רכישת קרקע מופשרת מעמידה הזדמנות פז למשקיעים פוטנציאליים שמחפשים אפיק השקעה עם פוטנציאל רווח משמעותי לטווח הקצר-בינוני וברמות סיכון נמוכות.
קניית קרקעות מופשרות היא אחד מסוגי ההשקעות המורכבות בעולם הנדל"ן לאור הידע והניסיון שדרושים לאיתור וביצוע עסקה משתלמת ובטוחה.
אז מה חשוב לדעת על בקרקעות מופשרות למכירה? למה כדאי להשקיע בהן, ממה כדאי להיזהר ואיפה בכלל ניתן למצוא אותן? המומחים שלנו בחברה למימוש קרקעות מסבירים.
השקעה בקרקעות מופשרות – תקציר
| שאלה | תשובה |
|---|---|
| מהי קרקע מופשרת? | בדרך כלל מתכוונים לקרקע חקלאית שעברה שינוי ייעוד לקרקע זמינה לבניה, לרוב למגורים (אבל לא רק) |
| מי אחראי על הפשרת הקרקע? | הרשויות המקומיות או המדינה לפעמים גם בייזום יזמים פרטיים. אישור ההפשרה מתקבל בוועדות המקומיות, מחוזיות וארציות לתכנון ובניה |
| השלבים בתהליך ההפשרה | בדרך כלל בניית והגשת תכניות מתאר, לאחר אישורה תכנון תוכנית מפורטת ביצוע איחוד וחלוקה מחדש, הגשה לאישור לוועדות הרלוונטיות, אישור והפשרת הקרקע |
| יתרונות פוטנציאליים | השקעה בעלות נמוכה יחסית לנכס בנוי וברמות סיכון מופחתות, אך עם פוטנציאל רווח אדיר (בעיקר לאחר הגדלת הזכויות) |
| חסרונות, סיכויים וסיכונים | השקעה לטווח קצר-בינוני. עם זאת, גם היא יכולה להיתקל במכשולים כמו בעיכובים. חישוב מרכיב הזמן אינו מדע מדויק ולרוב מבוסס על הערכה |
| טווח מחירים משוער | משתנה בהתאם למיקום, גודל, פוטנציאל ההפשרה והתכניות העתידיות על הקרקע |
מה זה קרקע מופשרת?
קרקע מופשרת היא פיסת אדמה שעברה תהליך מיוחד ("הפשרה") במסגרתו היא מומרת מקרקע שאסור לבנות עליה לקרקע שזמינה לבניה.
בדרך כלל כשמדברים על הפשרה, מדובר יהיה בקרקע חקלאית שלא מיועדת לבנייה ואשר עוברת את תהליך שינוי ייעוד שיהפוך אותה לזמינה לבנייה.
קרקעות זמינות לבנייה יכולות להיות מיועדות לצרכים מגוונים, לרבות מגורים, מסחר תעשייה ותיירות.
יש כל מיני סוגי קרקעות מופשרות, כאשר הסוג הנפוץ ביותר הוא קרקע מופשרת למגורים או קרקע מופשרת המיועדת למשרדים.
אז אם אתם רואים פרויקט בשיווק שבו כתוב "קרקעות מופשרות", המשמעות היא שהן שכבר קיבלו את כל האישורים הנדרשים לשינוי הייעוד שלהן לבניה למטרה כזו או אחרת.
מי מחליט אם קרקע מופשרת או לא?
מי שמחליט בסופו של יום האם לאשר את הפשרת הקרקע הם מוסדות התכנון והבנייה, בניהן הוועדה המקומית, המחוזית והארצית לתכנון לבניה.
לפעמים, היוזמה לנסות ולהפשיר את הקרקע מקודמת תוך שיתוף פעולה של כמה גורמים: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הרשות המקומית ויזמים פרטיים.
בדרך כלל, הליכי ההפשרה מתחילים מכוח החלטת רשויות המדינה ומוסדות התכנון להפשיר שטח אדמה מסוים, דבר שנחוץ בישראל לאור מצוקת הדיור ומיעוט עתודות הקרקע הזמינות לבניה.
בשלב הבא, המדינה או מוסדות התכנון תתחיל לתכנן את הבנייה על הקרקע תוך שהיא מפרסמת חלק מהמידע לציבור, בעלי הקרקעות והיזמים בשלבים כאלו ואחרים.
אותם מוסדות תכנוניים ירכיבו את תכנית המתאר ויגישו אותה לאישור הוועדה לה הסמכות לאשר את המתחם לפי מדרג הסמכויות (במידה ויש צורך באישור כזה) ולאחר מכן גם יכינו תוכנית מפורטת לאישור במידה ונדרש.
תפקידן של הוועדות הוא לוודא שתכנית ההפשרה עומדת בכל התקנים והתוכניות שנמצאות במדרג מעליה ברמה האזורית והארצית.
אישור ההפשרה לאחר עמידה בתנאים הנדרשים.
איך מתבצעת הפשרת קרקע?
הפשרת קרקע מתבצעת בתהליך הדרגתי שכולל מספר שלבים עיקריים:
שלב ראשון: בניית תכנית מתאר
תכנית המתאר מתוכננת על ידי צוות מקצועי, פנימי או חיצוני מטעם הרשות הרלוונטית בשטחה נמצאת הקרקע
בתכנית כלולים פרטים אודות סוגי ייעודי הקרקע, פריסת התשתיות שמתוכננות להיבנות בסביבה (לפעמים ברמת המאקרו ולפעמים ברמת המיקרו בהתאם לסוג התוכנית) וכן פרטים נוספים.
שלב שני: הגשת תכניות המתאר
את התכניות שיוצרו בשלב הקודם מפקידים להערות הציבור ("שלב ההתנגדויות") בוועדה לה הסמכות לאשר (מקומית, מחוזית או ארצית בדר"כ), שמחליטות על אישורן או דחייתן או תיקונן בהתאם להערות הציבור.
במידה והתקבל האישור לתכנית המתאר ובהמשך גם התכנית המפורטת, הקרקע החקלאית תוגדר כעת "כקרקע מופשרת".
שלב שלישי: תוכנית מפורטת ואיחוד וחלוקה מחדש
לאחר אישור תוכנית המתאר לרוב השלב הבא הוא הכנת תוכנית מפורטת. עם הכנת תוכנית המפורטת בדרך כלל נעשה "איחוד וחלוקה", שלב בו מבצעים איחוד וחלוקה מחדש של זכויות הבניה בצורה שמבטיח לבעלים את קבלת החלק היחסי שלהם בפרויקט בהתאם לשווי, סוג וגודל הקרקע שבבעלותם.
שלב רביעי ואחרון: הפשרה ומימוש ההשקעה
השלב האחרון הוא הפשרת הקרקע. לאחר הפשרת הקרקע בכפוף לפיתוח ניתן במרבית המקרים להגיש בקשה להיתר ולהתחיל בנייה במגרש.
בנוסף, בתום ההפשרה או אפילו כשהתהליך נמצא בשלבים מתקדמים, קיימת לרוב אפשרות למכור את הקרקע בהתאם לזכויות הבניה ולשינוי התכנוני הקיים.
אופציה נוספת היא לחכות להתחלת הבניה או אפילו לסיומו, ורק אז למכור. יש לבחון את כדאיות עיתוי המימוש בהתאם לצרכים, ליעדים וליכולות האינדיבידואליים ולרמות הסיכון.
יתרונות השקעה בקרקע מופשרת לעומת קרקע לא מופשרת
יתרונות ההשקעה בקרקע מופשרת ביחס לקרקעות שאינן מופשרות הוא החיסכון בזמן ובמאמצי ההפשרה, מה שמאפשר מימוש מהיר יותר, ברמות סיכון מופחתות ועדיין ברווח משמעותי.
שורת הרווח של השקעה בקרקעות מופשרות עדיין יכולה להגיע פוטנציאלית לשיעורים של עשרות ומאות אחוזים, כך שלא חייבים להתעקש על רכישת קרקע שטרם הופשרה.
מדובר למעשה בהזדמנות פז לקנות קרקע במחיר נמוך בהרבה ממחיר נכס בנוי, וליהנות מהשבחה ועליית ערך מתמשכת ככל שמתקרבים לסיום הבניה.
אם לא די בכך, בדרך כלל קרקעות מופשרות עוברות גם תהליך שנקרא "הגדלת זכויות הבנייה בקרקע", במסגרתו מאשרים לבנות פי 2, 3, 4, או אפילו 8 ממה שנקבע בתכנית המקורית.
הגדלת זכויות הבניה על קרקעות מופשרות משקפת ניסיון להגדיל את הרווחים לעיריות מארנונה, למדינה ממיסים כמו גם ניצול משאב הקרקע הנמצא במחסור וכן למשקיעים והיזמים, שבעצם יכולים לקבל יותר רווח באותה עלות רכישה.
המשמעות יכולה להיות דרמטית ולהגיע לרווחים של עשרות ומאות אחוזים בנוסף על הרווח שהיה צפוי עוד לפני כן.
כמה עולה קרקע מופשרת לבניה?
מחיר קרקע מופשרת לבניה בהשוואה לקרקע חקלאית יהיה בדרך כלל גבוה יותר, אבל חשוב לקחת בחשבון את רמות הסיכון המופחתות והיכולת לממש את ההשקעה מוקדם יותר.
עלות קרקע מופשרת למכירה משתנה בהתאם לפרמטרים כמו מיקום הנכס, גודל השטח והתכניות העתידיות שחלות לגביה.
בדרך כלל, ככל שהקרקע מצויה במיקום מרכזי ומבוקש יותר וככל שהיא נותנת יותר זכויות בניה, כך היא תהיה יקרה יותר.
איפה אפשר למצוא קרקעות מופשרות לרכישה?
החברה למימוש קרקעות משווקת מספר פרויקטים שמציעים קרקעות מופשרות להשקעה, כולל:
מת"מ 2 בחיפה – פרויקט להקמת פארק עסקים וטכנולוגיה מעורב שימושים עם שטחי מסחר, משרדים ומגורים, שעתיד לשנות את פני מפרץ חיפה. צפויה הגדלת זכויות בשיעור של פי 4 עד 8.
פרויקט Icon אשדוד – תכנית להקמת פארק הייטק חדש ועתידני בעירוב שימושים בעיר הנמל, שעתיד להפוך לרובע המבוקש באזור בדרום. אושרה תוספת זכויות בנייה של עד 650%, כולל 30% לצרכי מגורים.
פרויקט Icon אנרג'י פארק חדרה – מתחם יוקרתי ליד הים שיכיל בנייני מגורים, משרדים ומרכזי בילוי ופנאי. אושרה הכפלת זכויות הבניה.
עוד על הפרויקטים
פארק עסקים מת"מ 2
חיפה, תוכנית חפ' 1704 ג'
