התשואות הצפויות על השקעה בקרקע באזורי ביקוש

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מחפשים אפיקי השקעה חדשים ומניבים. אחד הפופולאריים שבהם הוא השקעה בקרקע שנמצאת בתהליך שינוי ייעוד, כאשר היעד הוא הפשרת הקרקע והפיכתה לזמינה לבניה. הסיבות לאטרקטיביות של קרקע בתהליך שינוי ייעוד נובעות ממספר גורמים: הריביות בבנקים אפסיות, הבורסה נתפשת כאפיק השקעה לא יציב וקרקע חקלאית שעוברת תהליך שינוי ייעוד יכולה להניב למשקיע הפוטנציאלי תשואה של עשרות ובמקרים מסוימים אף מאות אחוזים.   מדינת ישראל היא מדינה בעלת שטח קטן, אשר לא מעט ממנו מוקצה לבסיסי צה”ל, חקלאות ותעשייה מה שמותיר שטח מצומצם מאוד לבנייה, וגורם להיצע קטן וביקוש גדול לקרקעות לבניה. בשל הביקוש הגובר והולך המדינה נאלצת להפשיר קרקעות חקלאיות וכתוצאה מכך להשביח אותן. אותם בעלי קרקע מרוויחים מכך וערך הנכס שברשותם עולה משמעותית.   קרקע להשקעה בהוד השרון     חישוב תשואה ומשמעויות נגזרות לפני שניכנס לעובי הקורה בנוגע לתשואה הצפויה מהשקעה בקרקע וההבדלים בין נכסים שונים, חשוב להבין מהי בכלל תשואה, איך מחשבים אותה ומה המשמעויות הנגזרות מתחזית כזו או אחרת. תשואה מייצגת את הפער שבין השווי הראשוני של הנכס לאורך תקופות זמן שונות, פער זה מיוצג באחוזים ויכול להעיד על הרווח או ההפסד הצפויים מהשקעה בנכס מסוים. למעשה, התשואה תציג לנו את הרווח או ההפסד העתידיים של הנכס ובאמצעותה אפשר לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה פוטנציאלית עתידית. את התשואה מחשבים באופן שנתי בכדי לקבל תמונה אמיתית ומדויקת ככל האפשר.   כדי להעריך את התשואה בצורה המדויקת ביותר עלינו לקחת בחשבון את העלות המלאה של הנכס. כלומר, אם רכשתם דירה בחצי מיליון ₪ והשקעתם בה עוד 50 אלף ₪ בשיפוצים, העלות היא כבר 550 אלף ₪ וזהו המחיר אותו נחשב לצורכי הערכת התשואה הצפויה. כאשר מחשבים תשואה לקרקע חקלאית המצב הוא מעט שונה היות וקיימת תקופת המתנה עד שתהליך שינוי הייעוד מסתיים, לכן החישוב ייעשה באופן יחסי על סמך מחיר קרקע אשר מיועדת לבנייה באותו אזור ובעלת מאפיינים כלליים דומים.   לסיכומו של עניין, התשואה היא ביטוי של חישוב אשר משקלל את המשתנים הרלוונטיים של הנכס, דוגמת סכום ההשקעה הראשונית, וממנו נגזר הרווח העתידי הצפוי כתוצאה מההשקעה. התשואה כאמור היא לא מדע מדויק, אלא מגלמת תחזית בלבד. יחד עם זאת, ברוב המקרים חישובי התשואה הם די מדויקים. חישוב תשואה הוא הדרך הנכונה והטובה ביותר לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה עתידית בקרקע ובכלל בנדל”ן.   arrow-hlk
קרקע בתהליך שינוי יעוד – תשואה צפויה ומיקום מומלץ כאשר אנו מתמקדים בקרקע אשר נמצאת בתהליך שינוי יעוד, צריך להבין כי קיים פער משמעותי בין שווי קרקע חקלאית לבין שווי קרקע אשר מיועדת לבנייה. הפער הזה הוא הרווח שלכם והוא מגלם את התשואה העצומה אשר עסקאות כאלו מניבות בדרך כלל. לצורך השוואה, מחיר דונם (1000 מטר) של קרקע חקלאית באזור ביקוש הינו כמה מאות אלפי שקלים, לרוב בין 200,000 ל-600,000 ₪ בקירוב, בעוד שמחיר דונם קרקע המיועדת לבנייה יעמוד על כמה מיליונים טובים, בין 2 ל-5 מיליון ₪ בערך. הפער הוא אסטרונומי, אך הוא משתנה ממקום למקום. משמעות הדבר היא שהתשואה שתניב לכם קרקע מופשרת באזור תל אביב יהיה גבוה הרבה יותר מאשר קרקע מופשרת באזור הערבה, למשל.   לכן, אחד הפרמטרים החשובים ביותר שאתם צריכים לקחת בחשבון כאשר אתם מחפשים קרקע להשקעה הוא המיקום. המיקום הוא קריטי בעסקאות מסוג זה והוא זה שמכתיב את כללי המשחק. השיקולים בבחירת המיקום לרכישת קרקע להשקעה נגזרים ישירות מהמציאות הישראלית. המקום המבוקש ביותר לנדל"ן (וכתוצאה מכך גם היקר ביותר) הוא אזור מרכז הארץ.   אזור מרכז הארץ הוא כבר לא רק תל אביב ופרבריה, הכבישים החדשים שנבנו בשנים האחרונות שינו את חוקי המשחק והיום אפשר להגיד שמרכז הארץ הוא השטח הממוקם בין גדרה לחדרה. הערים שממוקמות בטווח זה הן בעלות פוטנציאל גדול להשקעה בקרקעות, מכיוון שיש בהן לא מעט שטחים חקלאיים אשר מיועדים לעבור תהליך של שינוי ייעוד, בעיקר בשל הביקוש הגבוה לנדל"ן באזור וצפיפות האוכלוסין. רעננה לדוגמא היא אחת הערים המבוקשות בתחום. היא נמצאת במיקום מעולה, קרובה לאזורי תעשייה ומסחר רבים וממוקמת גבוה במדרג הסוציו-אקונומי – עיר איתנה, פורייה ומבוקשת. מחיר דונם קרקע חקלאית ברעננה נע סביב ה-250-350 אלף ₪ בעוד מגרשים לבנייה ברעננה (לרוב מדובר בחצי דונם) נמכרים במחיר של 2-4 מיליון ₪.   למעשה מדובר בתשואה גבוהה שיכולה להגיע אף למאות אחוזים, כתוצאה מהשקעה בקרקע עם חזון להפשרה, ולכן חשוב להשקיע בצורה חכמה עם חברה בעלת ניסיון מוכח בתחום. פרט לרעננה, מומלץ להשקיע באזורי ביקוש נוספים כגון הוד השרון, הרצליה, כפר סבא ואף בחדרה, במיוחד ליד הים. השקעה נבונה תיתן לכם תשואה דו-ספרתית לפחות ותגרום לכסף שלכם לעבוד בשבילכם. השקעה בקרקע הנמצאת בתהליך שינוי ייעוד באחת מהערים המומלצות אשר צוינו לעיל יכולה להניב לכם תשואה אדירה ולגרום לכסף שלכם לעבוד עבורכם.   היכולות לחשב תשואה על השקעה בקרקע בצורה מיטבית וההבנה של המשמעות שיש לה על ההשקעה העתידית שלכם היא קריטית. בכדי לבצע את המהלך הכלכלי הנכון ביותר עבורכם (וכן, עבור הכסף שלכם) חשוב להתייעץ עם חברות בתחום בעלות יכולת מוכחת של הישגים. קרקע שנמצאת בתהליך שינוי יעוד היא השקעה טובה, והדוגמאות לכך שכיחות. יחד עם זאת, מדובר בהליך השקעה ארוך טווח אשר כרוך גם בתהליכים בירוקרטיים. לכן, כדי לשקול את כל האפשרויות והחלופות ובכדי לקבל, בסופו של דבר, את ההחלטה המושכלת ביותר בנוגע לכסף שלכם, מומלץ להתייעץ עם גורם המתמחה בהשקעה בקרקעות באזורי הביקוש שציינו. ייעוץ מסוג זה יסייע לכם באיתור ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם ואף יספק לכם ליווי מקצועי לאורך התהליך.  
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר