מילון מונחים

אנו מבצעים את עסקאות הנדל”ן עבור לקוחותינו בשקיפות מלאה. חלק בלתי נפרד מכך הוא להכיר את עולם המושגים אשר בתוכו אנו פועלים. כידוע לכם, מקצועיות היא ידע. הכרה של התהליכים, המושגים ומשמעותם תסייע לבצע רכישה נכונה ולהגיע לעסקה טובה יותר עבורכם. בחרנו להציג את מילון המונחים הצרכני,  זה שרלוונטי עבורכם, מונחים ששווה לכם כסף ויסייע בעדכם לקבל החלטות יותר טובות בדרך למימוש קרקע – לחצו וקראו…

מונחים כלליים

שיטת 3 השלבים

שיטה ייחודית שנהגתה על ידי החברה למימוש קרקעות בע”מ והוכחה ככלי יעיל לצמצום מרכיבי סיכון והגדלת רווח בהליך של רכישת קרקע.

 

קרקע חקלאית

זוהי קרקע אשר תכניות מתאר מייעדות אותה לשימוש חקלאי.

 

שינוי ייעוד

לרב מובא בהקשר של שינוי יעוד של קרקע (לדוגמא מקרקע חקלאית לקרקע מסחרית). שינוי זה כפוף לאישור מוסדות וועדות התכנון בתכניות מתאר ארציות ובתכניות מתאר מקומיות.

 

הפשרת קרקע

שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעודים אחרים – מגורים, מסחר, תעשייה.

הפשרת קרקע כפופה להחלטה אשר במסגרתה מתירים הליך תכנוני של בנייה על קרקע שיועדה במקור לגידול תוצרת חקלאית. הליך זה עשוי להמשך מספר שנים וככל שיתקדם יביא לעליה של עד מאות אחוזים על מחיר הקרקע בהתאם לאזור הביקוש בו היא נמצאת.

 

אדמות מנהל

מהוות 93% מהקרקעות הקיימות. קרקעות אלו נמצאות בבעלות המדינה ומנוהלות ע”י רשות מקרקעי ישראל. אדמות אלו כפופות למגבלות רגולטוריות ולתכניות מתאר ארציות (תמ”א) וישווקו בחכירה ל 49 או 99 שנים.

 

אדמות פרטיות

מהוות 7% בלבד מסך הקרקעות הקיימות. קרקעות אלו נרשמות על שם בעלי הקרקע ללא הגבלת זמן ומאפשרות את העברת הזכויות עליהן בכל רגע נתון. קרקעות אלו נחשבות למוצר הנדל”ן הטוב ביותר ובפרט באזורי ביקוש.

 

תכנית מתאר ארצית (תמא) 35

זוהי תכנית העוסקת בתכנון עתידי של שטח מדינת ישראל ומגדירה אלו אזורים ישארו בה כשטחים פתוחים וחקלאיים ואלו שטחים מיועדים להמשך פיתוח עירוני. כמו כן, מוגדרים בה ערכים של צפיפות. כלומר, מהי הצפיפות המינימלית המותרת של יחידות דיור לדונם.

 

טאבו

הטאבו הוא הגוף הממשלתי האחראי לרישום הזכויות על נכסי נדל”ן בפנקסי הקרקעות (לשכת רישום המקרקעין).

 

רישום בטאבו

רכישה של קרקע, של דירה או כל נכס נדל”ן אחר חייבת על פי חוק להיות רשומה בטאבו על מנת לקבל תוקף חוקי וסופי. עסקה שאינה כוללת רישום בטאבו עלולה להוביל לאבדן עתידי של הבעלות בנכס.

 

תבע (תכנית בניין עיר)

זוהי תכנית עירונית המסדירה את ייעודי הקרקעות ותכנוני הבנייה ברחבי העיר, מה מיועד לביצוע בכל תא שטח. התב”ע כפופה להנחיות תכניות המתאר המקומיות, המחוזיות והארציות. קרקעות המופיעות בתבע כקרקעות המיועדות לבינוי הנן קרקעות אשר כבר קיימות להם תכניות הנדסיות ואדריכליות וערכן עשוי להאמיר במאות אחוזים.

 

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

הגוף האמון על הליכי תכנון ברשות המקומית. וועדה זאת פועלת בין השאר לאשר תכניות בניין ולהעניק היתרי בנייה בהתאם לתכניות המתאר. כאשר הוועדה מחליטה לקדם תכנית שהועברה לה היא מעבירה אותה לאישורה של הוועדה המחוזית. בשנים האחרונות הורחבו סמכויות הוועדה על מנת להפחית חסמים בירוקרטים מה שהופך את ההשקעה בקרקעות אשר מקודמות על ידי וועדה מקומית להשקעות סולידיות ואטרקטיביות במיוחד.

מונחים בשלב ההפשרה

הערת אזהרה

רישום בטאבו שנועד לציין על נכס מקרקעין שבוצעה עליו עסקה. רישום זה מונע ביצוע של עסקאות נוספות על הנכס ומעניק בטחון לרוכש ומידע עדכני על מצבו המשפטי של הנכס.

 

בנייה רוויה

בנייה של מגורים שאינם צמודי קרקע, רבי קומות המאוכלסים במשפחות מרובות.

 

הסכם שיתוף

הסכם המיועד להסדרת בעלות של מספר שותפים על קרקע ומבטיח לכל משקיע את חלקו היחסי בקרקע גם במקרה של חלוקה מחדש. להסכם זה חשיבות רבה בהשקעה בקרקע ועליו  לפעול לטובת כלל הבעלים בקרקע מתוך מטרה למקסם את זכויות הבניה והרווחים, לטפל בהתנגדויות ולסייע בקידום הליך הפשרת הקרקע.

 

איחוד וחלוקה מחדש

איחוד של מגרשים סמוכים ורישום חלקות מחדש על מנת לשמור על חלוקה צודקת בין בעלי הקרקע .

מטרת התהליך לאפשר את פיתוח השטח ולהביאו לניצול מקסימלי לטובת בעלי הקרקע והציבור. הליך זה מהותי על מנת לייצר רווח הוני מההשקעה בקרקע. חלוקה נכונה במסגרת טבלאות האיזון עשויה להעניק לרוכשים רווח הוני ניכר.

 

הפקדה

לאחר אישור הוועדה המקומית מועברת התכנית להפקדה. בשלב זה מפורסמת התכנית לפרטיה וקוראת לציבור להגיש התנגדויות והסתייגויות בנושא בתוך פרק זמן קצוב. התנגדויות שיוגשו ידונו  בתום שלב ההפקדה ולאחר שלב זה מחיר הקרקע עתיד לעלות בעשרות אחוזים.

 

היטל השבחה

זהו תשלום חובה אשר משולם על ידי בעל הקרקע לרשות המקומית בגין שינויי ייעוד הקרקע. התשלום מבוצע ביום מימוש הקרקע, דהיינו מכירת הקרקע או קבלת היתר לבניה.

 

מס שבח מקרקעין

מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת הקרקע.

 

צפיפות

בכל שטח שמופשר לבניה נמדד  עליו היחס בין מספר יחידות הדיור וסה”כ השטח. הצפיפות נקבעת על ידי הוועדה המקומית בתב”ע (תוכנית בניין עיר). הנתון הזה מכתיב מה יהיה מספר יחידות הדיור המקסימלי בשטח נתון, והוא משתנה בין מגרש למגרש, גם אם מדובר במגרשים סמוכים.

 

זכות לדירה

מרכיב הקרקע שיירשם על שם הרוכש בטאבו המקנה בהגרלות העתידיות את מרכיב הקרקע לדירה ממוצעת. רכישת זכויות עודפות יכולה להיות עבור דירות מיוחדות כגון: דירת גן, דירת גג, פנטהאוז וכו’.

מונחים בשלב הבניה

הפקעה

העברת קרקעות לרשויות המקומיות לטובת בניית תשתיות (כבישים, מדרכות וכו’) ומבני ציבור (בתי ספר, גנים, פארקים וכו’). ההפקעה בדרך כלל מבוצעת מכל הבעלים המחזיקים בקרקע ובאמצעות טבלאות איזון מבצעים חלוקה חדשה ושווה בהתאם להשקעה אותה ביצע כל אחד.

 

הקלה

למעשה זוהי הגדלה של אחוזי הבניה שאינן מצויות בהוראות התב”ע. פעולות אלו נדרשות להיתר ויפורסמו ב-3 עיתונים יומיים. ניתן יהיה להגיש התנגדות בגינם תוך פרק זמן של 30 יום.

 

קבוצת משקיעים

קבוצת אנשים בה כל חבר מקצה סכום כספי בהתאם לחלקו בזכויות. שיטה זאת מקנה חסכון במיסוי, במימון ובביצוע.

 

מכרז קבלני ביצוע

מכרז שמבוצע לאיתור הקבלן שיבצע את הבינוי. את הקבלן המיועד יש לבחון  ב- 3 אספקטים מרכזיים: ניסיון עבר בפרויקטים דומים, ערבויות ביצוע, התחייבות לזמנים.

 

דוח אפס

דוח המבוצע על ידי שמאי מקרקעין לטובת ליווי פיננסי של בנקים על פרויקט. הדוח מתאר את מצבו הפיננסי של הנכס. יש לדעת כי אין זה מן ההכרח שדוח האפס יהיה זה אשר על פיו הבנק יקבע את תנאי המימון. אולם דוח זה יכול לשקף את הרווח ממנו יהנה כל רוכש בקבוצה. הדוח נותן אומדן לעלויות הבניה המשוערות ועלויות היועצים השונים שדרושים בתהליך הבניה.

 

טבלאות איזון

טבלאות אלו נועדו לחלק בצורה שוויונית את הזכויות של כל בעלי הקרקע.

לאחר שהקרקע הופשרה, שמאי הוועדה מכין טבלאות הקצאה שבהן הוא מחלק את זכויות הקרקע בין הביניינים השונים.

לאחר שבעלי הקרקע יודעים את מיקומם ומיקום הבנין שלהם, נעשות הגרלות ואיזונים כדי לחלק את הזכויות של הבנין בין בעלי הקרקע. בדרך כלל נוצרים “עודפים” של יחידות קרקע הם מועברים בתשלום למארגן ההגרלה וזה מעביר לבעלי הקרקע לצורך איזונים.

 

הגרלות לדירות מיוחדות

לאחר דוח אפס מוגדר כמה מ”ר נדרש בעבור דירה ממוצעת. במועד ההגרלות כל בעל קרקע שרכש כמות מ”ר גדולה יותר ממ”ר שהוגדר בעבור זכות לדירה ממוצעת, יש לו הזכות להשתתף בהגרלה לדירות המיוחדות , קרי: דירות גן, דירות גג, דירות דופלקס / דופלקס גג וזאת בהתאם לדפוסי הבניינים הנבנים במתחם.

הפקעה

העברת קרקעות לרשויות המקומיות לטובת בניית תשתיות (כבישים, מדרכות וכו’) ומבני ציבור (בתי ספר, גנים, פארקים וכו’). ההפקעה בדרך כלל מבוצעת מכל הבעלים המחזיקים בקרקע ובאמצעות טבלאות איזון מבצעים חלוקה חדשה ושווה בהתאם להשקעה אותה ביצע כל אחד.

 

הקלה

למעשה זוהי הגדלה של אחוזי הבניה שאינן מצויות בהוראות התב”ע. פעולות אלו נדרשות להיתר ויפורסמו ב-3 עיתונים יומיים. ניתן יהיה להגיש התנגדות בגינם תוך פרק זמן של 30 יום.

 

קבוצת משקיעים

קבוצת אנשים בה כל חבר מקצה סכום כספי בהתאם לחלקו בזכויות. שיטה זאת מקנה חסכון במיסוי, במימון ובביצוע.

 

מכרז קבלני ביצוע

מכרז שמבוצע לאיתור הקבלן שיבצע את הבינוי. את הקבלן המיועד יש לבחון  ב- 3 אספקטים מרכזיים: ניסיון עבר בפרויקטים דומים, ערבויות ביצוע, התחייבות לזמנים.

 

דוח אפס

דוח המבוצע על ידי שמאי מקרקעין לטובת ליווי פיננסי של בנקים על פרויקט. הדוח מתאר את מצבו הפיננסי של הנכס. יש לדעת כי אין זה מן ההכרח שדוח האפס יהיה זה אשר על פיו הבנק יקבע את תנאי המימון. אולם דוח זה יכול לשקף את הרווח ממנו יהנה כל רוכש בקבוצה. הדוח נותן אומדן לעלויות הבניה המשוערות ועלויות היועצים השונים שדרושים בתהליך הבניה.

 

טבלאות איזון

טבלאות אלו נועדו לחלק בצורה שוויונית את הזכויות של כל בעלי הקרקע.

לאחר שהקרקע הופשרה, שמאי הוועדה מכין טבלאות הקצאה שבהן הוא מחלק את זכויות הקרקע בין הביניינים השונים.

לאחר שבעלי הקרקע יודעים את מיקומם ומיקום הבנין שלהם, נעשות הגרלות ואיזונים כדי לחלק את הזכויות של הבנין בין בעלי הקרקע. בדרך כלל נוצרים “עודפים” של יחידות קרקע הם מועברים בתשלום למארגן ההגרלה וזה מעביר לבעלי הקרקע לצורך איזונים.

 

הגרלות לדירות מיוחדות

לאחר דוח אפס מוגדר כמה מ”ר נדרש בעבור דירה ממוצעת. במועד ההגרלות כל בעל קרקע שרכש כמות מ”ר גדולה יותר ממ”ר שהוגדר בעבור זכות לדירה ממוצעת, יש לו הזכות להשתתף בהגרלה לדירות המיוחדות , קרי: דירות גן, דירות גג, דירות דופלקס / דופלקס גג וזאת בהתאם לדפוסי הבניינים הנבנים במתחם.