תמ"א 70 – תכנית המתאר הארצית לפיתוח מרחבי תחנות המטרו
תכנית המתאר הארצית תמ"א 70 קובעת את עקרונות התכנון לפיתוח העירוני והסביבתי למרחבי תחנות המטרו העתידי.
התוכנית נולדה עוד ב-2020, בשל רצונה של ממשלת ישראל לנצל את ההזדמנות הגלומה בפיתוח המרחבים שסובבים את הקווים והתחנות של מערכת המטרו העתידית.
מדובר בנדל"ן יקר ערך עם פוטנציאל פיתוח והשבחה עצום, וזאת לאור האפשרות לייצר מרחבים אורבניים עתירי פעילות ושירותים.
החברה למימוש קרקעות עוסקת במימוש פרויקטים במסגרת תמ"א 70, לרבות המתחמים שבפתח תקווה קריית אריה, ראשון לציון ורעננה.
בשורות הבאות תמצאו את כל המידע והפרטים על התוכנית, לרבות עקרונות ומטרות התכנון, הסטטוס העדכני ויתרונות ההשקעה בפרויקטים שנכללים במסגרת תמ"א 70.
| שאלה | תשובה |
|---|---|
| מהי תמ"א 70? | תכנית סטטוטורית כוללנית שמעגנת את עקרונות התכנון, הפיתוח והבנייה במרחבי מערך המטרו |
| קווי המטרו העתידי | שלושה קווים מתוכננים: M1, M2, M3 |
| מספר תחנות | 109 |
| רדיוס הפיתוח העירוני | עד 800 מטר מהתחנות |
| מרחבי תכנון (טבעות) | יותר מ-100 מתחמי תכנון בחלוקה ל-3 טבעות: טבעת ליבה, טבעת ראשונה (עד 300 מטר), טבעת שנייה (עד 800 מטר) |
| רשויות מקומיות שכלולות בתוכנית | תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, חולון, בת ים, אזור, הרצליה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, מועצה אזורית דרום השרון, פתח תקווה, גבעת שמואל, קריית אונו, אור יהודה, יהוד-מונוסון, ראשון לציון, רחובות, נס ציונה, לוד, רמלה, באר יעקב |
| סטטוס תכנוני | אושרה סופית במאי 2025 |
מה זה תמ"א 70?
תמ"א 70 היא תכנית מתאר ארצית לפיתוח המרחבים סביב תוואי המטרו, שצפוי לרשת את כל מטרופולין תל-אביב וערי גוש דן.
פרויקט המטרו מעמיד הזדמנות פז להעצמה וייעול השימוש בקרקעות שסביב מתחמי התחנות, תוך אופטימיזציה של השירותים העירוניים והגברת הנגישות התחבורתית באזור.
התוכנית מספקת מענה לצורך ההולך וגובר לעיבוי, ציפוף ופיתוח המרקם העירוני הנוכחי, ובכך גם מאפשרת להדביק את הביקוש ליחידות דיור ומקומות תעסוקה באזור.
מה כלול במסגרת התוכנית?
תכנית תמ"א 70 לפיתוח תחנות המטרו העתידיות מאגדת תחתה יותר מ-100 מתחמי פיתוח, בינוי והתחדשות עירונית ב-24 רשויות מקומיות שונות.
המרחבים העירוניים סביב תחנות המטרו מתוכננים לעירוב שימושים עם בנייה למגורים, תעסוקה ומסחר.
אזורי המגורים צפויים לכלול בין 300 עד 500 (אלף? או לשנות למאות אלפי) יחידות דיור חדשות בתמהיל מגוון הכולל דירות קטנות לצעירים וסטודנטים, דירות מרווחות יותר המיועדות למשפחות עם ילדים, דיור מוגן ודיור בר-השגה.
על המתחמים יוקמו מבני ציבור וקהילה, מתחמי פנאי, בילוי וקניות, פארקים עירוניים עם טבע עירוני, שטחים ירוקים ומגרשי משחקים ועוד.
על פי הוראות התוכנית, ניתן יהיה להוציא מכוח התוכנית היתרים לבנייה לגובה מעל מתחמי התחזוקה של מערך המטרו, מתוך כוונה לצופף את המרקם האורבני בסביבת התחנות.
מלבד התחנות וקווי המטרו עצמם, יוקם מערך תחבורה משלים שיקשר בין התחנות לאזורי המגורים, לצד רשת מסועפת ומקושרת היטב של שבילי הליכה ומסלולי אופניים.
המטרה היא לאפשר תנועתיות קלה, מהירה ובטוחה עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים, כדי למקסם את הנגישות וההלכתיות תוך צמצום התלות בתחבורה פרטית.
מרחבי התכנון
תמ"א 70 מחולקת לשלושה מרחבי תכנון מרכזיים המכונים "טבעות השפעה": טבעת הליבה, טבעת ראשונה וטבעת שנייה. החלוקה מוגדרת לפי המרחק מהתחנה.
| מרחב תכנוני | הגדרה |
|---|---|
| טבעת הליבה | האזור שמצוי ברדיוס של 100 מטר משער הכניסה לתחנות |
| טבעת ראשונה | המרחב המעגלי שמגבול טבעת הליבה ועד לשטח המצוי ברדיוס של 300 מטר ממרכז התחנות מיועד לבנייה אינטנסיבית ומגוונת עם עירוב שימושים |
| טבעת שניה | המרחב המעגלי שמתחיל מסוף הטבעת הראשונה ונמתח לרדיוס של 600 עד 800 ממרכז התחנות. מתוכנן לבנייה נמוכה יותר, אבל עדיין גבוהה מזו הקיימת |
מהן מטרות הפיתוח והתכנון של תמ"א 70?
מטרות ועקרונות התכנון של תמ"א 70 מתמקדות בשלושה היבטים משלימים: פיתוח והתחדשות עירונית, ייעול השימוש בקרקע ומקסום קישוריות.
המטרה העליונה היא לספק מענה לביקוש לדיור ומגורים באזור תוך שיפור משמעותי של איכות חיי תושבי גוש דן.
עיקרי תמ"א 70 – עקרונות תכנוניים למתחמים מוטי המטרו
| עקרון תכנוני | אסטרטגיות ליישום | מטרות |
|---|---|---|
| פיתוח והתחדשות עירונית | פיתוח ובנייה אינטנסיבית וברת קיימא, לצורך עיבוי וציפוף המרקם העירוני, תוך שדרוג ופיתוח תשתיות מתקדמות | יצירת מוקדים אורבניים עתירי שירותים שיעלו את רמת החיים ויספקו מענה לביקושים |
| ייעול השימוש בקרקעות | בנייה צפופה לגובה בהיקפים נרחבים, תוך עירוב שימושים למגורים, מסחר ותעשייה | ניצול אפקטיבי של הקרקעות סביב מתחמי המטרו כדי למקסם את היתרונות למכלול המשתמשים |
| מקסום קישוריות ונגישות | סלילת שבילי הליכה ואופניים לצד מערכת תחבורה ציבורית משלימה למטרו | עידוד ההלכתיות והשימוש בתחבורה ציבורית תוך צמצום התלות בתחבורה פרטית. הפחתת גודש ופקקי תנועה |
עקרונות לחישוב זכויות בנייה בקרבת תחנות מטרו
חישוב זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 70 מבוסס על מנגנון הרח"ק, שמחליף את שיטת אחוזי הבנייה המסורתית ומשקף את היחס שבין שטח המגרש לסך השטחים מותרי הבנייה.
להמחשה: במגרש שגודלו 800 מ"ר, מקדם רח"ק של 5 יאפשר לבנות על המגרש בהיקף כולל של 4,000 מ"ר.
התוכנית מחלקת את מתחמי התחנות לארבע קטגוריות: A, B, C ו-D, בהתאם למאפייניהם הספציפיים, כאשר לכל קטגוריה מוגדר ערך רח"ק מינימלי.
לצד הוודאות והבהירות התכנונית, התוכנית מאפשר גמישות מסוימת בחלוקת זכויות הבנייה, לרבות העצמת זכויות והעברתן בין מגרשים שונים באותו מתחם.
סטטוס התוכנית
תמ"א 70 קיבלה את אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה במאי 2024, לאחר עבודה מאומצת של כחמש שנים שהחלה בשנת 2020.
הממשלה נתנה את האישור הסופי לתוכנית ב-11 במאי 2025, ובכך הפכה אותה למסגרת הסטטוטורית המחייבת אשר מאפשר העצמת זכויות בנייה וניצול קרקע מיטבי סביב תוואי המטרו.
אילו תוכניות מפורטות מקומיות קיימות במסגרת תמ"א 70?
במסגרת תמ"א 70 קיימות מספר רמות של תכנון מפורט לבינוי אורבני מעל וסביב התחנות: תכנון ברמה הארצית (רמת המחוז), המקומית (ברמה העירונית) והספציפית (ברמת המגרש).
| רמת תכנון מפורט | איפיון |
|---|---|
| תוכניות ברמה הארצית-מחוזית | תוכניות רחבות היקף המקודמות ברמה הארצית או המחוזית עבור מוקדי תשתית מרכזיים ומרכזי תחבורה המשלבים מגורים ותעסוקה אינטנסיביים |
| תוכניות ברמה המקומית-עירונית | תוכניות שמקודמות על ידי הרשויות המקומיות עצמן, שהטמיעו את עקרונות תמ"א 70 בתוכניות המתאר העירונית שלהן |
| תוכניות ספציפיות למגרשים | תוכניות ספציפיות למתחמים קטנים או בניינים בודדים, כגון פרויקטים של פינוי בינוי, המיישמות בפועל את הגדלת זכויות הבנייה בסמיכות לתחנות |
החברה למימוש קרקעות מציעה קרקעות סביב תחנות המטרו העתידיות
החברה למימוש קרקעות מתמחה באיתור עתודות קרקע בעלות פוטנציאל השבחה גבוה ומובילה פרויקטים אסטרטגיים במתחמים רלוונטים שנכללים בתמ"א 70, לרבות:
תמ"א 70 פתח תקווה קריית אריה: תוכנית להקמת מתחם עסקים מטרופוליני בעירוב שימושים תוך מקסום משאב הקרקע.
תמ"א 70 ראשון לציון: בתוכנית מתחם פריימן (מתחם האנ"מ הצפוני) הכולל תכנון של אזור מעורב שימושים הכולל אלפי דירות לצד שטחי תעסוקה ומסחר בצמוד לשתי תחנות מטרו מאושרות תוך קידום תוכנית מפורטת על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר והותמ"ל.
תמ"א 70 רעננה ודיפו כפר סבא: שני רובעים עירוניים חדשים בעירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה בסטנדרט גבוה, בסמוך למתחם הדיפו של קו M1 ובסמוך ל"תחנת מטרו התדהר" המאושרת ברעננה.
האם כדאי להשקיע בפרויקטים במתחמי קרקע שנכללים תחת תמ"א 70?
ההשקעה בפרויקטים סביב תוואי המטרו נחשבת להזדמנות אסטרטגית, שכן המשקיעים יוכלו ליהנות מתוספת של מאות אחוזי בנייה בנוסף לעליית הערך משינוי ייעוד הקרקעות והשבחתן.
כניסה מוקדמת להשקעה בקרקעות הנמצאות בשלבי הפשרה ראשוניים תאפשר רכישה במחיר אטרקטיבי לפני שהן הופכות זמינות לבנייה מיידית, ובכך מקסום שורת הרווח הפוטנציאלית.
הביקוש הגבוה למגורים והנגישות העתידית לכל גוש דן הופכים את מתחמי תמ"א 70 למסלול השקעה כדאי הדורש מחקר מעמיק ותכנון אסטרטגי למיקסום הפוטנציאל הכלכלי.
פרויקטים
