משרדים להשקעה – המדריך השלם!

ההשקעה בנדל”ן היא השקעה הנושאת רווחים בשני אופנים – האחד הוא דמי השכירות החודשית, והשני הוא הרווח הנובע מעליית הערך של הנכס, או השבחתו. בישראל, משקיעים רבים מחפשים השקעה רווחית בנדל”ן, שתאפשר תשואה גבוהה (כלומר – דמי שכירות גבוהים ביחס לסכום ההשקעה) ועליית ערך משמעותית של הנכס. אפיק השקעה בנדל”ן המאפשר תשואה ממוצעת של מעל פי שתיים (!) מזו הממוצעת בהשקעה בנדל”ן למגורים – הוא אפיק ההשקעה בנדל”ן מסחרי, או במילים אחרות: רכישת משרדים להשקעה. לפניכם – המדריך המלא לקניית משרד להשקעה בצורה נכונה. 

משרדים להשקעה – העלויות והרווחים הפוטנציאליים

דמי השכירות למ”ר בנדל”ן מסחרי הם הרבה יותר גבוהים מאלה הנהוגים בהשכרת נדל”ן למגורים – ועל אף שמחיר הרכישה למ”ר בדרך כלל גבוה יותר בנדל”ן מסחרי – משרדים להשקעה נמכרים בדרך כלל בשטחים קטנים (אחרי הכל, משרד לא צריך להיות בשטח של בית למגורים…) – ומכאן ההפרשים הגבוהים בתשואה בין נדל”ן למגורים לבין נדל”ן משרדי. אם לדבר במספרים – בעוד התשואה הממוצעת על נדל”ן למגורים בישראל נעה בין 3% ל – 3.5%, בנדל”ן מסחרי התשואות הממוצעות נעות בין 8% ל – 10% ואף יותר. קניית משרד להשקעה דורשת בדרך כלל מהמשקיע סכומים התחלתיים נמוכים משמעותית מזו שיש לארגן עבור רכישת נדל”ן למגורים. המחירים הנמוכים יותר מאפשרים גם מימון חלק גדול יותר מהרכישה מתוך ההון העצמי, נטילת הלוואת משכנתא בסכום נמוך יותר – ותשלומי ריבית פחותים. כמה תצטרכו לשלם עבור קניית משרד להשקעה? המחיר תלוי במספר גורמים, ביניהם למשל מיקום (ברור שרכישת משרד להשקעה באשדוד יתאפשר במחיר שונה, למשל, מרכישת משרדים להשקעה ברעננה), שלב החיים של הנכס או הקרקע בעת הרכישה (למשל – השקעה בקרקע חקלאית שעתידה להפוך למבנה משרדים תתאפשר במחירים נמוכים משמעותית ביחס להשקעה במשרדים קיימים), והביקוש הצפוי עבור הנכס. 

מה עוד חשוב לדעת על השקעה בנדל”ן משרדי?

הבחירה להשקיע בנדל”ן משרדי היא בדרך כלל רווחית ומשתלמת יותר ביחס להשקעה בנדל”ן למגורים – ועם זאת, ישנם מספר הבדלים בין השקעה בנדל”ן משרדי לבין השקעה בנדל”ן למגורים, שחשוב לקחת בחשבון, הנה כמה מהם: 
  • משרדים קטנים למכירה מוצעים בכל הארץ במחירים מגוונים – אולם השקעה במשרד שהוא חלק ממרכז עסקי מספקת ביטחון באיתור שוכרים ובדרך כלל אפשרות להשכיר את הנכס לטווח ארוך
 
  • חשוב לקחת בחשבון שתשלום מיסים הוא בדרך כלל גבוה יותר עבור נכסים מסחריים – במרבית המקרים השוכרים נדרשים לעמוד בתשלומים אלה, אלא כאשר הנכס לא מושכר. גם זה שיקול בעד רכישת משרד להשקעה בסביבה עסקית מפותחת
 
  • איכות ההשקעה במשרדים נמדדת לא רק על פי מאפייני המשרד שלכם – אלא גם על פי מאפייני הבניין. למשל – כמה מעליות יש בו? כמה מרשים הלובי שלו וכמה רחב ידיים? ועוד. המושג “יחסי ברוטו-נטו” מתאר את היחס בין שטח המשרד לשטח החללים הציבוריים בבניין והוא משפיע גם על המחיר למ”ר וגם על אטרקטיביות הנכס שלכם – ועל גובה השכירות שתוכלו לבקש. חשוב למצוא השקעה במשרד בעל יחסי ברוטו-נטו שיעבדו לטובתכם
 
  • חשוב לזכור כי על בעל הנכס לתחזק את הנכס – גם בקניית משרד להשקעה. פרויקטים המציעים אחזקה וניהול של המשרדים בבניין מספקים יתרון גדול לרוכשי המשרדים, ומאפשרים למשקיעים להתעניין גם במשרדים להשקעה במיקומים רחוקים – ללא ניהול או נוכחות שוטפת של בעל הנכס.
 

השקעה במשרדים - באיזה שלב של הפרויקט נכון להיכנס כמשקיעים?

השקעה בנדל"ן מסחרי או במשרדים הופכת משתלמת במיוחד, כאשר המשקיע נכנס בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקט - אז, מחירי הנדל"ן "על הנייר" הם זולים משמעותית ביחס למחירי הנכס לכשתושלם בנייתו - מה שאומר, השבחה ועליית ערך משמעותיים לאחר תהליך הבנייה, והאפשרות למכור נכס מניב במחירים גבוהים משמעותית מזה בו נרכש הנכס, לאחר תום הבנייה והפיתוח המקומי. דווקא בתחום של משרדים להשקעה, ניתן למצוא שפע של פרויקטים בארץ המאפשרים השקעה כבר בשלב התכנוני של פארקי תעסוקה בולטים, הצפויים להפוך מרכזי משרדים בולטים, בעליית ערך משמעותית ובדמי שכירות גבוהים וקבועים. לדוגמה, משרדים למכירה בפארק הייטק אשדוד - פרויקט שנמצא בשלבים ראשוניים של הקמה - ואשר מציע בשלב זה השקעה במשרדים בעלויות נמוכות. השקעה בקרקע זמינה לבניה הכוללת תוכניות לבניין ולמשרדים שעתידה להפוך למבנה משרדים היא השקעה משתלמת במיוחד (בהקשר זה ראו למשל את תוכנית רע/2021 ברעננה) - וזאת בשל הסיכון הנמוך עבור משקיעים כאשר משקיעים בפרויקט בסטטוס כה מתקדם ובשל הרווח הגדול הצפוי בפרויקט. (הניסוח פתוח לשיקולכם, אך חשוב שיהיה ברור כי הקרקע זמינה לבניה , כלומר לא חקלאית, וכי יש תכניות למשרדים. לקוח שקונה בפרויקט בוחר משרד ספציפי בתכנית). פארק הייטק אשדוד השקעה במשרדים על קרקע זמינה לבניה

 הדמיה של פרויקט משרדים בפארק ההייטק באשדוד

 

קניית משרד להשקעה - איך בוחרים?

הבחירה בין פרויקטים שונים המציעים משרדים להשקעה, מבוצעת על פי מאפיינים כמו: 
  • מחיר הפרויקט ביחס לסכום הכסף הפנוי להשקעה
  • סוג העסקה, הסיכון הגלום בה, שלב הפיתוח שהפרויקט נמצא בו בעת הרכישה (פרוייקט בשלב תכנוני צפוי לאפשר רווחים גבוהים משמעותיים ביחס להשקעה במשרדים קיימים)
  • התשואה הצפויה ואטרקטיביות הנכס
  • אפשרויות הניהול של הנכס (במתחמי נדל"ן מסחרי לעיתים מופעלות חברות ניהול המספקות אחזקה איכותית וזמינה, כך שבעל הנכס פטור מהצורך לתחזק ולנהל את המשרד שברשותו) וכדומה
 

פרויקטים בולטים בארץ המציע משרדים קטנים להשקעה

משקיעים המחפשים משרדים להשקעה, ימצאו פרויקטים בשלבים שונים של תכנון ובנייה, המשובצים בערים במרכז ובפריפריה בכל רחבי הארץ. למשל, כאמור, ניתן למצוא משרדים למכירה בפארק הייטק אשדוד, המוצעים כעת במחירים נמוכים בשל השלב ההתחלתי של בניית הפרויקט; משרדים להשקעה ברעננה; משרדים להשקעה בערים צפוניות כמו חיפה והקריות; משרדים קטנים למכירה בערי המרכז כמו תל אביב, רמת גן, ואחרות - ועוד.  

התמונות המוצגות באתר הן להמחשה בלבד

ט.ל.ח

 
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר