מהי קרקע חקלאית פרטית בטאבו?
הטאבו הוא לשכת הרישום במקרקעין, אשר פעילותה כפופה למשרד המשפטים, ותפקידה לאסוף ולתעד את זכויותיהם של אנשים פרטיים, גופים, מוסדות וכדומה על נכסים שונים.
כאשר מדובר על קרקע חקלאית פרטית בטאבו למכירה רישום הזכויות מופיע על גבי נסח טאבו כגוש וחלקה. בנסח הטאבו יופיע בעל הקרקע והזכויות על הקרקע, עיקולים (במידה ויש) ומשכנתאות שרשומות על הקרקע ועל הנכסים שבנויים עליה. עיון בנסח הטאבו הוא חלק מתהליך רכישת קרקע, בין אם מדובר על קרקע שמיועדת לבניית מגורים או בין אם מדובר על שימושים אחרים כגון קרקע שמיועדת למשרדים או קרקע שמיועדת למסחר. בדיקת נסח הטאבו היא חלק מהבדיקות המקדימות השגרתיות בעת רכישת קרקע (בדרך כלל מבוצע ע”י עו”ד) כמו גם בדיקת ייעוד ושימושי הקרקע והאם הקרקע היא קרקע חקלאית ללא תוכנית, קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה ותכנון (שעדיין אינה זמינה לבניה), או קרקע זמינה לבנייה שניתן להוציא עליה היתר בניה.
האם כל קרקע חקלאית שנרכשת רשומה בטאבו?
במדינת ישראל מרבית הקרקעות החקלאיות ברשות מנהל מקרקעי ישראל
אם אתם רוצים להשקיע בקרקע חקלאית במדינת ישראל, עליכם לבדוק האם שהיא קרקע פרטית שרשומה בטאבו ואינה קרקע של מנהל (מנהל מקרקעי ישראל), שכן יש לכך השלכות נוספות, פרט לזכויות שלכם על הקרקע, שהן שונות ונוגעות לשווי הקרקע, גם גובה המיסים שתשלמו בעדה וגם הפעולות שתוכלו לנקוט לגביה בעתיד שונות.
אם איתרתם קרקע פרטית שרשומה בטאבו, כדאי לוודא שקיים תיעוד מלא של כל הבעלויות הקודמות שהתחלפו, המשכנתאות שנלקחו עבור הנכס, עיקולים (בדיקות סטנדרטיות שמקיים העו”ד המייצג) וכן הלאה. ברכישת הקרקע, שם הבעלים יירשם בנסח הטאבו, שיהווה האסמכתא היחידה לבעלות החוקית המלאה עליה.
אילו פרמטרים נוספים חשוב לבחון לפני רכישת קרקע חקלאית?
במסגרת הליך רכישת קרקע חקלאית פרטית לא מספיק לוודא שהקרקע רשומה בטאבו.
לפני הכל, ברכישת קרקעות חקלאיות חשוב לבדוק מהו ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המקומית, האם היא מיועדת לבנייה, ואם כן, מה זכויות הבנייה שיש עליה. אם יש היתרי בנייה על הקרקע, כדאי לאמת אותם ולבדוק את התוקף שלהם על מנת להימנע מבעיות או הפתעות לא צפויות בעתיד.
פרט לכך, כדאי לפעול לאיתור קרקעות חקלאיות פרטיות למכירה במיקום טוב. באשר למיקום, ההחלטה מהו מיקום טוב יכולה להשתנות בין משקיעים שונים – זו יכולה להיות קרקע באזורי ביקוש גבוהים, קרקע שכבר מאושרת לבנייה בשלבי פיתוח מתקדמים, קרקע שממוקמת באזורי פיתוח עתידיים שהוצאו להם היתרים וכדו’. חשוב לבחון את גובה ההשקעה, התשואה הרצויה, פרופיל ואופי ההשקעה. אין כלל אחד שייקבע היכן הכי כדאי להשקיע, ועל מנת לבחור את הקרקע המתאימה ביותר כדאי להיעזר בשמאי מקרקעין או איש מקצוע שמתמחה בנושא הקרקעות, וידע להתאים את סוג ההשקעה שנכון למשקיע, להון העצמי שלו ולמטרות ההשקעה שלו בטווח הקצר ו/ או הארוך.
פרט לכך, כדאי לוודא שאין הערות אזהרה על הקרקע, שלא רשומים עליה עיקולים, נושים או כל גורם מכשיל אחר, שעלול לפגוע במימוש הזכויות של בעל הקרקע ולהוות איזושהי בעיה בעתיד.
כמה עולה קרקע חקלאית, ועל פי מה נקבע מחיר קרקע חקלאית פרטית בישראל?
טווח מחירים של קרקעות חקלאיות פרטיות בישראל מתחיל בדרך כלל בכמה מאות אלפי שקלים ועשוי להגיע למעל מיליון שקל באזורי ביקוש, תלוי בשלבי התוכנית שבמסגרתה כלולה הקרקע.
מחיר הקרקע נגזר הן מהמיקום שלה, מרמת הביקוש, מייעוד הקרקע, מכמות זכויות הבניה שינתן לבנות בה ומשלבי התוכנית אליה היא שייכת, במידה והיא ונכללת בתוך תוכניות בניה.
פרט לעלות הקרקע עצמה, חשוב לבחון את גובה המיסים שתידרשו לשלם, ביניהם מס רכישה והיטל השבחה.
היטל השבחה על קרקע חקלאית פרטית הוא מס שהוטל על קרקע אשר עברה השבחה, כלומר, קרקע שהופשרה וכתוצאה מכך עלה הערך שלה. משמעות הדבר היא, שהייעוד של הקרקע השתנה מקרקע חקלאית לקרקע שמיועדת לבניית מגורים, מגמה שנפוצה כיום במדינת ישראל בגלל המחסור בפתרונות הדיור והעלייה בכמות התושבים. בדרך כלל גובה ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה לאחר הפחתת הערך של הקרקע לפני שעברה את ההשבחה.
מה ההבדל בין קרקעות בבעלות פרטית לקרקעות מינהל?
בין קרקעות מינהל לקרקעות ששייכות לידיים פרטיות קיימים מספר הבדלים שמאוד חשוב להכיר.
ההבדל הראשון והמהותי הוא זה שציינו לעיל, אשר ייקבע האם אתם קונים את הקרקע או חוכרים אותה לטווח ארוך. כאמור, יש לכך השלכות באשר ליכולתכם לבצע פעולות ולשלוט בקרקע, וזה ייקבע האם הקרקע בבעלותכם הבלעדית. בשורה התחתונה, הקרקע של מינהל נשארת בבעלות המדינה ולא עוברת לידי החוכר, שנדרש לשלם גם דמי חכירה או היוון, שזהים במהותם לדמי שכירות.
הבדל נוסף שחשוב לציין הוא, שברכישת קרקעות מנהל, מנהל מקרקעי ישראל מאשר את העברת הזכויות על הנכס במטרה לוודא שהבעלים החדשים הם אזרחי מדינת ישראל או זכאים לחוק השבות, מתוקף הנאמנות לחלוקת הקרקעות המקורית של מדינת ישראל וההבטחה שהן יישארו בידיים יהודיות. האפשרות למכור את הקרקע מוגבלת לקהל היעד המתאים, ועל בעל הקרקע לדעת ולהבין זאת.
בנוסף, כאשר מוגשות בקשות להיתרי בנייה על גבי קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל, וועדות התכנון והבנייה פונות למינהל מקרקעי ישראל על מנת לקבל את הסכמתו. כמו כן, בעל הקרקע רשאי ליהנות מהנכס רק לתקופת החכירה, ואף על פי שהיא אורכת בדרך כלל 49 שנים, בסופו של דבר, אם לא הוקם נכס על הקרקע, המינהל רשאי לסיים את הסכם החכירה או לחדש את חוזה החכירה לפי ריאות עיניו.
האם ניתן להפוך קרקעות מינהל לפרטיות?
בשנים האחרונות מדינת ישראל הביאה לידיעת הציבור, שקיימת אפשרות נוספת – לרכוש קרקעות מינהליות ולהפוך אותן לקרקעות פרטיות. המהלך הזה עשוי למשוך משקיעים, שכן הוא משתלם מכמה סיבות:
- החוכר לא נדרש לשלם דמי היתר עבור כל פעולה שהוא מבצע בקרקע, כולל העברת זכויות, שימוש חורג, בניית תוספת, קבלת התחייבות למשכנתא וכדומה. זה חוסך לחוכר גם את הכסף וגם את הבירוקרטיה והטרטור הכרוכים בכך.
- החוכר חוסך את דמי החכירה ולא נדרש להאריך את הסכם החכירה בתום 49 שנים.
- החוכר אינו מוגבל בעת עסקת מכר, ורשאי למכור את הקרקע למי שיחפוץ בה.
- בסופו של דבר החוכר זוכה להיות הבעלים הבלעדיים של הקרקע, מה שיכול להקנות לו את הזכות לדרוש עליה יותר. אף על פי שלא קיימת, נכון להיום, פרקטיקה שמאית חד – משמעית, שקובעת לקרקע פרטית ערך גבוה יותר, בפועל ובמקרים רבים, ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע של המנהל יכול לעמוד על מאות עד אלפי שקלים למטר רבוע.
איך התהליך מתבצע?
- הפיכת קרקעות מינהל לקרקעות פרטיות מכונה הליך הפרטה, ותמיד כדאי שייעשה בעזרת שמאי מקרקעין מוסמך על מנת להבטיח הליך יעיל, מהיר ובטוח. לפני העברת הקרקע לידיים פרטיות יש לבחון האם זכאות לבעלות פרטית אכן מתקיימת על הנכס המדובר. בדרך כלל הזכאות הזו מוגבלת למספר ישובים ברחבי הארץ ולנכסים צמודי קרקע בלבד.
- כמו כן, יש לוודא שדמי היוון שולמו למינהל במלואם, תנאי הכרחי לצורך העברת הקרקע לידיים פרטיות.
- הדבר השלישי שחשוב לבחון הוא, האם נדרש תשלום לביצוע העברת הקרקע לידיים פרטיות. לשם כך כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין
