חשיבות הסכם שיתוף במקרקעין בעת רכישת קרקע להשקעה

כידוע, עסקאות נדל”ן ומקרקעין מצריכות התנהלות בצורה מקצועית ומוסכמת מראש, היות מדובר בהשקעות בהיקף נרחב. התנהלות מסודרת תקל על ביצוע הליכים עתידיים ותשביח את ערך הנכס.כאשר יש מספר בעלים השותפים לאותו נכס, מקרקעין או בנוי, העניין מצריך הקפדה יתרה. הנושא מחייב הסדרה של מערכת היחסים בצורה מקצועית ומומלץ שלא להסתמך על חברות טובה, יחסים משפחתיים או היכרות מוקדמת. בכדי לשמור על האינטרסים של כלל הצדדים ולהתקדם אל עבר השקעה נכונה ורווח, חשוב לכונן הסכם שיתוף בעת רכישת קרקע וזאת עוד בשלביה הראשונים של ההשקעה. חשיבות הסכם שיתוף במקרקעין היא גבוהה לאין שעור, ועל כן, נפרט את הנקודות אליהן צריך להתייחס בכינון ההסכם ואף בעת פירוקו במקרה הצורך. ניהול נכס בו חבירה לשותפים בעתיד היא חיונית, מחייב הסכמה על כמה עקרונות בסיסיים ועל אופן הניווט העתידי של ההשקעה באופן שיטיב עם כל השותפים . הסדרת היחסים באמצעות הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע מעגנת את הזכויות ואת החובות של המשקיעים, ולצד זה מבהירה את אופי ניהול הקרקע, אופי הבנייה בהמשך (במיוחד במקרים בהם מתוכנן להיבנות על הקרקע בניין משותף) ואת יתר הנושאים הרלוונטיים לניהול הקרקע כמשותפת. הסכם שיתוף מהווה אחד מעמודי התווך של ההשקעה וחיוני למען ניהול נכון של ההשקעה ומימוש רווחים. בכדי להימנע  מאי הבנות אפשריות בהמשך הדרך, ההסכם צריך להיות בהיר ונהיר ככל הניתן, ולא באופן הנתון לפרשנויות שונות. בנוסף, רצוי ואף מומלץ בחום לתת להסכם משנה תוקף ולרשום את החוזה החתום בלשכת רישום המקרקעין, כך גם במקרים בהם מתוכנן להיבנות בניין משותף על הקרקע, נושא ההסדרה והחלוקה של הנכס הבנוי הופך לפשוט הרבה יותר. במילים אחרות, מטרת ההסכם היא להסדיר את מערכת היחסים בין המשקיעים השונים של הקרקע, תוך הגדרת מתווה ברור לקבלת החלטות הנוגעות לאופני הפיתוח וההשבחה של הקרקע עד אשר זו תהפוך לזמינה לבנייה. מטרה נוספת אותה משרת ההסכם, וחשובה לא פחות,  היא הסדרת ההתנהלות בין המשקיעים לבין בעלי המקצוע השונים, וכן את האופן בו ייבחרו בעלי המקצוע הדרושים (למשל: שמאי, קבלן, בנק, אדריכל וכדומה) בתקופה שלאחר הפשרת הקרקע ותחילת הבנייה על השטח. למעשה, סגולתו הייחודית והעיקרית של הסכם שיתוף במקרקעין היא העובדה שהוא מונע מחלוקות עתידיות בנוגע לנקודות האקוטיות שבהשקעה מסוג זה, כמו בחירת מנהל הפרויקט ואופי ההתנהלות הכלכלית בהשקעה ובפרויקט לאורך כל תקופת ההשקעה. חשוב לציין כי לעיתים הקרקע נרכשת במצב בו הזכויות שמקנה ידועות מראש וכתוצאה מכך ההסכם הרבה יותר מפורט וממוקד. אולם, כאשר הזכויות אינן ידועות מראש במדויק ויש צורך להחליט על כלל הנושאים במסגרת ההסכם , קיים קושי רב יותר לדייק. לכן, חשוב להקפיד שלא להגדיר הגדרות כלליות וזאת בכדי שההסכם ישרת את מטרתו העתידית כהלכה. מטרה נוספת להסכם השיתוף היא הגדרה ברורה של אופן הטיפול בהפרתו ע”י אחד מבעלי הקרקע. ראשית, כאשר מדובר בהסכמים מסוג זה, מקובל ואף מומלץ להעניק ייפוי כוח לעורך דין (רצוי אחד ניטרלי, אשר אינו קשור בדרך זו או אחרת לאף אחד מהמשקיעים). עורך הדין למעשה מלווה את הפרויקט מראשיתו ואמון על התנהלות ההשקעה בהתאם לתנאים וההגבלות אשר נקבעו והוסכמו בעת כינון החוזה. במצבים בהם אחד מהשותפים מפר את ההסכם בדרך זו או אחרת, כך למעשה עורך הדין מוסמך במקרים מסוימים למכור את זכויותיו של מפר ההסכם כפי שהוסכם במסגרת החוזה. מיותר לציין כי עורך הדין אינו יכול למכור את זכויותיהם של השותפים כרצונו, אלא בהתאם ובכפוף לחוק ולהסכם. לכן, מומלץ להכניס לחוזה סעיפים רלוונטיים אשר מטילים סנקציות משמעותיות על מי מהשותפים אשר יפר את החוזה או יעכב בדרך זו או אחרת את מימוש זכויות הקרקע, השבחת הקרקע או כל הסדר אחר אשר אמור להטיב עם המשקיעים. arrow-hlk

סיכון או סיכוי -  החשיבות שבהסכם מול הסכנה שבהיעדרו

 עד כה הצגנו את החשיבות שבכינון הסכם שיתוף מקרקעין ואת היתרונות אשר הוא מעניק לשותפים בבעלות על קרקע. אולם חשוב לא פחות להכיר את הסכנות אשר מצויות במצב בו שותפים בבעלות על קרקע בוחרים להתנהל ללא הסכם. כאשר מדובר בהשקעה אשר בסופה השותפים בונים מבנה משותף וחולקים את הזכויות עליו, הסכנה מצויה בחוסר הבהירות בכל הנוגע להסדרת הבנייה לאחר הפשרת הקרקע ובאופן בו הזכויות על הקרקע מתחלקות בין השותפים השונים. בנוסף, במצב בו אין הסכם שיתוף מקרקעין, שמאי המקרקעין אשר מעריך את הקרקע עלול להפחית מערך הקרקע בצורה משמעותית (לעיתים מגיע ליותר מ-10%) וזאת בשל הסיכון המצוי במצב בו אין שום הסדרה של ההתנהלות בין השותפים השונים. למעשה, הקושי בניהול ההשקעה שנוצר כתוצאה מכך שאין הסכם ברור וחתום, מפחית מערך ההשקעה בצורה משמעותית ויכול לעכב את מימוש הזכויות. לסיכום, במידה ואתם מחליטים להשקיע בקרקע ביחד עם מספר שותפים, ערכו הסכם שיתוף מקרקעין בצורה מסודרת וזאת על מנת לשמור על האינטרסים שלכם ושל שאר בעלי הקרקע. הסכם שיתוף מהווה אחד מעמודי התווך של ההשקעה וחיוני למען ניהול נכון של ההשקעה ומימוש רווחים. ההסכם יגדיר מראש את הזכויות, את החובות, את הסנקציות ואת אופי ניהול ההשקעה. הסדרה זו מונעת מראש עימותים ואף מוסיפה משמעותית לערך הקרקע על ידי השמאי, שכן חוסר בהסכם מקשה על הבנייה בעתיד ואף מוריד מערך הנכס.  הכתבה מהווה ייעוץ ובגדר המלצה בלבד ולא נושאת באחריות פעולות הקורא - ט.ל.ח 
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר