קרקע או דירה?

המילה ‘בית’ מעבירה בנו תחושת חום, ביטחון, הרגשה שיש לנו מקום בעולם… אך בשנים האחרונות הולך חלום הבית ומתרחק – המרוץ לדירה הפך למושג כמעט בלתי אפשרי עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור המעוניינים לגור במיקום איכותי. במרבית חלקי הארץ נמכרות הדירות בסכומים דמיוניים, המחירים רק עולים, ההון העצמי הנדרש לדירה גבוה יותר מתמיד, וכתוצאה מכך רבים מוצאים את עצמם משועבדים למשכנתה גבוהה וארוכת שנים, תשלומי ריביות ועלויות גבוהות של מסים ועוד. חשוב לציין, שגם זוגות המעוניינים לגור באזורים מרוחקים יותר קיים היום חסם גבוה מאוד מבחינת הון עצמי מינימלי הנדרש ההתחייבות הגבוהה של משכנתה, כך שבעיית העלויות השונות אינה רק לאניני טעם המעוניינים בדירת חמישה חדרים בתל אביב.   אם כך מהו הפתרון? במה כדאי להשקיע ואיך יותר נכון להגיע לדירה משלכם? מה עושים כאשר הביקוש עולה על ההיצע, ומחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות כל הזמן? החברה למימוש קרקעות מציעה אלטרנטיבה יעילה ומשתלמת יותר ברכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה. מדובר בפתרון הגיוני וחסכוני, היתרונות ברכישת קרקע בהליכי הפשרה עולים – בכמה מישורים מרכזיים – על אלו שבקניית דירה, קראו והשכילו…
1 איזה קרקע שתמומש לדירה?
2 כמה הון עצמי התחלתי נדרש?
3 כמה חסכנו בתשלומים ובהוצאות?
4 דוגמא להמחשה -קרקע או דירה?
5 טבלת חיסכון צפוי משוער
6 איזה יתרונות נוספים - בונוסים?
7 סיכום היתרונות
1 איזה קרקע שתמומש לדירה?

ראשית,

חשוב לדעת כי לא כל קרקע מתאימה להשקעה ומיועדת למגורים, רק קרקעות שנבחנו בקפידה ועברו את הסינון ע”י מומחי נדל”ן בעלי נסיון.

‘קרקע’ הפכה למוצר פיננסי ראשון במעלה והשקעה בטוחה אשר תחסוך עבורכם סכומים של מעל מיליון ₪ ואף יותר במחיר הדירה הסופי.

אנו ממליצים להקפיד על איתור קרקע לפי הקריטריונים הבאים:

קרקע שמקודמת
על-ידי הרשויות
המקומיות/העירייה
ולא בידי יזם פרטי
land-1-2 קרקע בבעלות
פרטית ולא
אדמות מנהל
land-1-1
קרקע המיועדת
לשכונת מגורים
land-1-4 קרקע הנמצאת
באזורי הביקוש
land-1-3
1
2 כמה הון עצמי התחלתי נדרש?

land-2אחד החסמים הגדולים העומדים בפני המעוניינים לרכוש דירה הוא חסם ההון העצמי.

בבואם לבקש משכנתה מהבנק נדרשים הרוכשים להוכיח כי יש ברשותם ההון העצמי הנדרש לכך – ולא פעם, בהיעדר סכום זה, בקשתם נדחית. כיום קיימים 2 סוגי רוכשים:

א.    כשקיים הון עצמי התחלתי של כ-600,000 ש”ח לפחות:

אם יש לכם הון עצמי התחלתי, בסכום של כ- 600,000 ש”ח, תוכלו לרכוש דירה ממוצעת חדשה בת 4-5 חדרים באזור המרכז.

בצעו סקר שוק, מצאו את אזור המגורים שנכון לכם ותקנו!

במצב זה אין הצדקה לחכות לתום ההליך, והנסיון מלמד שמחירי הנדל”ן ימשיכו לטפס בהדרגה בעתיד ובמיוחד באזורי ביקוש.

ב.    כשאין לכם הון עצמי התחלתי הנדרש:

ולמרביתנו עדיין אין. עדיין אין זה אומר שלא יכולה להיות לכם דירה בעתיד…

אז מהי האלטרנטיבה ?
אנו ממליצים לרכוש קרקע בהליכי הפשרה עם הון עצמי נמוך.

רכישת הקרקע היום והמתנה עד להבשלת הליך ההפשרה, מביאה לחסכון ניכר של מאות אלפי שקלים במרכיב הקרקע, בעלויות הבניה ובמס הרכישה. ובכך ניתן להגיע לדירה גם באזורי הביקוש.

2
3 כמה חסכנו בתשלומים ובהוצאות?

land-3רבים מגלים כי קניית דירה אינה בתחום השגתם, התשלומים והעלויות הינם גבוהות מאוד, משלמים את מחיר הקרקע, את עלות בניית הדירה, את מס הרכישה ממחיר הדירה ואת אחוזי הרווח שגוזר הקבלן.
לחלופין ברכישת קרקע בהליכי הפשרה, נלמד כי העלויות, ההוצאות ותשלומי המס מופחתים בהרבה  תוך חיסכון ניכר בהגעה לדירה כמפורט דלהלן:

 

ההון העצמי ראשוני הנדרש
ברכישת קרקע פרטית בהליך הפשרה נדרש הון עצמי מופחת עבור מרכיב הקרקע. בהמשך את עלויות הבניה מקבלים מבנק מממן וכך חוסכים את הרווח היזמי של הקבלנים ואת עלויות המע”מ.

 

מס רכישה בגין רכישה
ברכישת קרקע משלמים מס רכישה על מחיר הקרקע בלבד ולא על מחיר הדירה הסופי, חיסכון שיכול להגיע לסכום של למעלה מ-100 אלף ₪.

 

תשלום היטל השבחה
תשלום זה נדחה עד למועד מימוש הפרוייקט. בהנחה כי בעלי קרקע שרכשו את הקרקע לפני שינוי הייעוד ומעוניינים לגור בדירתם יתכן ויהיו זכאים לפטור.
כיום קיים דיון ציבורי – משפטי בעקבות פסק דין שהתקבל בבית המשפט העליון (ספטמבר 2015), בנושא פטור מתשלום היטל ההשבחה.

אנו ממליצים להתייעץ בעורכי דין מובילים בתחום המקרקעין, התכנון והבניה.

 

תשלום עבור עלויות הבנייה

בעלי הקרקע בוחרים בנק מלווה אשר פותח לקבוצה חשבון עם מסגרת אשראי שממנו משולמים עלויות הבניה בפועל, קבלן מבצע והיועצים השונים.

בעלי הקרקע הם היזמיים של הפרוייקט  ובכך חוסכים סכומים משמעותיים ועלויות רבות. עבור זוגות צעירים, משפרי דיור או הורים המעוניינים לדאוג לעתיד ילדיהם מדובר, ללא ספק, ביתרון של ממש.

 

תשלום משכנתה – מימון בנקאי

סכום המשכנתה הנלקחת נמוכה במאות אלפי שקלים מסכום המשכנתה שרוכשים דירה מקבלן. המימון מבנק המלווה עומד על כ- 50%-60% מגובה הדירה בפועל.

ושהחזרי המשכנתה נמוכים לאורך שנים אנו משלמים הרבה פחות !

3
4 דוגמא להמחשה -קרקע או דירה?

בחרנו בתוכנית הר/ 1202 בהוד השרון כCase Study-  (חקר מקרה) כדי להוכיח ולהמחיש את ההפרשים בין רכישת דירה לרכישת קרקע אשר הופכת לדירה, הקרקע המדובר הינה בהליכי הפשרה למגורים ומסחר.
הקרקע אושרה בוועדה מחוזית לבניית שכונת מגורים המשולבת עם שטחי מסחר.
להלן הנחות מוצא, המחירים הנקובים הינם משוערים:

אלטרנטיבה א

רכישת דירה 5 חדרים מקבלן

בכ- 2,200,000 ש”ח

הון עצמי נדרש (30%)              660,000    ₪
מס רכישה (לדירה שניה 8% )    176,000    ₪

 


סה”כ הון עצמי                         836,000    ₪
מימון                                      1,540,000 ₪

 


סה”כ עלויות                           2,376,000 ₪

אלטרנטיבה ב

רכישת קרקע בהליך הפרשה

המקנה זכויות לדירה 5 חדרים

הון עצמי נדרש                        350,000    ₪
מס רכישה                              20,000      ₪

היטל השבחה (משוער)             150,000    ₪


סה”כ הון עצמי                         520,000    ₪
מימון – עלויות הקמה                 1,100,000 ₪

סכום בלתי צפוי מראש               100,000   ₪


סה”כ עלויות                           1,620,000 ₪

סה”כ חסכון משוער ברכישת קרקע שתהפוך לדירה – 756,000 ש”ח

4
5 טבלת חיסכון צפוי משוער

– הנתונים לצורך המחשה בלבד –

5
6 איזה יתרונות נוספים - בונוסים?

וזה לא הכל, ישנם בונוסים פוטנציאלים נוספים ברכישת קרקע מול רכישת דירה:

1. עודפים בקרקע

במסלול הפשרה בו נקבעת צפיפות דיור שהנה גדולה מכפי שתוכנן בתחילה, הקרקע מניבה יותר יחידות בנייה ואז קיימות האפשרויות הבאות לבעלי הקרקע:

– עודפים בקרקע אותם ניתן למכור ברווח הוני גבוה משוער של  4,000-6,500 ש”ח למטר ועדיין להישאר עם מרכיב קרקע המאפשר זכות לדירה.

– ניתן לנצל את העודפים לטובת זכות להשתתפות בהגרלה לדירות מיוחדות (דירות גן, דירות דופלקס, דירות פנטהאוס).

land-62. רכישת שתי יחידות קרקע ומעלה

רוכשים רבים המבקשים לרכוש 2 יחידות קרקע על מנת להגדיל את הסיכויים לדירה שלישית עקב שינוי תכניות או לזכות בדירה מיוחדת או לחלופין למכור דירה אחת ולממן כמעט את עלות הדירה שנשארת ברשותם.

3. נכס המממן את עצמו

לאחר מימוש הקרקע וגמר הפרוייקט יש משקיעים המעוניינים להוציא את הנכס להשכרה, וגובה סכום השכירות בדר”כ תהיה בגובה החזר המשכנתה – כך נוצר נכס אשר מממן את עצמו.

6
7 סיכום היתרונות

סיכמנו דלהלן, את כל היתרונות והחיסכון הצפוי ברכישת קרקע או רכישת דירה:

1. חסכון גבוה בהון עצמי נדרש – הבנק המלווה רואה בקרקע שנרכשה כמרכיב ההון העיקרי הנדרש ולעתים היחיד! – חסכון ממוצע של מאות אלפי שקלים!

2. חסכון ניכר במס הרכישה שיכול להגיע לסכומים של 150-200 אלפי ש”ח.

3. ברכישת קרקע משלמים רק על מרכיב הקרקע בלבד (הון עצמי נמוך) ורק במימוש הדירה מוסיפים את היטל ההשבחה ומימון מהבנק המלווה.

4. חסכון ניכר בסכום המשכנתה ובהחזרים העתידיים יכול להגיע למאות אלפי ש”ח.

5. חסכון בריבית על המשכנתה – חסכון ממוצע של מאות אלפי שקלים כתוצאה מחסכון בגובה המשכנתה הנדרש.

6. אפשרות למימוש הקרקע בכל זמן נתון תוך גריפת הון מהתשואה הגבוהה שהקרקע צוברת עם התקדמות ההליכים.

7. פוטנציאל השבחה – מחיר הקרקע בעת הרכישה נקבע על פי מספר יחידות הדיור שניתן לבנות עליה. אולם לא פעם קורה שהתב”ע (תכנית בניין  עיר) משתנה, וכתוצאה מכך מתקבל אישור להגדיל את מספר הדירות. המשמעות היא שהרווח מקרקע שנקנתה במחיר מסוים יגדל במאות אחוזים – בהיקף שלא יכול להתרחש ברכישת דירה מוכנה – ויאפשר רווח הון גבוה בעת מימוש העודפים או הגרלת דירות מיוחדות (פנטהאוז, דירות גן, דופלקס וכדומה) בהתאם לזכויות המאושרות.

 

לסיכום, אם אתם רוצים להיכנס לדירה משלכם כבר עכשיו ויש לכם את ההון הראשוני הנדרש לכך- קנו דירה.

אחרת, צרו קשר ומקומכם איתנו.

7