מטרו קריית אריה, פתח תקווה

מהו פרויקט מטרו קריית אריה בפתח תקווה?

פרויקט מטרו קריית אריה בפתח תקווה הוא חלק מתפיסה תכנונית רחבה, המתמקדת בפיתוח אזורים עירוניים סביב תוואי תחנות המטרו העתידי.

האזור שסביב תחנת הרכבת קריית אריה ותחנת המטרו העתידית צפוי לעבור תהליכי בנייה ופיתוח עירוני אינטנסיביים, כחלק מההיערכות העתידית למערך המטרו.

בזכות תהליך ההתחדשות העירונית והוספת מתחמי  עירוב שימושים הכוללים יחידות דיור חדשות מסחר ותעסוקה, ערך הקרקעות באזור צפוי לזנק משמעותית.

פרויקט שנכלל תחת תוכנית תמ"א 70 לפיתוח מרחבי המטרו

מתחמי התכנון והפיתוח באזור המטרו העתידי בקריית אריה נכללים במסגרת תוכנית המתאר הארצית לפיתוח מרחבי תוואי המטרו, הידועה כ- תמ"א 70.

התוכנית מגדירה אזורים מוטי מטרו ומעודדת פיתוח עירוני צפוף בסביבת התחנות, תוך יצירת מרחבים עירוניים עם בנייה צפופה ותשתיות מודרניות מתקדמות.

חלק מאזורי הפיתוח מתוכננים לשמש לצרכי מגורים, חלקם לתעסוקה וחלקם אזורים מעורבים, מה שמאפשר מגוון רחב של שימושים עירוניים.

פוטנציאל ההשקעה בפרויקט המטרו בקריית אריה פתח תקווה

פיתוח הקרקעות באזור המטרו בקריית אריה, ובפרט בפרויקטים בעירוב שימושים, יוצר פוטנציאל רווח גבוה במיוחד, במיוחד למשקיעים שישכילו להיכנס מוקדם.

הפוטנציאל נובע מהשילוב של נגישות תחבורתית מתקדמת, זכויות בנייה נרחבות וביקוש הולך וגובר למגורים, תעסוקה ומסחר בסמיכות לתשתיות המטרו.

כל אלו צפויים להוביל לעליית ערכי הקרקעות והנכסים ככל שהליכי התכנון והבנייה יתקדמו, מה שעשוי להתבטא בתשואות משמעותיות עבור הרוכשים בפרויקט.

השפעת תיקון 4 לתמ"א 35 על צפיפות הבנייה בישראל

תמ״א 35 היא תכנית המתאר הארצית הקובעת היכן יתמקדו הבנייה והפיתוח העתידיים של מדינת ישראל, ואילו אזורים מיועדים להישאר שטחים פתוחים.

בתיקון 4, התכנית מחזקת בצורה ברורה את הציפוף העירוני ומכוונת את עיקר הפיתוח לאזורים עירוניים מרכזיים על חשבון התפשטות לשטחים פתוחים.

יישובים מדגם 1, המוגדרים כיישובי גלעין מטרופוליני, נהנים מהעדפה תכנונית מובהקת: צפיפויות מגורים גבוהות במיוחד, המגיעות ל־20 יח״ד לדונם נטו באזור רגיל ועד 30 יח״ד לדונם נטו באזור אינטנסיבי, לצד זכויות בנייה מוגברות ועירוב שימושים.

פתח תקווה, כיישוב גלעין במטרופולין תל אביב, נמצאת בלב המדיניות הזו – במיוחד בסמוך לצירי תחבורה ציבורית ומוקדי תעסוקה.

עבור בעלי קרקע ומשקיעים, המשמעות ברורה: פוטנציאל תכנוני גבוה יותר, היתכנות למימוש אינטנסיבי יותר של הקרקע, ועלייה בסיכוי להשבחה עתידית משמעותית עם קידום תכניות תואמות למדיניות הארצית.

נתונים האלו משתלבים עם עקרונות תמ"א 70 ומחזקים את הפוטנציאל לפיתוח עירוני משמעותי סביב תוואי המטרו בכלל ובקריית אריה בפרט. חשוב לציין כי תוכניות שאושרו לפני אישור תמ"א 70 ממשיכות לחול, בעוד שתוכניות שאושרו לאחר מכן נדרשות להתאים להוראותיה.

בנוסף, שטחים המיועדים לפיתוח בתמ"א 70 גוברים על ייעודים קודמים בתמ"א 35, גם במקרים שבהם הקרקע סומנה בעבר כקרקע שאינה מיועדת לפיתוח.

מהן זכויות הבנייה המתוכננות בפרויקט המטרו בקריית אריה?

אחוזי הבנייה המינימליים במתחמי המטרו בקריית אריה נעים בין 500 ל-750 אחוזים, כאשר הקביעה הסופית נתונה לשיקול דעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

קיימים תקדימים תכנוניים שבהם, בשל הקרבה לתחנות מטרו, אושר רח"ק (רצפה חלקי קרקע = אחוזי בנייה)  גבוהים אף יותר, דבר שהוביל להגדלת זכויות הבנייה ולרווחיות גבוהה יותר עבור בעלי הקרקעות והמשקיעים.

מה אפשר ללמוד מתקדימים קודמים על פוטנציאל צפיפות הבנייה בפרויקט?

דוגמה תכנונית בולטת לפוטנציאל הצפיפות באזורים מוטי מטרו, כולל בקריית אריה, ניתן לראות במתחם קניאל הסמוך לקו הכחול (קו M 1) ובמתחם המטרו העתידי בכפר סבא.

במתחם קניאל הוצע שינוי ייעוד משמעותי מאזורי תעשייה ותעסוקה לאזור עירוני מעורב הכולל מגורים, מסחר, משרדים ושטחים ציבוריים.

במסגרת התכנון הוצעה תוספת של מאות יחידות דיור, לצד היקפי בנייה נרחבים לשימושי תעסוקה ומסחר, בצפיפות גבוהה המותאמת לקרבה לתשתיות תחבורה עתירות נוסעים.

בפרויקט בכפר סבא נקבע רח"ק של 7.8 (כלומר, 780% בנייה), תוספת ניכרת מעל הרח"ק המינימלי שנקבע לאזור. מה שמעיד על סבירות גבוהה להעצמת זכויות בנייה מעבר לרח"ק המינימלי באזורים אחרים ברחבי המטרו.

התקדימים האלו ממחישים כיצד סמיכות למטרו מאפשרת הגדלה מהותית של זכויות הבנייה והצפיפות, ומהווה אינדיקציה לפוטנציאל דומה גם במתחמי מטרו אחרים, לרבות קריית אריה בפתח תקווה.

יתרונות הקרבה לתת"ל 103 וקו המטרו העתידי M3

הערך הפוטנציאלי של הקרקעות באזור המטרו בקריית אריה מושפע גם מהקרבה לתת"ל 103 וקו המטרו M3, שעתיד לחבר בין בת-ים להרצליה.

באופן כללי, קרבה לתשתיות תחבורה רחבות היקף, ובפרט למטרו, מהוות גורם מרכזי בהעלאת שווי נכסים וקרקעות בפרויקטי נדל"ן חדשים.

הסיבה לכך היא שנגישות תחבורתית גבוהה מקצרת את זמני הנסיעה, משפרת את איכות החיים ולכן מגבירה את הביקוש למגורים, תעסוקה ומסחר.

הביקוש הגבוה נוטה להיתרגם לעליות ערך ובסופו של דבר לרווחים פוטנציאליים עבור בעלי הנכסים והמשקיעים.

האם כדאי להשקיע בפרויקט המטרו בקריית אריה, פתח תקווה?

אזור המטרו העתידי בקריית אריה, פתח תקווה, נתפס כמרחב בעל פוטנציאל תכנוני וכלכלי משמעותי לטווח הבינוני, ולכן ראוי לבחינה מעמיקה מצד משקיעים.

השילוב בין הצפי התכנוני כחלק מתמ"א 70 ותמ"א 35 עם תכנון מוטה עירוב שימושים, ועצם הקרבה למטרו יוצר את התנאים לפיתוח אינטנסיבי ובנייה רחבת היקף באזור.

המשמעות היא פוטנציאל לעלייה עתידית בערכי הקרקעות והנכסים, ולכן גם פוטנציאל משמעותי לרווחים מהשקעה בקרקעות באזור המטרו בקריית אריה.