעות בין 8% ל – 10% ואף יותר.

מה עוד חשוב לדעת על השקעה בנדל"ן משרדי?

הבחירה להשקיע בנדל"ן משרדי היא בדרך כלל רווחית ומשתלמת יותר ביחס להשקעה בנדל"ן למגורים. ועם זאת, ישנם מספר הבדלים בין השקעה בנדל"ן משרדי לבין השקעה בנדל"ן למגורים, שחשוב לקחת בחשבון, הנה כמה מהם:

  • משרדים קטנים למכירה מוצעים בכל הארץ במחירים מגוונים – אולם השקעה במשרד שהוא חלק ממרכז עסקי מספקת ביטחון באיתור שוכרים ובדרך כלל אפשרות להשכיר את הנכס לטווח ארוך
  • חשוב לקחת בחשבון שתשלום מיסים הוא בדרך כלל גבוה יותר עבור נכסים מסחריים – במרבית המקרים השוכרים נדרשים לעמוד בתשלומים אלה, אלא כאשר הנכס לא מושכר. גם זה שיקול בעד רכישת משרד להשקעה בסביבה עסקית מפותחת
  • איכות ההשקעה במשרדים נמדדת לא רק על פי מאפייני המשרד שלכם – אלא גם על פי מאפייני הבניין. למשל, כמה מעליות יש בו? כמה מרשים הלובי שלו וכמה רחב ידיים? ועוד. המושג "יחסי ברוטו-נטו" מתאר את היחס בין שטח המשרד לשטח החללים הציבוריים בבניין והוא משפיע גם על המחיר למ"ר וגם על אטרקטיביות הנכס שלכם ועל גובה השכירות שתוכלו לבקש. חשוב למצוא השקעה במשרד בעל יחסי ברוטו-נטו שיעבדו לטובתכם
  • חשוב לזכור כי על בעל הנכס לתחזק את הנכס – גם בקניית משרד להשקעה. פרויקטים המציעים אחזקה וניהול של המשרדים בבניין מספקים יתרון גדול לרוכשי המשרדים, ומאפשרים למשקיעים להתעניין גם במשרדים להשקעה במיקומים רחוקים – ללא ניהול או נוכחות שוטפת של בעל הנכס.

השקעה במשרדים – באיזה שלב של הפרויקט נכון להיכנס כמשקיעים?

השקעה בנדל"ן מסחרי או במשרדים הופכת משתלמת במיוחד, כאשר המשקיע נכנס בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקט מחירי הנדל"ן "על הנייר" הם זולים משמעותית ביחס למחירי הנכס לכשתושלם בנייתו – מה שאומר, השבחה ועליית ערך משמעותיים לאחר תהליך הבנייה, והאפשרות למכור נכס מניב במחירים גבוהים משמעותית מזה בו נרכש הנכס, לאחר תום הבנייה והפיתוח המקומי.

דווקא בתחום של משרדים להשקעה, ניתן למצוא שפע של פרויקטים בארץ המאפשרים השקעה כבר בשלב התכנוני של פארקי תעסוקה בולטים, הצפויים להפוך מרכזי משרדים בולטים, בעליית ערך משמעותית ובדמי שכירות גבוהים וקבועים. לדוגמה, משרדים למכירה בפארק הייטק אשדוד – פרויקט שנמצא בשלבים ראשוניים של הקמה – ואשר מציע בשלב זה השקעה במשרדים בעלויות נמוכות. השקעה בקרקע זמינה לבניה הכוללת תוכניות לבניין ולמשרדים שעתידה להפוך למבנה משרדים היא השקעה משתלמת במיוחד (בהקשר זה ראו למשל את תוכנית רע/2021 ברעננה) – וזאת בשל הסיכון הנמוך עבור משקיעים כאשר משקיעים בפרויקט בסטטוס כה מתקדם ובשל הרווח הגדול הצפוי בפרויקט. (הניסוח פתוח לשיקולכם, אך חשוב שיהיה ברור כי הקרקע זמינה לבניה , כלומר לא חקלאית, וכי יש תכניות למשרדים. לקוח שקונה בפרויקט בוחר משרד ספציפי בתכנית).

כאשר המשקיע נכנס בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקט – מחירי הנדל"ן "על הנייר" הם זולים משמעותית

אשדוד פארק הייטק

 הדמיה פרויקט משרדים פארק ההייטק באשדוד

קניית משרד להשקעה – איך בוחרים?

הבחירה בין פרויקטים שונים המציעים משרדים להשקעה, מבוצעת על פי מאפיינים כמו:

  • מחיר הפרויקט ביחס לסכום הכסף הפנוי להשקעה
  • סוג העסקה, הסיכון הגלום בה, שלב הפיתוח שהפרויקט נמצא בו בעת הרכישה (פרוייקט בשלב תכנוני צפוי לאפשר רווחים גבוהים משמעותיים ביחס להשקעה במשרדים קיימים)
  • התשואה הצפויה ואטרקטיביות הנכס. עוד מידע כאן
  • אפשרויות הניהול של הנכס (במתחמי נדל"ן מסחרי לעיתים מופעלות חברות ניהול המספקות אחזקה איכותית וזמינה, כך שבעל הנכס פטור מהצורך לתחזק ולנהל את המשרד שברשותו) וכדומה

 

פרויקטים בולטים בארץ המציע משרדים קטנים להשקעה

משקיעים המחפשים משרדים להשקעה, ימצאו פרויקטים בשלבים שונים של תכנון ובנייה, המשובצים בערים במרכז ובפריפריה בכל רחבי הארץ. למשל, כאמור, ניתן למצוא משרדים למכירה בפארק הייטק אשדוד, המוצעים כעת במחירים נמוכים בשל השלב ההתחלתי של בניית הפרויקט; משרדים להשקעה ברעננה; משרדים להשקעה בערים צפוניות כמו חיפה והקריות; משרדים קטנים למכירה בערי המרכז כמו תל אביב, רמת גן, ואחרות – ועוד.

הדמיה פרויקט ICON energy אנרג'י פארק חדרה
פרויקט אנרג'י פארק בחדרה - משרדים ומגורים

השפעת הקורונה על שוק המשרדים ותחזית לעתיד

לכאורה, נדמה כי הקורונה הביאה לירידה זמנית מסוימת בביקוש למשרדים. הסיבה שרבים נוטים לחשוב כך טמונה בסגרים ובמעבר למודל העבודה מהבית שחברות רבות נאלצו לנקוט. אף על פי שלא מעט חברות עברו הליך הסתגלות, עובדים רבים הוצאו לחל"ת, ואילו אחרים העתיקו את עבודתם למקום מגוריהם, גם הצמצום של כוח האדם במשרדים ושינוי הצרכים של העסקים השונים לא הביא לפגיעה מהותית.

למעשה, מנתוני סקירות ראשוניות שבחנו את השפעת הקורונה על שוק המשרדים עולה כי המגמה לקראת סוף המחצית הראשונה של שנת 2021 היא חזרה מלאה לשגרה וחזרת הביקושים לרמתם המקורית שהייתה לפני הקורונה.

כיום, כאשר תמונת השוק ברורה יותר, אנו עדים להשפעותיה של התקופה החולפת והשלכות המשבר. ככל הנראה, ענף המשרדים ספג פגיעה מתונה יותר מזו שלה היינו מצפים, במיוחד אם משווים זאת למשברים קודמים. למעשה, ההערכה של בנק לאומי בנושא היא, שלא צפויה להירשם ירידה בתפוסה או במחירים של המשרדים.

יש לכך מספר סיבות:

  • עיקר האבטלה שנוצרה עקב מגפת הקורונה לא כוללת את צרכני המשרדים.
  • בעקבות החיסונים, הסרת ההגבלות והחזרה לשגרה הכוללת גם פתיחת מסחר, מסעדות והופעות, המשק מתאושש, ובקצב מהיר. מרבית החברות שעברו לשיטת עבודה היברידית, שמשלבת בין המשרד לסביבה הביתית, עדיין מחזיקות במשרדים שלהן ומשיבות את העובדים אל סביבת העבודה בהדרגה.
  • העובדים מתקשים לעבוד מהבית לאורך זמן. חסרה משמעת עצמית וסביבת עבודה שמעודדת פרודוקטיביות, הסחות הדעת מרובות, וגם הפיתויים. פרט לכך, האנשים הם יצור חברתי, שזקוק לתחושת שייכות, צריך להיות מנוהל ולייצר יחסי עבודה עם עמיתים, לקוחות ושותפים עסקיים.

 

המגמות הצפויות:

חברות שיחליטו לצמצם את היקף המשרדים הנוכחי שלהן, צפויות להקים שלוחות משרדים קרובות למקום המגורים של העובדים, בדומה למודל שפועל מזה שנים רבות בהצלחה ברחבי ארה"ב.

ככל הנראה, צפויים לקום "משרדים עירוניים" קטנים, אינטימיים, כאלו שייתנו מענה לעובדים, כך שיוכלו לעבוד מהבית, ובמקביל, לנהל פגישות עבודה. במקביל נראה חזרה הדרגתית של המשרדים הגדולים ומשרדים חדשים.

 

מהו חוק ההסדרים וכיצד צפוי להשפיע על שוק המשרדים?

חוק ההסדרים הוא חוק אשר מובא לאישור הכנסת בכל שנה לצד חוק התקציב ומאגד תיקוני חקיקה רבים לצורך יישום המדיניות הכלכלית של הממשלה. על פי הטיוטה הראשונית של חוק ההסדרים, על מנת להתגבר על נזקי הקורונה יתאפשר להמיר כ- 30% משטחי המשרדים לשטחי מגוריםובטיוטה השנייה המספר עלה לעד כ- 50%, מה שגרם לציבור המשקיעים להתעניין בהשקעות חדשות בשוק זה.

המתווה החדש טומן בחובו פוטנציאל רב עבור משקיעי הנדל"ן המשרדי ופותח דלת לסוג חדשני של השקעות עבור רבים מהם. כך, יזמים ומשקיעי נדל"ן יוכלו לרכוש פרויקטים למבני תעסוקה ולהשביח את ערכם בכך שימירו חלקים נרחבים מהמבנים ומתוכניות הבניה לשטחי מגורים אשר שווים כפול משטחי התעסוקה במקרים רבים.

המשמעות של חוק ההסדרים היא, שהמשקיע עשוי לרכוש משרדים ולקבל דירות. זה מצב יוצא דופן, שמי שמבין את המשמעויות שלו יקצור רווחים נאים.

האם עירוב שימושים הוא הפתרון האידיאלי?

בהתחשב בהשלכות הקורונה, תכנון של שטחי משרדים מתחת לדירות מגורים נשמע כמו פתרון מתבקש. על אף שבעבר משווקים רבים נמנעו מעירוב שימושים, נראה שמה שנכון לערים הגדולות בעולם יכול לעבוד ממש טוב גם בישראל. 

כאשר חושבים על זה, עירוב שימושים יכול להחדיר את החיות לכל שכונת מגורים על ידי שילוב של משרדים, מגורים ומסחר, שכולל גם מקומות בילוי כמו בתי קפה, ברים שכונתיים ועוד.

התרומות של עירוב שימושים יבואו לידי ביטוי בהפחתת העומס בכבישים, בשיפור רמת החיים והנוחות של התושבים ויצירת תמהיל נכון ומאוזן בין תעסוקה למגורים.

עירוב שימושים
עירוב שימושים בפרויקט אנרג'י פארק חדרה

עירוב שימושי מציע מגוון יתרונות הן עבור הדיירים והתושבים והן עבור בעלי הנשטח והנכסים:

  • מיצוי ערך הקרקע – בניית משרדים ומרכזי מסחר בסמוך לבנייני מגורים או מתחתיהם מעניקה ליזם ניצול מקסימלי של השטח. עבור הרוכשים מובטחת עלייה בערך הקרקע ובערך הנכסים.
  • שיפור איכות חיי הדיירים – פחות התניידות, היצע של מקומות בילוי ומסחר ואפשרות לשמר את מודל העבודה מהבית במסגרת משרדים שסמוכים למגורי העובדים.
  • גיוון בקהלי היעד – ככל שעירוב השימושים נעשה בצורה מאוזנת ונכונה יותר כך גם קהלי היעד מגוונים. בעוד אוכלוסיות צעירות מחפשות אזורי מגורים שוקקים, אוכלוסייה מבוגרת רוצה נגישות ופחות התניידות. עירוב שימושים נותן מענה למגוון רחב של אוכלוסיות.
  • בידול הפרויקט – אין ספק שעירוב שימושים חכם מאפשר לבדל את הפרויקט ממתחריו ולמתג אותו באופן יצירתי שימשוך אליו יותר לקוחות ומשקיעים.

 

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו