סיכויי ההפשרה של קרקע להשקעה באזורים שונים בישראל

רכישת קרקעות חקלאיות בישראל הפכה לאפיק השקעה נפוץ ופופולרי בשנים האחרונות. השילוב של מחירי הנדל”ן הגבוהים יחד עם עתודות הקרקע המצומצמות מלכתחילה בישראל, יצרו אפיק השקעה חדש – רכישת קרקע חקלאית באזורי ביקוש, אשר עתידה לשנות את ייעודה בצינורות המקובלים של ועדות התכנון והבנייה, ובניית נכס על הקרקע בסיום התהליך. אפיק זה הפך לפופולארי במיוחד בשל הפער העצום בין מחיר הקרקע החקלאית לבין ערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד שלה ולערך דירה. אולם, תחום זה מחייב התחשבות בפרמטר מרכזי – סיכוי הפשרה של קרקע חקלאית. בסופו של יום, לא כל קרקע חקלאית עתידה לשנות את ייעודה, גם כאשר מדובר באזורי ביקוש, ותהליך ההפשרה עצמו כרוך בבירוקרטיה אשר מצריכה מהמשקיעים להיות סבלניים. בשורות הבאות יוצג בפניכם מידע רלוונטי ומפורט בנוגע לרכישת קרקעות להשקעה, הסבר בנוגע לתהליך ההפשרה עצמו, לצד מידע הרלוונטי לאיתור קרקע להשקעה שכבר נמצאת בתהליך שינוי ייעוד, תשואה צפויה על ההשקעה וסיכויי ההפשרה של הקרקע.

שינוי ייעוד – מהי הפשרה?

מדינת ישראל טרחה להגדיר מראש מהו הייעוד של חלקת אדמה בטריטוריה הישראלית. למעשה, כל פיסת אדמה במדינה מיועדת למטרה מסוימת  – תיירות, חקלאות, שטח צבאי וכדומה. הגדרת הייעוד של הקרקע מצויה באופן ברור בתב”ע (תכנית בניין עיר) של הקרקע. המשמעות של ההגדרה היא קשיחה – כלומר, גם אם יש ברשותך שטח חקלאי אך כל קשר בינך לבין חקלאות הוא מקרי בהחלט, אין זה אומר שבמקום יתאפשר לך לבנות כל העולה על רוחך. השימוש בקרקע יוגדר אך ורק  בהתאם למופרט בתכנית הבניין עיר. אולם, במקרים מסוימים, ניתן לשנות את ייעודה של הקרקע באמצעות הליך שהוא בירוקרטי, אך משתלם במיוחד.

התהליך הכולל פנייה רשמית לערכאות השונות של וועדות התכנון והבנייה (מקומית ומחוזית) כאשר את האישור הסופי מעניק משרד הפנים והשר העומד בראשו. ברוב המוחלט של המקרים אין שינוי ייעוד ספונטני של קרקע (אלא במקרים חריגים במיוחד בהם מדינה מפקיעה אדמות), לכן הפנייה לשינוי צריכה להיות מדוקדקת ומהודקת. במקרים רבים, בעלי הקרקע בוחרים להיעזר בשירותיה של חברה מקצועית אשר יכולה לסייע להם לנווט ביעילות בסבך הבירוקרטיה.

השלבים בתהליך הפשרה של קרקע חקלאית

הפשרה של קרקע חקלאית הינה תהליך רב-שלבי שנעשה למול גורמים שונים, ולכן השקעה בקרקע חקלאית למכירה נתפסת לעיתים כעניין קצת יותר מסובך ממה שהוא באמת. כדי לפשט את הדברים, להלן סיכום השלבים המרכזיים בתהליך הפשרת קרקעות חקלאיות:

• הכנת תכנית המתאר: בשלב זה מכינים את תכניות המתאר לקרקע החקלאית, הכוללות פירוט אודות הייעוד החדש של השטח. התכנון צריך להיות ריאלי וישים כדי להגביר את הסיכויים לקבלת אישור מהיר, חלק וללא סחבת מיותרת. את תכניות המתאר המוכנות מגישים לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאחר מכן לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. תכנית המתאר מגדירה את ייעוד הקרקע והתכנון ברמת המאקרו,כאשר בהמשך מוכנת תוכנית מפורטת המשלימה אותה ומתייחסת לתכנון ברמת המיקרו.
• הכנת תכניות מפורטת: בהינתן ותכנית המתאר קיבלה את חותמת הוועדה המקומית והמחוזית, בשלב הבא מכינים תוכניות מפורטות. התוכניות מוגשות שוב לאישור שתי הוועדות, אם כי ישנם מצבים בהם הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית מפורטת. בשלב זה יתבצע בדרך כלל איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע בין בעלי הזכויות, שישוקפו בטבלאות איזון והקצאה. תכנית זו מתייחסת לתכנון המתחם ברמת המיקרו ומציגה לפרטי פרטים את אשר יבנה במתחם.
• מתן תוקף לתוכנית: בסיום התהליך יינתן תוקף רשמי לתכנית, ובעלי הזכויות יחזיקו בידם קרקע מופשרת ומושבחת שמיועדת לבנייה.

חשוב לציין שערך הקרקע ממשיך לעלות ככל שמתקדמים בשלבי ההפשרה ועד להתקרבות מועד אכלוס הדירות החדשות שייבנו על השטח המופשר. מכאן שרכישת קרקע חקלאית להשקעה עשויה להיות עסקה משתלמת גם אם תהליך ההפשרה טרם הושלם.

אז מהם אפיקי הרווח האפשריים ברכישת קרקע חקלאית להשקעה?

רכישת קרקעות חקלאיות להשקעה טומנות בחובן פוטנציאל רווח אדיר שעשוי להתממש בשתי דרכים עיקריות. לאחר השלמת הפשרת הקרקע החקלאית, בעלי הקרקע יוכלו להחליט האם לממש את הבנייה על השטח ולקבל חזקה על הנכסים שייבנו עליה. לחלופין, הבעלים רשאים למכור את הקרקע המופשרת. בין אם בוחרים לחכות לתום תהליכי התכנון והבנייה ובין אם מוכרים את הקרקע המופשרת עוד לפני שהבנייה החלה – שתי האפשרויות טומנות בחובן פוטנציאל רווח עצום.

איפה כדאי לקנות לרכוש קרקע להשקעה

כאמור, אחד הפרמטרים המרכזיים בהליך השקעה מסווג זה הוא ההתחשבות בסיכוי הקרקע להפשיר. כלומר, לא כדאי לזנק על כל קרקע חקלאית שמוצעת לכם במחיר מפתה.קחו לדוגמא אדם אשר רכש קרקע להשקעה בשרון, אדם שקנה קרקעות להשקעה בפריפריה ואדם שרכש קרקע להשקעה באזור המרכז. מדובר בשלושה אנשים שונים אשר רכשו שלוש קרקעות שונות, באזורים שונים בארץ, אך עדיין המידע הזה אינו מספיק כדי להעריך איזו קרקע תופשר ראשונה ואם בכלל.

אז אתם ודאי שואלים את עצמכם איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה. ובכן, זוהי שאלה מצוינת, אך התשובה אליה מורכבת. למעשה, עד לפני זמן קצר יחסית חלק מהאנשים אף היו אומרים לכם שמדובר בהימור, אך אם לוקחים בחשבון מספר קריטריונים חשובים, ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע ולבצע השקעה מושכלת, נכונה ואף זהירה. מיקום הקרקע יכול להשפיע על נושא זה, אך הוא אינו ודאי. המשמעות היא שסביר להניח כי סיכויי שינוי ייעוד של קרקע במרכז הארץ יכולים להיות גבוהים יותר מסיכוייה של קרקע בפריפריה, היות ומדובר באזור בו הביקוש גבוה במיוחד. אך רכישה של שטח חקלאי במרכז הארץ אינה מבטיחה לכם דבר פרט לעובדה שתהייה בידיכם קרקע חקלאית במרכז הארץ, למרות הביקוש.

ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע ולבצע השקעה מושכלת, נכונה ואף זהירה

כאמור, יש לעיין בתב”ע ובתכניות המתאר של האזור בכדי להבין מה האופק התכנוני של תכנית ולמה תיועד הקרקע (מגורים, מסחר, משרדים או תעשייה לדוגמה). בכדי להיות מעורבים בתהליך, אנו ממליצים לעיין בתכניות בעצמכם, במיוחד היום כיום כאשר המידע הרבה יותר נגיש וגם כאשר נכנסו מספר תקנות חדשות אשר מקלות על חשיפת הפרטים הרלוונטיים לרוכש במקרים של רכישת קרקע חקלאית להשקעה.

תהליך הפשרת קרקע חקלאית פרטית הוא , כאמור, תהליך שאורך זמן ולכן מחייב בדיקה מקצועית בנוגע לתכניות העתידיות הנוגעות לאזור בו מצויה הקרקע. חשוב לציין כי אמנם מרכז הארץ נחשב לאזור מבוקש במיוחד כשזה מגיע להשקעות קרקע ונדל”ן, אולם כיום עם התפתחות הנתיבים התחבורתיים ויחד עם כביש 6 והנתיבים המהירים, קניית קרקע חקלאית בצפון יכולה להניב תשואה נאה לא פחות. לכן, אנו ממליצים בחום להתייעץ עם אנשים מקצוע המנוסים בתחום זה, לצד הבדיקות שאתם עורכים באופן פרטי, בכדי למקסם את ההצלחה של ההשקעה שלכם.

תשואה

ברמה הבסיסית, ישנם מספר שלבים לחישוב תשואה צפויה על השקעה מסוימת. בשלב הראשון יש לסכום את העלויות ולהגיע לעלות ההשקעה הכוללת (כולל שיפוצים, תיקונים וכו’). בשלב השני מחלקים את עלות ההשקעה הכוללת במספר החודשים/שנים (לרוב מתייחסים להכנסה שנתית) שצפויה להימשך לארוך ההשקעה. ובשלב השלישי כופלים את המנה בהכנסה החודשית/שנתית מההשקעה. התוצאה שמתקבלת בסוף היא אחוז התשואה השנתית שצפויה להתקבל מהנכס. אולם מאחר ומדובר בהערכות, התשואה אינה עונה על הקריטריונים של מדע מדויק, אך היא בהחלט יכולה לספק לנו תמונת מצב אמינה בנוגע לכדאיות ההשקעה והרווח הצפוי.

כאשר רוכשים דירה או כל נדל”ן אחר לצורכי השקעה, סכום ההשקעה הראשוני הוא גבוה מאוד ותקופת החזרת ההשקעה היא ארוכה. אולם בהשקעות בקרקע חקלאית המצב שונה – סכום ההשקעה הראשוני הוא נמוך משמעותית מסכום ההשקעה שצריך בהשקעות נדל”ן אחרות ומשך הזמן אשר לוקח להחזיר את ההשקעה קצר משמעותית. כך למשל, קרקע חקלאית במרכז הארץ יכולה לעלות פחות מחצי מיליון ₪ ולאחר ההפשרה שוויה יזנק לכמה מיליונים. כנ”ל לגבי קרקעות באזורי פריפריה אשר לעיתים נמכרות בפחות ממאה אלף ₪ ובמקרה של הפשרה ערכן מזנק עשרות מונים.

קרקע חקלאית במרכז הארץ יכולה לעלות פחות מחצי מיליון ₪ ולאחר ההפשרה שוויה יזנק לכמה מיליונים

לסיכום:

קנייה במחיר נכון ובאזור נכון המקודם ע”י הרשויות המקומיות יכולה להניב תשואות של כ 15%-20% בשנה. בנוסף, הכרה של המתרחש בשטח והתבססות על עובדות שמספקות העיריות, גורמים רשמיים, תכניות וחברות נדל”ן מהווה אבן דרך חשובה בדרך להשקעה נכונה ומצמצמת את מרכיבי הסיכון באופן משמעותי ואף יכולה להניב השקעה סולידית יחסית עם רווח נאה. ולכן, יש לבדוק את כל הנתונים מבעוד מועד ובמקרה של ביצוע ההשקעה דרך חברה המתמחה בתחום, לוודא כי הגורמים המעורבים הם אמינים ומקצועיים שיוכלו לתת מענה וייעוץ גם במורד הדרך.