מגרשים למכירה - סוגים, מחירים ואפשרויות

מגרשים למכירה – האם כדאי לקנות מגרש להשקעה ואיפה

החברה למימוש קרקעות

Share on facebook
Share on whatsapp
Share on email
Share on print
זמן קריאה: 3 דקות
מגרשים למכירה - סוגים, מחירים ואפשרויות

איפה כדאי לחפש מגרש בהליך שינוי ייעוד ואיך לעשות את זה נכון?

בדרך כלל מגרשים למכירה הם לא ההשקעה הראשונה שתעלה בראשכם, אלא אם אתם שחקנים ותיקים בשוק הנדל"ן. בעלי ניסיון נדלנ"י מבינים שקרקעות ומגרשים הן בדיוק מה שעשוי להניב עבורכם תשואה גבוהה. במיוחד בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים ובהון עצמי נמוך יחסית.

לא מעט משקיעים בשוק הנדל"ן המקומי כבר גילו את היתרונות שבהשקעה במגרשים, והבשורה הטובה היא שלהבדיל מאפיקי השקעה אחרים, כשמדובר בהשקעה מסוג זה, כמעט כולם יכולים להצטרף כמשקיעים מן המניין.

 

מהם 6 היתרונות המרכזיים של השקעה במגרש?

  1. מחירמגרש למכירה שטרם עבר תהליך הפשרה נחשב להשקעה בעלות נמוכה יחסית, מה שמאפשר למשקיעים עם הון עצמי נמוך להיכנס לשוק הנדל"ן עם סיכוי גבוה להניב תשואה נאה מאוד.
  2. פיזור סיכונים – בגלל גובה ההשקעה הנמוך שנדרש מן המשקיע, ניתן לרכוש מספר מגרשים להשקעה, וכך לפזר ולמזער את הסיכון שבהשקעה.
  3. השקעה פסיבית – על מנת להרוויח מהשקעה במגרשים לא נדרש מהמשקיע לתחזק נכסים או לאתר שוכרים. השקעה במגרש חקלאי למעשה דורשת מהמשקיע דבר אחד בלבד – סבלנות!עליית מחירים מעבר לפינה – בגלל מיעוט קרקעות פנויות לבנייה, שינוי ייעוד של מגרש חקלאי בישראל, במיוחד באזורי ביקוש, הוא רק עניין של זמן. עם ריבוי האוכלוסין שצפוי והגידול בביקוש לפתרונות דיור, נראה שלא ניתן יהיה למנוע את עליית מחירי המגרשים, ויכול להיות שהזדמנויות כאלו לא יהיו בעתיד.
  4. עמידות הנכס – השקעה בקרקעות מבטיחה נכס עמיד ומוחשי, שלא ניתן להרוס או להעלים, גם אם קרה אסון או משבר בסביבת הקרקעות.
  5. הגדלת זכויות בניה \ הגדלת הצפיפות – עקב המחסור בקרקעות באזורי ביקוש במרכז הארץ גדל הצורך להגדיל את היצע הדיור, חנויות ומשרדים במתחמים הנמצאים תחת תכנון לבנייה. הצורך הגדל מדרבן את העיריות להגדיל את זכויות הבניה במתחמים. דבר המשפיע באופן ישיר על שווי הקרקע של בעלי הקרקעות.  כך בהתאמה, בעלי הקרקעות יכולים לבנות יותר וגם הקרקע שווה יותר. רכישת קרקעות במקומות הנכונים בהם מתוכננת תוספת של זכויות בניה תיתן נכסים רבים יותר ורווחים גבוהים במיוחד.

 

אילו סוגי מגרשים מוצעים להשקעה בישראל?

ניתן לחלק את המגרשים שמוצעים להשקעה ל-5 סוגים:

  1. מגרשים בקרקע מופשרת לבנייה – מגרשים אלו עברו הליך ביורוקרטי ששינה את ייעודם מחקלאות והתיר בהם את הבנייה, ומסיבה זו הם המגרשים היקרים ביותר. אף על פי שקרקעות מופשרות לבנייה מעניקות סוג של ביטחון למשקיע, התשואה שניתן להניב מהשקעה בהן נמוכה יותר, והן פחות זמינות למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך.
  2. מגרשים בקרקע המיועדת לחקלאות – קרקע שמיועדת לצורכי חקלאות מאפשרת לגדל בה סוגי גידולים שונים בהתאם למה שנקבע עבורה בתוכניות המתאר הארציות. אולם מרבית המשקיעים רוכשים קרקעות אלו מתוך ההנחה שהן יופשרו בעתיד הנראה לעין וישנו את ייעודן, מה שעשוי להניב עבורם רווח נאה מאוד. מסיבה זו הבחירה במגרשים אלו הפכה לאחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים בענף הנדל"ן כיום.
  3. מגרשים בקרקע המיועדת לתעשייה – על גבי קרקעות אלו עתידים לקום מפעלים, בתי עסק, מבני תעשייה וכדו'. קרקעות מסוג זה נחשבות לפחות מניבות ביחס לקרקעות מופשרות לבנייה.
  4. מגרשים בקרקע המיועדת למסחר – קרקעות מסוג זה הן אופציה טובה להשקעה, שכן על גבי קרקעות אלו מיועדים לקום מרכזי מסחר, חנויות, משרדים, בתי עסק וכדו'. לא אחת מגרשים אלו ממוקמים במרכזי ערים או סמוך לשכונות מגורים במטרה לספק מקור פרנסה ותעסוקה לאוכלוסייה המקומית.
  5. שטחים פתוחים – קרקעות בשטחים פתוחים מצויים בדרך כלל ברשות שמורות הטבע בישראל, ולא מיועדות לבנייה או להליך הפשרה.

 

לפי אילו קריטריונים נקבע ערך של שטח או מגרש חקלאי?

סוגי המגרשים מחולקים לפי הייעוד שלהם, שנקבע על ידי וועדות התכנון והבנייה של המועצות המקומיות ועל ידי הוועדות המחוזיות, והוא מהווה אחד מהפקטורים המשמעותיים על פיהם נקבע ערך המגרש יחד עם התנאים הפיזיים, מיקום המגרש וחוקי תכנון ובנייה שונים שחלים עליו.

 

אילו מאפיינים חשוב לבדוק לפני שמבצעים השקעה במגרשים חקלאיים?

  • של מי הבעלות על המגרש? מומלץ לרכוש קרקע מידיים פרטיות, שכן קרקעות ברשות הממשלה עלולות להיות מופקעות לטובת צורכי הציבור ולעיתים חלים עליהן חוקים שונים ומורכבים יותר.
  • מי עומד מאחורי שיווק המגרשים? חשוב לבחון את המוניטין וניסיון העבר של החברה המשווקת את המגרשים. כך תוכלו לקבל רושם לגבי הצלחות העבר של החברה וכן טוב השירות אשר היא נותנת ללקוחותיה.
  • היכן ממוקמים המגרשים? אם אין בכוונתכם לגדל גידולים חקלאיים, ואתם רוצים להשקיע במגרשים חקלאיים שעתידים לשנות את ייעודם, כדאי לחפש אחר קניית מגרשים באזורי ביקוש בלבד, שיבטיחו את הסיכוי הגבוה ביותר להפשרת הקרקע בהקדם.

 

מה מגדיר השקעה טובה במגרשים?

כמו בכל סוג של עסקת נדל"ן, עסקה טובה היא זו שמניבה עבור המשקיע את התשואה הגבוהה ביותר, וכשמדובר בקרקעות חשוב להבין שפוטנציאל ההשבחה מרגע הפשרת הקרקע הוא עצום.

מכיוון שהליך שינוי הייעוד של הקרקע והפשרתה לבנייה עשוי לקחת זמן מה, ההשקעה בקרקע חקלאית לא מתאימה למי שאין לו אורך רוח. עם זאת  ניתן לעשות אקזיט מההשקעה בקרקעות לאורך הדרך ברווחים נאים. בכל שלב של התקדמות הליך שינוי הייעוד של הקרקע והפשרתה לבנייה (וגם לאחר מכן, של הליך התכנון והבנייה) ערך הקרקע עולה כך שלמשקיע ישנן מספר תחנות יציאה, שיאפשרו לו לגרוף רווח עבור ההשקעה.

 

מדריכים קשורים:    איתור קרקעות למכירה   |   האם לקנות קרקעות להשקעה

ניוזלטר

רוצים להתעדכן בתכנים חדשים, ועידכונים בתחום הנדל"ן והקרקעות? הירשמו עכשיו