מתחם המטרו פריימן צפון ראשון לציון (אנ"מ צפוני)
מתחם פריימן בצפון ראשון לציון הוא אחד מעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר במרחב המטרו של גוש דן.
מדובר בקרקע להשקעה הממוקמת באזור אסטרטגי, בצמידות לכביש חיים הרצוג ובקרבה ישירה לצירי התנועה המרכזיים של האזור, בהם כביש 44, דרך המכבים וכביש 4. המיקום יוצר נגישות תחבורתית גבוהה כבר כיום, וצפוי להתחזק באופן דרמטי עם הקמת תשתיות הסעת ההמונים.
תמ״א 70 – תוכנית המתאר הארצית לפיתוח סביב תחנות המטרו
המתחם נכלל בתמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית והמאושרת לפיתוח סביב תחנות המטרו. תמ״א 70 מהווה את הבסיס התכנוני לבנייה עירוניות אינטנסיבית סביב מערכות הסעת המונים, ומגדירה אזורי פיתוח מוטי מגורים ותעסוקה בצפיפויות גבוהות, תוך שילוב מסחר, משרדים ופנאי.
במסגרת תמ״א 70 נקבעו במתחם אחוזי בנייה מינימליים של 500 אחוז, כלומר רח״ק מינימום 5. מדובר ברף בסיסי לבנייה אינטנסיבית, שאינו תקרה אלא נקודת פתיחה תכנונית. ככל שהתכנון מתקדם ומתחדד, קיימת אפשרות ממשית להעצמת זכויות ולהגדלת אחוזי הבנייה מעבר למינימום שנקבע, בהתאם למדיניות ולשיקולים תכנוניים.
למשקיעים בקרקע, תמ״א 70 מייצרת ודאות תכנונית ברמה הארצית, לצד פוטנציאל השבחה משמעותי הנגזר מהשילוב בין תחבורה עתירת נוסעים, עירוב שימושים וזכויות בנייה גבוהות.
תמל 3015 וקידום תכנוני מואץ
מעבר לתמ״א 70 המאושרת, המתחם הוכרז כמתחם מועדף לדיור במסגרת תמ"ל 3015 ומקודם על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, הותמ״ל. קידום באמצעות הותמ״ל נועד לקצר לוחות זמנים תכנוניים ולאפשר אישור תוכניות בקצב מהיר משמעותית מהמסלול הסטטוטורי הרגיל.
המשמעות של קידום תמל 3015 על הקרקע היא האצה של תהליכי התכנון, מעבר מהיר יותר מתוכנית מתאר לתוכניות מפורטות, וצמצום אי הוודאות הכרוכה במשך זמן ארוך של תכנון. זהו יתרון מהותי עבור קרקע להשקעה, שכן ערך הקרקע מושפע באופן ישיר מקצב ההתקדמות התכנונית ומהיכולת לראות אופק ברור למימוש.
המתחם מקודם לא רק על ידי הותמ״ל אלא גם על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר, אשר פועלת לפיתוח מתחמי מגורים גדולים ואיכותיים במוקדי ביקוש. בנוסף, עיריית ראשון לציון תומכת בקידום התכנון למתחם ורואה בו חלק מההתפתחות האורבנית העתידית של צפון העיר.
שילוב של תמיכה ממשלתית, קידום באמצעות תמל ותמיכה עירונית יוצר סביבה תכנונית חזקה, עם אינטרס ברור למימוש התוכנית ולהצלחתה. עבור המשקיעים בקרקע, זהו שילוב נדיר של גורמים המפחיתים סיכון ומגדילים את פוטנציאל הרווח.
תחום ההשפעה של המטרו וחלוקת הטבעות
הקרקעות הכלולות בתחום ההשפעה והפיתוח של המטרו מחולקות, על פי התפיסה התכנונית המקובלת, לשתי טבעות עיקריות טבעת ראשונה וטבעת שנייה. חלוקה זו מבטאת את מידת הקרבה לתחנות המטרו ואת רמת האינטנסיביות התכנונית הצפויה בכל אזור.
בטבעת הראשונה, הקרובה יותר לתחנות, ניתן לראות במתחמים שונים ברחבי הארץ מגמה להגדלת אחוזי הבניה מתוך תפיסה ברורה של בנייה צפופה ואינטנסיבית ככל האפשר, תוך ניצול מקסימלי של הקרבה לתשתיות הסעת ההמונים. במתחמים אלו מתוכננות בדרך כלל זכויות בנייה גבוהות במיוחד, עירוב שימושים, וריכוז של מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים בקנה מידה עירוני. מסיבה זו, קרקעות בטבעת הראשונה נחשבות כיום ליקרות ולמבוקשות ביותר ברוב מתחמי המטרו.
גם במתחם פריימן בצפון ראשון לציון צפויה מגמה דומה, בהתאם לעקרונות תמ״א 70 ולמדיניות התכנון הארצית והעירונית. הקרבה לשתי תחנות מטרו מתוכננות, תחנת הרצוג ותחנת יוסף בורג’, מייצרת מוקדי פיתוח ברורים ומחזקת את ההיגיון התכנוני של בנייה בצפיפות גבוהה סביבן.
לצד הטבעת הראשונה, קיימת גם טבעת שנייה, הכוללת קרקעות הנמצאות במרחק מעט גדול יותר מהתחנות אך עדיין בתוך תחום ההשפעה הישיר של המטרו. קרקעות אלו נהנות אף הן מהתכנון המוטה תחבורה ציבורית, מזכויות בנייה משמעותיות ומהביקוש העתידי הצפוי לשכונות חדשות ומחוברות.
למה להשקיע בראשון לציון ולמה ליד המטרו
ראשון לציון היא אחת הערים החזקות והיציבות בישראל, עם בסיס כלכלי רחב, ניהול עירוני מתקדם ותשתיות מתפתחות. השקעה בקרקע בראשון לציון משלבת בין ביקוש אמיתי למגורים, היצע קרקע מוגבל ופוטנציאל השבחה גבוהה במסגרת ההליך התכנוני שעוברת הקרקע.
השקעה בקרקעות ליד המטרו מוסיפה נדבך נוסף של פוטנציאל. המטרו אינו רק אמצעי תחבורה אלא מנוע תכנוני וכלכלי, שמגדיר מחדש את ערכי הקרקע והבנייה בסביבתו. תמ״א 70 נועדה בדיוק למטרה זו, לייצר עירוב שימושים אינטנסיבי, זכויות בנייה גבוהות ולתת ערך אורבני.
בחברה למימוש קרקעות אנו מציעים להשקעה יחידות קרקע במתחם פריימן בצפון ראשון לציון, בתחום ההשפעה והפיתוח של המטרו. פעילות החברה מתמקדת ברכישת מגרשים בסביבת תחנות מטרו, מתוך הבנת התהליכים התכנוניים והסתכלות צופה פני עתיד, שלפיה הקרקעות הסמוכות למערכות הסעת המונים יהוו את מוקדי הבנייה המשמעותיים ביותר בשנים הקרובות, בצפיפות ובעצימות גבוהות.
לאחר למעלה מ־20 שנות ניסיון בתחום הקרקעות והיזמות, אנו יודעים לזהות פוטנציאל תכנוני מבעוד מועד ולפעול בהתאם.
