השקעה בקרקע פרטית בסביבת תחנת המטרו העתידית במערב רמת השרון
מהו פרויקט מטרו השרף ברמת השרון?
פרויקט מטרו השרף ברמת השרון ממוקם במערב העיר, צפונית למחלף הכפר הירוק, מערבית לשכונת נווה רסקו ובסמיכות ישירה לתחנת המטרו המאושרת "השרף".
המתחם נהנה ממיקום אסטרטגי בלב אזור הביקוש של גוש דן, בסמוך לכביש 5 ובמרחק של כ-1-2 ק״מ בלבד מאזור גלילות – אחד ממוקדי התעסוקה, המסחר, ומגורים המשמעותיים והיקרים בישראל.
מדובר באזור בעל פוטנציאל תכנוני וכלכלי משמעותי, כחלק ממדיניות ארצית לפיתוח סביב תחנות מטרו, הכוללת בנייה אינטנסיבית וציפוף עירוני מתקדם.
הקרקע בפרויקט הינה קרקע פרטית הרשומה בטאבו, ונמצאת במתחם בעל אופי שכונתי בין שתי שכונות מגורים קיימות. עבור משקיעים המחפשים קרקע להשקעה ברמת השרון, מדובר באזור בעל יתרונות מיקום משמעותיים, עם נגישות גבוהה לתל אביב ולמערכת המטרו העתידית.
תוכנית תמ״א 70 – תוכנית שמשנה את פני מדינת ישראל
עתודת הקרקע במערב רמת השרון נכללת במסגרת תמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית לפיתוח סביב תחנות המטרו, אשר הוכנה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה על ידי ממשלת ישראל.
מדובר באחת מתוכניות התכנון המשמעותיות ביותר שקודמו בישראל בעשורים האחרונים, תוכנית שמטרתה לשנות את מבנה הפיתוח העירוני במדינה וליצור מוקדי מגורים ותעסוקה חדשים סביב מערכת המטרו העתידית.
תמ״א 70 קובעת את מיקום תחנות המטרו ואת הקרקעות המיועדות לפיתוח ובנייה סביב אותן תחנות, תוך יצירת מדיניות ברורה של ציפוף עירוני, הגדלת זכויות בנייה ופיתוח אינטנסיבי בסמוך לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים.
המשמעות היא שהמדינה למעשה מגדירה מחדש את אזורי הפיתוח העתידיים של גוש דן, כאשר הקרקעות הסמוכות לתחנות המטרו נהנות מהעדפה תכנונית ברורה ומתכנון ארוך טווח שמטרתו להפוך אותן למרכזי מגורים משמעותיים.
במקרה של מתחם השרף ברמת השרון, מדובר ברמת ודאות תכנונית גבוהה במיוחד. עצם הכללת הקרקע בתוכנית המאושרת מעניקה לה מעמד של קרקע בייעוד לבנייה במסגרת מרחב הפיתוח של המטרו, ולא רק קרקע חקלאית כללית ללא כיוון תכנוני ברור.
מעבר לכך, תמ״א 70 אינה מסתפקת רק בסימון הקרקע לפיתוח עתידי, אלא אף מגדירה היקפי בנייה מינימליים שעל בסיסם יתוכננו המתחמים סביב תחנות המטרו. כלומר, כבר כיום קיימת מדיניות תכנונית רשמית המאשרת עקרונית בנייה אינטנסיבית וצפופה באזור, מתוך תפיסה ארצית ברורה של פיתוח סביב תחבורה ציבורית.
זהו הבדל מהותי מאוד ביחס לקרקעות רבות אחרות בשוק, שבהן כלל לא קיימת ודאות לגבי ייעוד עתידי לבנייה או לגבי היקפי הזכויות האפשריים. כאן מדובר בתוכנית ממשלתית מאושרת, אשר כבר מגדירה גם ייעוד לפיתוח וגם מסגרת תכנונית הכוללת אחוזי בנייה מינימליים – נתון עם משמעות תכנונית וכלכלית משמעותית מאוד עבור בעלי הקרקע והמשקיעים.
מהן טבעות המטרו ומדוע הקרבה לתחנה משמעותית?
אחד העקרונות המרכזיים בתכנון סביב המטרו הוא מודל "הטבעות", אשר מבוסס על הרעיון שככל שהקרקע ממוקמת קרוב יותר לתחנת מטרו ולמוקדי תחבורה ציבורית, כך ניתן לאפשר בנייה אינטנסיבית יותר וזכויות בנייה רחבות יותר.
לפי מדיניות התכנון הארצית, אזורים הנמצאים בטבעת הראשונה סביב תחנת מטרו נהנים בדרך כלל מצפיפות גבוהה יותר ומהיקפי בנייה משמעותיים יותר ביחס לאזורים מרוחקים יותר. הסיבה לכך היא הרצון לרכז בנייה ופיתוח עירוני דווקא סביב מוקדי תחבורה מרכזיים, במטרה לצמצם תלות ברכב פרטי ולייצר נגישות מהירה למרכזי הערים והתעסוקה.
גישה זו הפכה לאחד מעקרונות היסוד של תכנון המטרו בישראל, והיא מחזקת משמעותית את החשיבות של קרקע למגורים ברמת השרון הממוקמת בסמיכות ישירה לתחנת מטרו מאושרת, כמו במקרה של מתחם השרף ברמת השרון.
אחד האזורים המבוקשים בישראל
רמת השרון נחשבת לאחת הערים האיכותיות, היקרות והמבוקשות בישראל, עם אוכלוסייה חזקה מאוד, רמת חיים גבוהה וביקושים קבועים למגורים.
הקרבה של המתחם לתל אביב הופכת אותו בפועל לחלק בלתי נפרד ממטרופולין תל אביב, כאשר רבים מתושבי רמת השרון עובדים, מבלים ומנהלים את חיי היום־יום שלהם בתל אביב, אך בוחרים להתגורר בעיר שמציעה איכות חיים גבוהה יותר, סביבה שקטה יותר ואופי יוקרתי יותר.
למעשה, עבור רבים, רמת השרון משמשת כמעין "עיר שינה יוקרתית" של תל אביב . שילוב נדיר בין קרבה מיידית למרכז הכלכלי של ישראל לבין מגורים באזור איכותי ומבוקש במיוחד.
בנוסף, הקרבה לגלילות, אחד ממוקדי הפיתוח הגדולים, היקרים והמשמעותיים בישראל, הכולל מגורים, תעסוקה ומסחר מחזקת עוד יותר את הפוטנציאל של האזור. כיום מחירי הקרקע והנדל״ן בגלילות כבר נמצאים ברמות גבוהות במיוחד, והפער בין המחירים באזור גלילות לבין הקרקע במתחם השרף עשוי להמחיש את פוטנציאל ההשבחה העתידי של האזור עם התקדמות התכנון והפיתוח.
למי שמחפש קרקע למגורים או קרקע להשקעה ברמת השרון, זהו אזור נדיר עם שילוב של ביקושים גבוהים, נגישות תחבורתית ומחסור יחסי בעתודות קרקע. בנוסף, עבור משקיעים רבים, השקעה בקרקע ברמת השרון מהווה חלופה להשקעה בקרקע בתל אביב, שוק שבו הקרקעות הפרטיות הפנויות לבנייה כמעט ואינן קיימות.
כמות הקרקעות הפרטיות לבנייה במרכז מדינת ישראל ובמיוחד בת"א הוא מזערי ביותר. לכן, העובדה שבמסגרת תמ״א 70 הקרקע במתחם השרף קיבלה מעמד של קרקע בייעוד לבנייה, לאחר שבעבר לא הייתה מוגדרת כך, מייצרת חלון הזדמנויות משמעותי עבור משקיעים המבקשים להיכנס בשלב מוקדם יחסית, עוד לפני התקדמות שלבי התכנון המפורטים והבנייה בפועל.
זו גם אחת הסיבות לכך שמשקיעים רבים אשר חיפשו קרקע להשקעה בתל אביב, השקיעו ברמת השרון מתוך הבנה כי יש חלון הזדמנויות שצריך לנצל.
פוטנציאל ההשקעה במתחם מטרו השרף
מעבר לפוטנציאל התכנוני עצמו, גם למערכת המטרו העתידית צפויה להיות השפעה משמעותית על שווי הנכסים באזור. באופן כללי, תשתיות תחבורה מתקדמות נחשבות לאחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים על עליית שווי נכסים, בשל שיפור הנגישות, קיצור זמני הנסיעה והעלייה בביקוש למגורים בסביבת התחנות.
הדבר מקבל משמעות חזקה במיוחד באזור כמו מערב רמת השרון, שבו מחירי הדירות והנדל"ן כבר כיום נמצאים ברמות גבוהות מאוד, עוד לפני השפעת המטרו והפיתוח העתידי.
בנוסף, חשוב להבין כי פוטנציאל ההשבחה בקרקעות מסוג זה אינו נובע רק מהבנייה העתידית עצמה, אלא גם מהתהליך התכנוני. במקרים רבים, עצם ההתקדמות הסטטוטורית, אישור התוכניות והמעבר לשלבים מתקדמים יותר של תכנון עשויים להשפיע באופן משמעותי על שווי הקרקע, עוד שנים לפני תחילת הבנייה בפועל.
יתרונות הפרויקט
- קרקע פרטית הרשומה בטאבו
- כלול בתוכנית תמ״א 70 המאושרת על ידי הממשלה
- סמיכות ישירה לתחנת המטרו המאושרת "השרף"
- קרקע במערב רמת השרון – מהאזורים המבוקשים בישראל
- קרבה מיידית לתל אביב, גלילות וכביש 5
- אזור בעל אופי שכונתי וצמוד לשכונות מגורים משני צדדיו
- פוטנציאל משמעותי של קרקע למגורים ברמת השרון
- מתחם קטן יחסית, דבר שעשוי להקל על קידום תכנוני
- פוטנציאל לבנייה אינטנסיבית בשל הקרבה למטרו
- קרקע בייעוד לבנייה כחלק ממדיניות תכנון ארצית
- אזור עם ביקושים גבוהים ומחסור יחסי בקרקעות פרטיות
- ליווי של חברה יזמית ותיקה ומנוסה
האם כדאי להשקיע בפרויקט מטרו השרף ברמת השרון?
אזור מטרו השרף במערב רמת השרון נחשב לאחד האזורים המסקרנים והייחודיים בסביבת המטרו העתידית של גוש דן.
אם אתם משקיעים שמבינים את פוטנציאל ההשקעה בקרקע באזורי ביקוש, ובפרט קרקע לבנייה בסמיכות לאזורי מגורים ברמת השרון, כדאי בהחלט לבחון השקעה במתחם ברמת השרון, במיוחד לאור הודאות התכנונית הגבוהה, הקרבה הישירה לתחנת המטרו המאושרת והפוטנציאל העתידי של קרקע בתהליך הפשרה באזור מהמבוקשים בישראל.
