קרקעות בעיר חדרה

קרקעות להשקעה בחדרה

עם הידלדלות היצע הקרקעות החקלאיות והקרקעות להשקעה באזורי המרכז והשרון, עלתה קרנה של העיר חדרה אשר הפכה למוקד עליה לרגל בעבור משקיעי נדל"ן.

מזה שנים שהיצע הקרקעות להשקעה באזורי ביקוש הולך וקטן, מגמה אשר הובילה לכך שרבים מהמשקיעים בנדל"ן, הן בדירות למגורים והן בקרקעות להפשרה מתעניינים כיום ברכישת קרקע בחדרה ובסביבתה. המחירים האטרקטיביים וקצב ההתפתחות של העיר הם הגורמים המשמעותיים ביותר להופעתו של גל ההשקעות בעיר וגם הסיבה לכך שהוא הולך להמשיך ולהתעצם.

מה הפך את חדרה למוקד עניין עבור משקיעים? האם זה נכון להשקיע כעת בקרקעות בעיר חדרה? אילו פרויקטים מוצעים למשקיעים בחדרה ומה ההבדל בין השעה בקרקע שמיועדת למגורים לבין השקעה בקרקע שמיועדת למסחר? כל התשובות במדריך למשקיעים בקרקעות בחדרה שלפניכם.

 

מה הסיבה שחדרה הפכה להיות מוקד עניין בתחום הנדל"ן?

בעוד ערים כמו רעננה, כפר סבא ונתניה המציעות פחות ופחות פרויקטים להשקעה, שמחירם הולך ועולה, חדרה עדיין מאפשרת למשקיע הסולידי לאתר הזדמנויות לרכישת קרקעות במחירים אטרקטיביים.

חדרה ממוקמת על צומת דרכים מרכזית, המחברת בין צפון ודרום, היא עיר מתפתחת הן מבחינת מסחר ואפשרויות תעסוקה והן מבחינת חינוך ותרבות, ומסתמנת כאזור שכדאי לשקול בו את ההשקעה לטווח הארוך. פרט לכך, היא מתאפיינת בסביבה ירוקה וברצועת חוף מרהיבה, מה שנותן לה נקודות זכות נוספות בקרב מי שמחפש השקעה לצורכי מגורים.

 

האם כדאי לרכוש קרקעות להשקעה בחדרה בעת הנוכחית ומדוע?

בעוד שטחי הבנייה במרכז הארץ ובאזור השרון הולכים ומתמעטים, חדרה עשירה בשטחים פתוחים וקרקעות חקלאיות, שהבנייה בהן נמצאת בשיאה. כתוצאה מהביקוש העולה לדירות, מומחים בענף הנדל"ן סבורים, שקרקעות שמיועדות להפשרה, ובמיוחד אלו שצמודות לשכונות העירוניות, ימצאו את דרכם אל שינוי היעוד.

מתוכנית המתאר החדשה של העיר חדרה מסתמן, שצפויות להתווסף כ- 30,000 יחידות דיור חדשות, ועל סמך תכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, נראה שהודות לשטחי החקלאות המקיפים את חדרה, צפוי להיות בה פיתוח עתידי, על בסיס הרחבות בנייה "צמודות דופן".

 

אילו פרויקטים מציעים קרקעות למכירה ובאילו ישנן תוכניות?

כיום ישנם מספר תוכניות ופרויקטים המציעים קרקעות למכירה בחדרה. הקרקעות הללו בהליכי קבלת אישורים, וחלקן אף אושרו לבנייה של מבני מגורים או מבני מסחר ותעשייה.

  • עיר ימים חדרה ברובע הים – פרויקט במערב העיר, שעליו אחראי האדריכל טומי לייטרסדורף, כחלק מתכנית מתאר חד 2020, ובמסגרתו מוצעות קרקעות לבניה לצורך שכונות מגורים, מסחר, נופש ובתי מלון. שטח הפרויקט משתרע על פני למעלה מ- 2,000 דונם, שבגבולם הצפוני גבעת אולגה ובדרומי נחל חדרה. במסגרת הפרויקט צפויה לקום שכונת מגורים, שתאכלס כ- 40,000 דיירים חדשים, וסביבה יוקם פארק בהיקף 600 דונם לצד בתי מלון, שיציעו כ- 1,400 יחידות נופש. לחצו למידע נוסף אודות התוכנית.

 

  • מתחם פארק עסקים חדרה צפון – כחלק מהתוכנית המאושרת חד 1300 בכניסה הדרומית- מזרחית של העיר חדרה, צפוי לקום מתחם רחב שמתפרס על פני למעלה מ- 860 דונם, בו יקומו כ- 750,000 מ"ר המיועדים למסחר ותעסוקה. בלב המתחם יקום מרכז התחבורה הגדול ביותר שבין חיפה ותל אביב, שיכלול מסופי אוטובוסים, תחנת רכבת וחניונים ציבוריים. במתחם כבר פועל קניון "מול החוף", ומעליו בונים כעת 4 מגדלי משרדים בשטח 120,000 מ"ר. בנוסף על הזכויות והתוכניות שכבר אושרו, עיריית חדרה צפויה להכפיל את זכויות הבניה במתחם ולכלול עירוב שימושים, מיקרו דיור, דיור מוגן ועוד. המתחם ידוע גם בשם מתחם אנרג'י פארק ומהווה את אחד האזורים המוצלחים והמבוקשים ביותר להשקעה בעיר חדרה.
אנרג'י פארק חדרה
אנרג'י פארק חדרה – להמחשה בלבד

 

  • מתחם אגרובנק – מתחם אגרובנק המפורסם מהווה גם הוא חלק מתוכנית חד 1300 וממתחם פארק העסקים של חדרה צפון, אשר גם עונה לשם מתחם אנרג'י פארק. המתחם ממוקם בכניסה לעיר חדרה וצפוי להיות המנוף הכלכלי של חדרה עם שטחי מסחר ותעסוקה אשר יתנו מענה לעסקים קטנים ובינוניים שמבקשים לבסס את פעילותם באזור. במתחם צפויים לקום מרכז מסחרי עם אולמות קולנוע ומגדלי משרדים, שצפויים להעסיק כ-60,000 עובדים. הפרויקט, שאושר ונחתם על ידי הוועדה המקומית, המחוזית והארצית לתכנון ובנייה, הינו זמין לבניה ובשלבים מקדימים להגשות של היתרי בניה.

 

  • שכונת הפרפרים – שכונת מגורים הצפויה לקום צפונית למרכז הרפואי הלל יפה . השכונה משכה משקיעים רבים לאורך השנים שמטרתם הייתה רכישת קרקעות להשקעה בחדרה, הודות לתכנית המתארית המאושרת שכוללת את המתחם. תחת ניהולה של חברת "שיכון ובינוי נדל"ן" וכשנושא האדריכלות מופקד בידי חברת "צמיר אדריכלים" צפויים להיבנות בשכונה למעלה מ-1,700 יחידות דיור בבניינים בני 4 עד 19 קומות, שישתרעו על פני 1,072 דונם יחד עם שטחים ציבוריים וטיילת ירוקה שתהווה הגשר המחבר בין שכונת הפרפרים לשכונת חפציבה.

 

  • מתחם 24 – שכונה חדשה שצפויה לקום מזרחית ליער חדרה, וכיום נמצאת בשלבים מתקדמים לקבלת האישורים. השכונה תכלול כ- 3,500 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה על פני 780 דונם.

 

  • פרויקט פארק תעשייה ומסחר – כחלק מתוכנית חד 1800 מהווה האזור את מתחם התעשייה ולוגיסטיקה העתידי של העיר חדרה.

 

  • מתחם נחל חדרה – מתחם נחל חדרה, הנקרא גם מתחם 11 הוא מתחם מופשר וזמין לבניה כחלק מתוכנית חד 1356 וצפוי להכיל כ 1,116 יח"ד. במתחם זה, המצוי במזרח העיר חדרה, צפויה לקום שכונת קוטג'ים בשילוב עם בניה רוויה . בשל קרבתו של המתחם לנחל חדרה בגבולו הצפוני, זכה המתחם לשם מתחם נחל חדרה.

 

הפשרת קרקע למגורים או למסחרמה ההבדל?

בפני המשקיע שבוחר לשים את הונו בקרקע שמיועדת להפשרה עומדות 3 דילמות עיקריות:

הדילמה הראשונה היא, באיזה אזור כדאי לו לרכוש קרקע- אזורי הביקוש במרכז יקרים יותר וההיצע נמוך, מה שמוביל משקיעים רבים לאתר קרקעות להשקעה מחוץ למרכז, כדוגמת חדרה, וליהנות ממחיר אטרקטיבי ומעליות מחירים.

הדילמה השנייה היא, האם הוא מעוניין לרכוש את הקרקע לפני הפשרתה, בהליכי ההפשרה או לאחר קבלת האישורים – ככל שיקדים לרכוש את הקרקע ישלם פחות, והתשואה שהוא עשוי להניב תהיה גבוהה יותר. לעומת זאת, רכישת קרקע בשלבים מתקדמים יותר מעניקה רמה מסוימת של ביטחון באשר לעליית שווי הקרקע בזמן הקרוב (יחסית).

הדילמה השלישית היא, האם לרכוש קרקע שמיועדת למגורים או קרקע שמיועדת למסחר.

 

האם יש ביניהן הבדל?

התשובה היא כן.

ההבדל נובע מהערכת שווי הקרקע, שמתבססת על השיקולים הבאים:

באשר לאדמות שייעודן להפוך לקרקעות למגורים

  • שטח שמיועד למגורים בדרך כלל מגדיל את ערכו ככל שהוא קרוב יותר לשכונת מגורים קיימת.
  • חישוב ערכו של שטח שמיועד למגורים מושפע ממחיר הקרקע, עלות הנכס שיוקם על גבי הקרקע ועלות ההוצאות הנלוות. ועל כן, ישנם הבדלים מהותיים בין עסקה אחת לאחרת.
  • היצע הדירות הנמוך מצביע על כך שהביקוש לדירות עדיין גבוה מאוד, מה שעשוי להעלות את ערך הקרקעות המיועדות למגורים.

באשר לשטחים שייעודם להפוך בעתיד לחנויות ומשרדים בחדרה

  • אזורי מסחר שממוקמים במרכז העיר או בצמתים מרכזיות עם דרכי גישה לתחבורה ציבורית מגדילים את ערכם.
  • אזורים המרכזים שטחי תעסוקה ומסחר וישלבו מתחמי מגורים ועירוב שימושים מגדילים את ערך ההשקעה וזוכים לקידום מוגבר של העירייה בשל אינטרסים חופפים.

למרות האמור לעיל, חשוב להבין שכל עוד הקרקעות לא מופשרות ומאושרות לבנייה, ככל שההליך התכנוני ילך ויתקדם, כך בהכרח ערך הקרקע יעלה. השיקול המכריע, שקובע יותר מכל האם שווה להשקיע בקרקע זו או אחרת הוא – באיזה שלב נמצא הליך ההפשרה של הקרקע.

 

לסיכום, תחום הנדל"ן הוא עולם דינמי. עולם הממשיך לייצר השקעות והזדמנויות השקעה חדשות בדרך קבע. כחלק מעולם, זה חדרה הפכה לאחת מהזדמנויות ההשקעה החמות והמבוקשות ביותר בשוק. משקיעים רבים מסתערים על קרקעות בעיר והאזור כולו נמצא בתנופת פיתוח חזקה. כך, משקיעים אשר מחפשים אפיק השקעה בסכום אטרקטיבי שיניב תשואה יפה בטווח הארוך, ממשיכים להשקיע בעיר ודוחפים את מגמת ההתפתחות של העיר קדימה אל גבהים חדשים.

לקריאה נוספת: רכישת קרקעות להשקעה – המדריך השלם

*הכתבה מהווה ייעוץ ובגדר המלצה בלבד ולא נושאת באחריות פעולות הקורא – ט.ל.ח.

לפרטים נוספים, צרו קשר עם המומחים שלנו: