מזה שנים שהיצע הקרקעות להשקעה באזורי ביקוש הולך וקטן, מגמה אשר הובילה לכך שרבים מהמשקיעים בנדל”ן, הן בידירות מגורים והן בקרקעות להשקעה, מתעניינים כיום ברכישת קרקע בחדרה וסביבתה. המחירים האטרקטיביים וקצב ההתפתחות של העיר הם הגורמים המשמעותיים ביותר להופעתו של גל ההשקעות בעיר וגם הסיבה לכך שהוא הולך להמשיך ולהתעצם.
מה הפך את חדרה למוקד עניין עבור משקיעים? האם זה נכון להשקיע כעת בקרקעות בעיר חדרה? אילו פרויקטים מוצעים למשקיעים בחדרה ומה ההבדל בין השקעה בקרקע שמיועדת למגורים לבין השקעה בקרקעות שמיועדות למסחר? כל התשובות במדריך להשקעה בקרקעות בחדרה שלפניכם.
מה הסיבה שחדרה הפכה להיות מוקד עניין בתחום הנדל“ן?
בעוד ערים כמו רעננה, כפר סבא ונתניה המציעות פחות ופחות פרויקטים להשקעה, שמחירם הולך ועולה, חדרה עדיין מאפשרת למשקיע הסולידי לאתר הזדמנויות לרכישת קרקעות במחירים אטרקטיביים.
חדרה ממוקמת על צומת דרכים מרכזית, המחברת בין צפון ודרום, היא עיר מתפתחת הן מבחינת מסחר ואפשרויות תעסוקה והן מבחינת חינוך ותרבות, ומסתמנת כאזור שכדאי לשקול בו את ההשקעה לטווח הארוך. פרט לכך, היא מתאפיינת בסביבה ירוקה וברצועת חוף מרהיבה, מה שנותן לה נקודות זכות נוספות בקרב מי שמחפש השקעה לצורכי מגורים.
האם כדאי לרכוש קרקעות להשקעה בחדרה בעת הנוכחית ומדוע?
בעוד שטחי הבנייה במרכז הארץ ובאזור השרון הולכים ומתמעטים, חדרה עשירה בשטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות, שהבנייה בהן נמצאת בשיאה. כתוצאה מהביקוש העולה לדירות, מומחים בענף הנדל”ן סבורים, שקרקעות שמיועדות להפשרה, ובמיוחד אלו שצמודות לשכונות העירוניות, ימצאו את דרכם אל שינוי היעוד.
מתוכנית המתאר החדשה של העיר חדרה מסתמן, שצפויות להתווסף כ- 30,000 יחידות דיור חדשות, ועל סמך תכנית המתאר הארצית, תמ”א 35, נראה שהודות לשטחי החקלאות המקיפים את חדרה, צפוי להיות בה פיתוח עתידי, על בסיס הרחבות בנייה “צמודות דופן”.
אילו פרויקטים מציעים קרקעות למכירה ובאילו ישנן תוכניות?
כיום ישנם מספר תוכניות ופרויקטים המציעים קרקעות למכירה בחדרה. הקרקעות הללו בהליכי קבלת אישורים, וחלקן אף אושרו לבנייה של מבני מגורים או מבני מסחר ותעשייה.
- עיר ימים חדרה ברובע הים – הפרויקט ממקום במערב העיר, שעליו אחראי משרד האדריכלים טומי לייטרסדורף, כחלק מתכנית מתאר חד 2020 (מסומן כמתחם 2), ובמסגרתה מוצעת הקמת שכונת מגורים בת כ – 10,000 יחידות דיור, מסחר, נופש ובתי מלון. שטח הפרויקט משתרע על פני למעלה מ- 2,000 דונם, שבגבולם הצפוני גבעת אולגה ובדרומי נחל חדרה. במסגרת הפרויקט צפויה לקום שכונת מגורים, שתאכלס כ- 40,000 דיירים חדשים, וסביבה יוקם פארק בהיקף 600 דונם לצד בתי מלון, שיציעו כ- 1,400 יחידות נופש. לחצו למידע נוסף אודות התוכנית.
- פארק עסקים אנרג’י פארק חדרה – כחלק מהתוכנית המאושרת חד 1300 בכניסה הדרומית- מזרחית של העיר חדרה, צפוי לקום מתחם רחב שמתפרס על פני למעלה מ- 860 דונם, בו יקומו כ- 750,000 מ”ר המיועדים למסחר ותעסוקה. בלב המתחם יקום מרכז התחבורה הגדול ביותר שבין חיפה ותל אביב, שיכלול מסופי אוטובוסים, תחנת רכבת וחניונים ציבוריים. במתחם כבר פועל קניון “מול החוף”, ומעליו בונים כעת 4 מגדלי משרדים בשטח 120,000 מ”ר. בנוסף על הזכויות והתוכניות שכבר אושרו, עיריית חדרה צפויה להכפיל את זכויות הבניה במתחם ולכלול עירוב שימושים, מיקרו דיור, דיור מוגן ועוד. המתחם ידוע גם בשם מתחם אנרג’י פארק ומהווה את אחד האזורים המוצלחים והמבוקשים ביותר להשקעה בעיר חדרה.
מתחם אגרובנק – מתחם אגרובנק המפורסם מהווה גם הוא חלק מתוכנית חד 1300 וממתחם פארק העסקים של חדרה צפון, אשר גם עונה לשם מתחם אנרג’י פארק. המתחם ממוקם בכניסה לעיר חדרה וצפוי להיות המנוף הכלכלי של חדרה עם שטחי מסחר ותעסוקה אשר יתנו מענה לעסקים קטנים ובינוניים שמבקשים לבסס את פעילותם באזור. במתחם צפויים לקום מרכז מסחרי עם אולמות קולנוע ומגדלי משרדים, שצפויים להעסיק כ-60,000 עובדים. הפרויקט, שאושר ונחתם על ידי הוועדה המקומית, המחוזית והארצית לתכנון ובנייה, הינו זמין לבניה ובשלבים מקדימים להגשות של היתרי בניה.
שכונת הפרפרים – שכונת מגורים הצפויה לקום צפונית למרכז הרפואי הלל יפה . השכונה משכה משקיעים רבים לאורך השנים שמטרתם הייתה רכישת קרקעות להשקעה בחדרה, הודות לתכנית המתארית המאושרת שכוללת את המתחם. תחת ניהולה של חברת “שיכון ובינוי נדל”ן” וכשנושא האדריכלות מופקד בידי חברת “צמיר אדריכלים” צפויים להיבנות בשכונה למעלה מ-1,700 יחידות דיור בבניינים בני 4 עד 19 קומות, שישתרעו על פני 1,072 דונם יחד עם שטחים ציבוריים וטיילת ירוקה שתהווה הגשר המחבר בין שכונת הפרפרים לשכונת חפציבה.
מתחם 24 – שכונה חדשה שצפויה לקום מזרחית ליער חדרה, וכיום נמצאת בשלב לקבלת אישורים. המתחם ממוקם בצמידות למרכז העיר חדרה, מזרחית ליער חדרה ולתחנת הרכבת הנמצאת בצידו השני של היער. תכנית המתאר חד 2020 מתארת הקמה של שכונה כ- 2,600 דירות. תכנית המתאר המקומית 302-0415265 למתחם 24 אשר הוחלטה בדיון בהפקדה בתחילת 2021 מציעה הקמה של שכונת מגורים בת 4,900 דירות שטחי תעסוקה ומסחר והקצאת שטחים למבני ציבור.
תוכנית חד 2020
חד 1800 פארק תעשייה ומסחר – כחלק מתוכנית חד 1800 מהווה האזור את מתחם התעשייה ולוגיסטיקה העתידי של העיר חדרה.
מתחם 11 רובע הנחל – מתחם נחל חדרה, הנקרא גם מתחם 11 הוא מתחם מופשר וזמין לבניה כחלק מתוכנית 302-0367151 אשר באה בנעליה של תוכנית חד 1356 וצפוי להכיל כ 1,276 יח”ד. במתחם זה, המצוי במזרח העיר חדרה, צפויה לקום שכונת קוטג’ים בשילוב עם בניה רוויה . בשל קרבתו של המתחם לנחל חדרה בגבולו הצפוני, זכה המתחם לשם מתחם רובע נחל חדרה. התוכנית למתחם אושרה והופשרה בשנת 2019.
מתחם 8– ממוקם דרומית לשכונת עין הים בדרום מערב העיר חדרה. במתחם מתוכננת לקום שכונה של כ – 1,300 דירות לפי תוכנית המתאר המאושרת חד 2020 כחלק מגושים 10573, גוש 10574, גוש 10582 וגוש 10583 . המתחם ממוקם בצמידות לגן הלאומי ושמורת טבע חוף גדור. חלק נרחב משטח השכונה מתוכנן להיות גן לאומי ועל כן צפויה להיות הפקעה נרחבת משטח השכונה.
הפשרת קרקע למגורים או למסחר – מה ההבדל?
בפני המשקיע שבוחר לשים את הונו בקרקע שמיועדת להפשרה עומדות 3 דילמות עיקריות:
הדילמה הראשונה היא, באיזה אזור כדאי לו לרכוש קרקע- אזורי הביקוש במרכז יקרים יותר וההיצע נמוך, מה שמוביל משקיעים רבים לאתר קרקעות להשקעה מחוץ למרכז, כדוגמת חדרה, וליהנות ממחיר אטרקטיבי ומעליות מחירים.
הדילמה השנייה היא, האם הוא מעוניין לרכוש את הקרקע לפני הפשרתה, בהליכי ההפשרה או לאחר קבלת האישורים – ככל שיקדים לרכוש את הקרקע ישלם פחות, והתשואה שהוא עשוי להניב תהיה גבוהה יותר. לעומת זאת, רכישת קרקע בשלבים מתקדמים יותר מעניקה רמה מסוימת של ביטחון באשר לעליית שווי הקרקע בזמן הקרוב (יחסית).
הדילמה השלישית היא, האם לרכוש קרקע שמיועדת למגורים או קרקע שמיועדת למסחר.
האם יש ביניהן הבדל?
התשובה היא כן.
ההבדל נובע מהערכת שווי הקרקע, שמתבססת על השיקולים הבאים:
באשר לאדמות שייעודן להפוך לקרקעות למגורים
- שטח שמיועד למגורים בדרך כלל מגדיל את ערכו ככל שהוא קרוב יותר לשכונת מגורים קיימת.
- חישוב ערכו של שטח שמיועד למגורים מושפע ממחיר הקרקע, עלות הנכס שיוקם על גבי הקרקע ועלות ההוצאות הנלוות. ועל כן, ישנם הבדלים מהותיים בין עסקה אחת לאחרת.
- היצע הדירות הנמוך מצביע על כך שהביקוש לדירות עדיין גבוה מאוד, מה שעשוי להעלות את ערך הקרקעות המיועדות למגורים.
באשר לשטחים שייעודם להפוך בעתיד לחנויות ומשרדים בחדרה
- אזורי מסחר שממוקמים במרכז העיר או בצמתים מרכזיות עם דרכי גישה לתחבורה ציבורית מגדילים את ערכם.
- אזורים המרכזים שטחי תעסוקה ומסחר וישלבו מתחמי מגורים ועירוב שימושים מגדילים את ערך ההשקעה וזוכים לקידום מוגבר של העירייה בשל אינטרסים חופפים.
למרות האמור לעיל, חשוב להבין שכל עוד הקרקעות לא מופשרות ומאושרות לבנייה, ככל שההליך התכנוני ילך ויתקדם, כך בהכרח ערך הקרקע יעלה. השיקול המכריע, שקובע יותר מכל האם שווה להשקיע בקרקע זו או אחרת הוא – באיזה שלב נמצא הליך ההפשרה של הקרקע.
לסיכום, תחום הנדל”ן הוא עולם דינמי. עולם הממשיך לייצר השקעות והזדמנויות השקעה חדשות בדרך קבע. כחלק מעולם, זה חדרה הפכה לאחת מהזדמנויות ההשקעה החמות והמבוקשות ביותר בשוק. משקיעים רבים מסתערים על קרקעות בעיר והאזור כולו נמצא בתנופת פיתוח חזקה. כך, משקיעים אשר מחפשים אפיק השקעה בסכום אטרקטיבי שיניב תשואה יפה בטווח הארוך, ממשיכים להשקיע בעיר ודוחפים את מגמת ההתפתחות של העיר קדימה אל גבהים חדשים.
לקריאה נוספת: רכישת קרקעות להשקעה – המדריך השלם