הוד השרון - הר' 1202

התשואות הצפויות על השקעה בקרקע באזורי ביקוש

בתחום המקרקעין מדברים איתנו המון על המושג "תשואה הצפויה" ועל הרווחים מתהליך שינוי הייעוד. היום נעסוק באיך מחשבים את שיעור התשואה הצפוי על קרקעות להשקעה ומה הם הבדלי השווי בין קרקע חקלאית לבין קרקע מופשרת.

החברה למימוש קרקעות

Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
Share on print
זמן קריאה: 4 דקות
הוד השרון - הר' 1202

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מחפשים אפיקי השקעה חדשים ורווחיים. אחד הפופולאריים כיום הוא השקעה בקרקע שנמצאת בתהליך שינוי ייעוד, כאשר היעד הוא הפשרת הקרקע (הפיכתה לזמינה לבניה) ובניית הנכס. הסיבות לאטרקטיביות של קרקע בתהליך שינוי ייעוד נובעות ממספר גורמים: הריביות בבנקים אפסיות (מעודד השקעות) , מחירי הדירות עלו מאוד (מקשה על רכישת הדירות) והבורסה נתפשת כאפיק השקעה לא יציב. קרקע חקלאית שעוברת תהליך שינוי ייעוד מהווה חלופה אטרקטיבית לאפיקים אלו בין השאר בגלל יציבות ההשקעה ובגלל הפוטנציאל להניב למשקיע תשואה של עשרות ובמקרים מסוימים אף מאות אחוזים.

מדינת ישראל היא מדינה בעלת שטח קטן, אשר לא מעט ממנו מוקצה לבסיסי צה"ל, חקלאות ותעשייה מה שמותיר שטח מצומצם מאוד לבנייה וגורם להיצע קטן וביקוש גדול לקרקעות לבניה. בשל הביקוש הגובר והולך המדינה נאלצת להפשיר קרקעות חקלאיות וכתוצאה מכך להשביח אותן. אותם בעלי קרקע מרוויחים מכך וערך הנכס שברשותם עולה משמעותית.

חישוב תשואה ומשמעויות נגזרות

לפני שניכנס לעובי הקורה בנוגע לתשואה הצפויה מהשקעה בקרקע וההבדלים בין נכסים שונים, חשוב להבין מהי בכלל תשואה, איך מחשבים אותה ומה המשמעויות הנגזרות מתחזית כזו או אחרת. תשואה מייצגת את הפער שבין השווי הראשוני של הנכס לאורך תקופות זמן שונות, פער זה מיוצג באחוזים ויכול להעיד על הרווח או ההפסד הצפויים מהשקעה בנכס מסוים. למעשה, התשואה תציג לנו את הרווח או ההפסד העתידיים של הנכס ובאמצעותה אפשר לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה פוטנציאלית עתידית.

את התשואה מחשבים באופן שנתי בכדי לקבל תמונה אמיתית ומדויקת ככל האפשר. כדי להעריך את התשואה בצורה המדויקת ביותר עלינו לקחת בחשבון את העלות המלאה של הנכס. כלומר, אם רכשתם דירה בחצי מיליון ₪ והשקעתם בה עוד 50 אלף ₪ בשיפוצים, העלות היא כבר 550 אלף ₪ וזהו המחיר אותו נחשב לצורכי הערכת התשואה הצפויה. כאשר מחשבים תשואה לקרקע חקלאית המצב הוא מעט שונה היות וקיימת תקופת המתנה עד שתהליך שינוי הייעוד מסתיים, לכן החישוב ייעשה באופן יחסי על סמך מחיר קרקע אשר מיועדת לבנייה באותו אזור ובעלת מאפיינים כלליים דומים.

לסיכומו של עניין, התשואה היא חישוב אשר משקלל את היחס בין סכום שהרווחתם לבין סכום שהשקעתם על פני תקופה מסוימת. כך למשל אם הרווחתם 100,000 ש"ח על השקעה של 100,000 ש"ח תוך תקופה של שנתיים, בעצם עשיתם 100% על הכסף בשנתיים. ובחישוב פר שנה עשיתם 50% על הכסף בשנה. התשואה כאמור היא לא מדע מדויק, אלא מגלמת תחזית בלבד. יחד עם זאת, ברוב המקרים חישובי התשואה הם די מדויקים. חישוב תשואה הוא הדרך הנכונה והטובה ביותר לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה עתידית בקרקע ובכלל בנדל"ן.

לסיכומו של עניין, התשואה היא חישוב אשר משקלל את המשתנים הרלוונטיים של הנכס, דוגמת סכום ההשקעה הראשונית, וממנו נגזר הרווח העתידי הצפוי כתוצאה מההשקעה. התשואה כאמור היא לא מדע מדויק, אלא מגלמת תחזית בלבד. יחד עם זאת, ברוב המקרים חישובי התשואה הם די מדויקים. חישוב תשואה הוא הדרך הנכונה והטובה ביותר לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה עתידית בקרקע ובכלל בנדל"ן.

 

 

קרקע בתהליך שינוי יעוד – תשואה צפויה ומיקום מומלץ

כאשר אנו מתמקדים בקרקע אשר נמצאת בתהליך שינוי יעוד, צריך להבין כי קיים פער משמעותי בין שווי קרקע חקלאית לבין שווי קרקע אשר מיועדת לבנייה. הפער הזה הוא הרווח הפוטנציאלי שלכם והוא מגלם את התשואה העצומה אשר עסקאות כאלו מניבות בדרך כלל. לצורך השוואה, מחיר של קרקע חקלאית שתיתן זכות לדירה באזור ביקוש הוא כמה מאות אלפי שקלים, לרוב בין 200,000 ל-600,000 ₪ בקירוב, בעוד שמחיר אותה קרקע מופשרת לבניה יכול לעמוד על מעל למיליון שקל (תלוי באזור, בגודל הקרקע ובמחירי השוק באותה תקופה). שווי דירה כבר עומד על כמה מיליונים טובים ויכולה להגיע לשווי של בין 2 ל -5 מיליון שקל בערך. השווים הנזכרים לעיל מייצגים תשואות של עשרות אחוזים בשנה, בהתאם לאורך תקופת ההשקעה, ובמצטבר מייצג מאות אחוזים.

הפער והרווח הוא אסטרונומי, אך הוא משתנה ממקום למקום. לכן, אחד הפרמטרים החשובים ביותר שאתם צריכים לקחת בחשבון כאשר אתם מחפשים קרקע להשקעה הוא המיקום. המיקום הוא קריטי בעסקאות מסוג זה והוא זה שמכתיב את כללי המשחק. כך, התשואה מקרקע מופשרת שאושרה לבניה באזור תל אביב יכולה להיות מאוד שונה מהתשואה מקרקע מופשרת באזור הערבה למשל.

השיקולים בבחירת המיקום לרכישת קרקע להשקעה נגזרים ישירות מהמציאות הישראלית. המקום המבוקש ביותר לנדל"ן (וכתוצאה מכך גם היקר ביותר) הוא אזור מרכז הארץ. אזור מרכז הארץ הוא כבר לא רק תל אביב וסביבתו, הכבישים החדשים שנבנו בשנים האחרונות שינו את חוקי המשחק והיום אפשר להגיד שמרכז הארץ הוא השטח הממוקם בין גדרה לחדרה.

הערים שממוקמות בטווח זה הן בעלות פוטנציאל גדול להשקעה בקרקעות ובשטחים חקלאיים אשר מיועדים לעבור תהליך של שינוי ייעוד, בעיקר בשל הביקוש הגבוה לנדל"ן באזור וצפיפות האוכלוסין. רעננה לדוגמה היא אחת הערים המבוקשות בתחום. היא נמצאת במיקום מעולה, קרובה לאזורי תעשייה ומסחר רבים וממוקמת גבוה במדרג הסוציו-אקונומי – עיר איתנה, פורייה ומבוקשת. מחיר קרקע חקלאית ברעננה שתיתן זכות לדירה נע סביב ה-250-350 אלף ₪ בעוד מגרשים לבנייה וקרקעות מופשרות ברעננה נמכרות במאות ואף מיליוני שקלים יותר (תלוי בגודל המגרש ומה שניתן לבנות עליו). למעשה מדובר בתשואה גבוהה שיכולה להגיע אף למאות אחוזים, כתוצאה מהשקעה בקרקע עם חזון להפשרה. פרט לרעננה, מומלץ להשקיע באזורי ביקוש נוספים כגון הוד השרון, הרצליה, כפר סבא ואף בחדרה, במיוחד ליד הים. השקעה נבונה תיתן לכם תשואה דו-ספרתית לפחות ותגרום לכסף שלכם לעבוד בשבילכם.

השקעה בקרקע הנמצאת בתהליך שינוי ייעוד באזורי הביקוש המומלצים יכולה להניב לכם תשואה אדירה ולגרום לכסף שלכם לעבוד עבורכם. היכולות לחשב תשואה על השקעה בקרקע בצורה מיטבית היא קריטית ותסייע לכם לשקול את כדאיות ההשקעה ולבחור את ההשקעה הרווחית והכדאית ביותר.

בכדי לבצע את המהלך הכלכלי הנכון ביותר עבורכם (וכן, עבור הכסף שלכם) ניתן וחשוב להתייעץ עם חברות בתחום בעלות יכולת מוכחת של הישגים. קרקע שנמצאת בתהליך שינוי יעוד היא השקעה טובה, והדוגמאות לכך שכיחות. יחד עם זאת, מדובר בהליך השקעה ארוך טווח אשר כרוך גם בתהליכים בירוקרטיים. שימוש בידע של חברות המתמחות בתחום מקצר ומייעל את תהליך ההשקעה כמו גם יסייע לכם לבחור את ההשקעה הטובה ביותר.