שינוי ייעוד של קרקע – מידע אודות ההליך ותוצאותיו האפשריות

השקעה בקרקעות הפכה לנפוצה מאוד בשנים האחרונות, במיוחד באזורים אסטרטגיים בישראל בהם יש ביקוש גבוה לבתים אבל מעט קרקעות זמינות ומתאימות לבנייה. המהלך הטבעי של המדינה הוא להפשיר קרקעות, כלומר לשנות את ייעוד הקרקע שהיה במקור חקלאי, כך שבעליה יוכלו לבנות עליה נכסים במקום לנטוע פרדסים. אמנם הליך הפשרת קרקעות עלול לעיתים לקחת זמן מה, אולם כדי לדעת באיזו קרקע כדאי להשקיע מומלץ להבין מה בכלל כרוך בהליך שינוי ייעוד של קרקע.    

מהי קרקע בתהליך שינוי ייעוד?

לכל קרקע במדינת ישראל מוגדר מראש הייעוד שלה – תיירות, חקלאות, מסחר ועוד. ההגדרה מצויה בתכנית בניין עיר (או בקיצור – תב”ע) והיא קשיחה מאוד, משמע, כמובן שאסור להקים בית מגורים על קרקע חקלאית, ובמידה והחלטתם להקים אחד כזה ללא אישור ומבלי שהשתנה ייעוד הקרקע, המדינה פשוט תהרוס אותו. יחד עם זאת, לעיתים מחליטה המדינה לשנות ייעודי קרקעות בשל שיקולים וצרכים העולים מן השטח. כך למשל יכולה המדינה להחליט לשנות את ייעודה של קרקע חקלאית, כלומר “להפשיר” אותה, ולהפוך אותה לקרקע שניתן לבנות עליה. כלומר, קרקע אשר נמצאת בתהליך שינוי ייעוד היא קרקע שמטרתה העיקרית משתנה לטובת מטרה אחרת בשל צרכים וביקושים. השינוי האופטימלי מבחינת המשקיע הממוצע הוא הפיכת קרקע חקלאית לקרקע שניתן לבנות עליה נכסים. הסיבה לכך היא שערכה של קרקע חקלאית נמוך עשרות מונים מערכה של קרקע לבנייה, ולכן התשואה על ההשקעה במקרים של הפשרה היא גבוהה מאוד.    

תהליך שינוי ייעוד – קווים לדמותו (ולאורכו):

לתהליך שינוי ייעוד קרקע, אשר מוכר יותר בשמו העממי “הפשרת קרקע”, יש מספר שלבים: ראשית, כדי לשנות ייעוד קרקע יש לפנות קודם כל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר מורכבת מחברי המועצה המקומית ומהנדס הרשות המקומית. ועדה זו אמונה אך ורק על שטחים אשר בתחום שיפוטה של הרשות המקומית. אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יש להגיש תוכנית שעניינה שינוי ייעוד המקרקעין. הוועדה דנה בבקשה ומעבירה את המלצתה בנוגע לבקשה אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.   הוועדה המחוזית, אשר כשמה כן היא – עוסקת בנושאי התכנון והבינוי של המחוז עליו היא אמונה, תבחן האם התוכנית שהוגשה עומדת בתנאי הסף שנקבעו מראש. היה והתוכנית עומדת בתנאי הסף – היא תועבר לבדיקה תכנונית ראשונית אשר מטרתה לבחון האם הבקשה תואמת לתוכניות המתאר השונות, לאופי הסביבתי של הקרקע, למדיניות הוועדה ועוד.   הבדיקה כוללת בין השאר גם חוות דעת של אנשי מקצוע בתחומים שונים הנוגעים לתכנון ולבנייה. את הבחינה מבצע המתכנן המחוזי. בתום הבדיקה התוכנית תוגש עם ההמלצות של המתכנן לוועדה המחוזית עצמה בכדי לדון בבקשה באופן מושכל, כאשר בתום הדיון תחליט הוועדה אם להמשיך לטפל בבקשה (“הפקדה”) או לדחות אותה. ברוב המכריע של המקרים, ההחלטה להעביר את הבקשה להפקדה מגיעה עם תיקונים מחייבים בהם חייב מגיש הבקשה לטפל תוך חצי שנה מרגע ההחלטה.   arrow-hlk

לאחר הגשת התכנית המתוקנת לוועדה המחוזית, הוועדה מפרסמת את עניין הפקדת התכנית באופן פומבי ומעבירה העתק של התכנית לשר הפנים. תהליך הבחינה של שר הפנים אורך כחודשיים. במידה ושר הפנים מכריע כי התוכנית זקוקה לאישורו, עליו לעדכן את הוועדה ולהחליט אם התוכנית מאושרת או לא תוך 30 יום מרגע תום כל הדיונים בתוכנית, ובכלל זה גם שלב ההתנגדויות אשר מפורט בהמשך.

הפרסום הפומבי של התוכנית מאפשר לבעלי עניין להגיש התנגדויות אליה לוועדה בטווח זמן של 60 יום מרגע הפרסום האחרון. במידה והוגשו התנגדויות מסוג זה, הוועדה תזמן את כל בעלי העניין, כולל המתנגדים ומגיש התוכנית, לדיון בהתנגדויות אשר בסופו תתקבל הכרעה בנושא.

לדיון מסוג זה יש שלושה פתרונות אפשריים: דחיית התוכנית, דחיית ההתנגדויות או קבלת התוכנית בתנאים מחייבים עקב ההתנגדות. לאחר תיקון התוכנית בהתאם לתנאים או לאחר אישורה ללא תנאים, תועבר התוכנית לפרסום פומבי נוסף ובכך מתקבל אישורה הסופי של התכנית.

במידה והתוכנית נדחתה על ידי הוועדה המחוזית, ניתן להגיש ערעור ליו"ר הוועדה אשר מחליט אם יש מקום לערער או לא. במקרה בו יו"ר הוועדה מחליט כי ניתן לערער, הערעור מוגש לוועד הארצית לתכנון ולבנייה, אשר על החלטתה ניתן לערער רק באמצעות פנייה לבית המשפט העליון.

 

קרקע שהופשרה ברעננה

 

שינוי ייעוד קרקע - הסבלנות משתלמת

כפי שעולה מתיאור התהליך, ברוב המקרים מדובר בהליך מורכב המכיל שלבים רבים ואורך זמן לא קצר, אך ענייני הבירוקרטיה לא אמורים להוות חסם משמעותי במידה ותחליטו לרכוש קרקע חקלאית למטרות השקעה ושינוי ייעוד.

רכישת קרקע להשקעה בסיוע חברה מקצועית אשר מתמחה בתחום תקל עליכם ותהפוך את התהליך לפשוט הרבה יותר. חברה מקצועית תלווה אתכם לאורך כל הדרך, מרגע רכישת הקרקע ועד מימוש הנכס לאחר שינוי ייעודו.

התשואה העתידית על קרקע שייעודה השתנה הופכת את התהליך המתואר להשקעה חכמה, במיוחד כאשר עומדים לצדכם אנשי מקצוע מנוסים.

מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר