השקעות נדל”ן בגרמניה – המדריך למשקיעי נדלן בגרמניה

השקעות נדל”ן בגרמניה – במה מדובר?

משקיעים ישראלים רבים פוזלים לעבר שווקי הנדל”ן בחו”ל, כתחליף להשקעות בנדל”ן ישראלי והשקעות פיננסיות אחרות. בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים רוכשים נכסים בגרמניה לצורך השקעה. השקעות נדלן בגרמניה הפכו לנפוצות ושכיחות יותר בקרב יזמים, רוכשים ומשקיעים ישראלים, בין היתר בשל מיאוס וייאוש גובר מיוקר המחיה ומחירי הנדל”ן בישראל, וכן אכזבה מאפיקי השקעה אפשריים אחרים. הערים הפופולריות ביותר בקרב ישראלים לרכישת דירות להשקעה בגרמניה הן ברלין, פרנקפורט, המבורג ולייפציג.  

למה כדאי להשקיע בנדל”ן בגרמניה?

כלכלת גרמניה היא מהחזקות, ואולי אף החזקה ביותר, בגוש האירו. מדובר במעצמה כלכלית מהגדולות ביותר בעולם, הנהנית ממערכת פיננסית-כלכלית מבוססת, יציבה ואיתנה במיוחד. הכלכלה בגרמניה מתבססת בעיקר על יצור וייצוא מוצרים וסחורות שונות למדינות אירופה והעולם כולו. גרמניה היא המדינה היחידה בכל העולם, אשר שיעור הייצוא שלה לסין עולה על שיעור הייבוא ממנה.   מחירי הנדל”ן בגרמניה חוו ירידה משמעותית וחדה בשנות ה-90, ונותרו נמוכים עד היום. המחירים הנמוכים של הנכסים בגרמניה נבעו בין היתר מגורמים הקשורים לתרבות ולמנטליות הגרמנית. בגרמניה מקובל לשכור דירות ובתים למגורים, מה שתורם רבות ליציבות שוק הנדל”ן בה ולמחירי הנכסים הנמוכים. מחירי הדיור האטרקטיביים בגרמניה הפכו אותה למקום כדאי להשקעה, בעל פוטנציאל להנבת תשואות גבוהות של יותר מ-10%.   יתרון נוסף של שוק השקעה בנדלן בגרמניה הינו הענקת תמריצי מסים עבור יזמים אשר עוסקים בשיפוץ ושימור בניינים ותיקים, והחזקת בניינים בני עשר שנים ויותר.  

מה צריך לדעת לפני שמשקיעים בנדל”ן בגרמניה?

על מנת להבטיח השקעת נדל”ן מוצלחת ומשתלמת בגרמניה, חשוב לבצע שקלול ובחינה מראש של מגוון רחב של פרמטרים. בטרם מבצעים עסקה לרכישת דירה להשקעה בגרמניה, חשוב לבצע היכרות מעמיקה עם שוק הנדל”ן הגרמני, ולהיות מודעים מראש במה כרוכה השקעה מסוג זה. חשוב במיוחד לברר אודות מדיניות המיסוי מבחינת מדינות ישראל וגרמניה כאחד. קניית נכסים להשקעה בגרמניה מצריכה מחקר מקדים אודות האזורים בהם צפויה להימשך עלייה של מחירי הנדל”ן גם בעתיד.  

מחיר – כמה עולה לרכוש נכס מניב להשקעה בגרמניה?

  לפי גורמים מקצועיים, מחיר ממוצע למטר של נכס בברלין עומד על 2,038 יורו עבור מ”ר אחד. חשוב להכיר היטב את מיקום הדירה ולבחון את מצב הבניין, על מנת לוודא שהמחיר הולם את הנכס. הערים המרכזיות בגרמניה, ובמיוחד ברלין, נהנות מצמיחה, שגשוג ופריחה במגוון תחומים. בברלין קיימת מגמת הגירה חיובית, שהביאה להיווצרות מגוון אדיר של שכונות הכוללות היצע נרחב של דירות. מחירי הנכסים למכירה בגרמניה משתנים בהתאם למיקום הנכס (ברמת הרובע, השכונה והרחוב), גודלו ומצבו.   במרבית המקרים, רכישת נכס להשקעה בגרמניה מצריכה הון עצמי התחלתי של כ-50% משווי הרכישה, כאשר את יתר הסכום נהוג ללוות כמשכנתא מהבנקים. לרוב, בנקים בגרמניה יאשרו בקשה למימון לצורך רכישת נכס להשקעה, בתנאי שעל הנכס קיים תזרים מזומנים (משמע – שהנכס אכן מושכר).   עבור ישראלים המעוניינים ברכישת דירה להשקעה בגרמניה, חשוב במיוחד לדאוג לבחור בדירה מושכרת. בקשות לרכישת נכס העומד ריק ללא שוכרים יהיו קשות בהרבה לאישור על ידי הבנק. עם זאת, מערכת המשכנתאות בגרמניה נחשבת לאחת המתקדמות ביותר בעולם המערבי כולו. שיעורי הריביות על הלוואות בנקאיות נמוכים מאוד יחסית, ועומדים על בין 3.5% ל-4% בלבד. בנוסף, לרוב אין קושי רב במציאת דירות שכורות לרכישה, שכן קרוב ל-85% מתושבי אוכלוסיית המטרופולינים בגרמניה מתגוררים בדירות שכורות.  

מהן ההוצאות והעלויות הכרוכות בהשקעה בנדל”ן בגרמניה?

  ביצוע עסקאות נדלן בגרמניה, בדומה להשקעה בנכסים בכל מקום אחר, כרוך בהוצאות נלוות המתווספות למחיר הנכס עצמו. לצד התשלום על הנכס הנרכש עצמו, קיימות עלויות נלוות בגין מס רכישה ומע”מ, עמלת תיווך, שכר טרחה לעורכי דין, נוטריון ואנשי מקצוע, שיפוץ הנכס ועוד. גובה ההוצאות והעלויות הנלוות משתנה בהתאם למאפייניה הספציפיים של העסקה העומדת על הפרק. קיים הבדל בין עלות רכישת נדל”ן בגרמניה לצרכי השקעה, מסחר או מגורים.   שירותי תיווך: להבדיל מישראל, קיים פטור מתשלום עמלה למתווכים עבור מוכר הנכס, כאשר הקונה אחראי על תשלום שכר טרחה לסוכן נכסים. החוק בגרמניה קובע את התעריפים המינימליים והמקסימליים של עמלת התיווך, בהתאם לסוכן הספציפי ולאזור בו מצוי הנכס הנרכש. גובה עמלת תיווך בגרמניה לרוב עומדת על 7% כולל מע”מ. במידה ומדובר בעסקת נדל”ן גדולה ורחבת היקף, בשווי של בין 5 ל-10 מיליון אירו, שכר טרחת המתווך יורד ל3%-4%.   שירותי נוטריון: לאחר שמאתרים בהצלחה נכס המתאים לרכישה, יש לפנות לנוטריון. מדובר בדמות מפתח העומד במרכזן של מרבית עסקאות המקרקעין בגרמניה. שכר טרחת הנוטריון משולם על ידי רוכש הנכס בלבד, ועומד על 1.5%-2% מערך הקנייה. הנוטריון אמון על פתיחת חשבון נאמנות, המשמש לצורך ביצוע עסקת הנדל”ן. התמורה מהעסקה מוחזקת בחשבון, עד לקבלת כל האישורים הדרושים לרישום הערת אזהרה ורישום הבעלות על הקונה. ניהול חשבון הנאמנות על ידי הנוטריון מצריך תשלום שכר טרחה נפרד בגובה 0.5% משווי הנכס. בנוסף, קיימת הוצאה נוספת בגובה 1% מעלות הנכס בגין אגרות רישום המקרקעין.   נדלן בגרמניה – מיסים: הוצאה מרכזית נוספת שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה להשקעה בגרמניה הינה מס הרכישה, לצד מס מקרקעי נדל”ן. על פי החוק הגרמני, אדם המבקש לרכוש נכס המצוי בגבולות המדינה מחויב בתשלום מס רכישה. מס הרכישה הינו מוניציפלי, משמע מיועד עבור שלטונות המס המקומיים, ועומד על 4%-6% משווי הנכס הנקנה. נוסף על כך, בעל הנכס חייב בתשלום מס רכוש, העומד על שיעור של 0.035% מערך הנכס. לכל התשלומים, העמלות ושכר הטרחה לאנשי מקצוע ונותני שירות בגרמניה יש להוסיף מע”מ בגובה 19%.   arrow-hlk

מיקום – היכן הכי כדאי לרכוש נדל"ן להשקעה בגרמניה?

  בדומה לשוק הנדל"ן הישראלי, גם בגרמניה מחירי הנדל"ן עולים ככל שמדובר בעיר גדולה, מרכזית ונחשבת יותר. הערים הנחשבות לכדאיות לצרכי השקעות נדל"ן הינן לייפציג, המבורג, ברלין, דיסלדורף, קלן, פרנקפורט ומינכן. בשנים האחרונות, חלה מגמת עלייה בערי הלוויין והפרברים המצויים סביב ערים מרכזיות אלו.   כאשר מקבלים החלטה להשקיע בנדל"ן בגרמניה, מומלץ למקד את החיפוש במקומות הכוללים את הפוטנציאל המרבי למגמת עלייה מתמשכת, יציבה ועקבית של מחירי הנכסים בעתיד. לאחרונה, גורמים מקצועיים בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל מצביעים דווקא על השקעות בערים הצמודות למטרופולינים הגדולים בגרמניה ככדאיות והמשתלמות ביותר. באזורים אלו, חלה עלייה במחירי הנכסים, הצפויה להימשך בעתיד. אזורים אלו מתאפיינים לרוב ברמת ואיכות חיים גבוהה ביותר, מבחר אפשרויות תעסוקה וגישה תחבורתית נוחה, יעילה וזמינה.   החברה למימוש קרקעות, הפעילה רבות בהשקעות בגרמניה, מתעסקת באיתור, רכישת, ניהול והשבחת נכסים במדינה. מלבד השקעה בדירות מושכרות בגרמניה, קיימים סוגי נכסים נוספים הצפויים ליהנות מעליית ערך משמעותית, ולהוות השקעה מניבה. רבים מבנייני המגורים, המצויים באזורים מתפתחים בגרמניה, מחזיקים בפוטנציאל השבחה גבוה במיוחד. דבר זה הופך את ההשקעה בשיפוץ ושיקום בנייני מגורים בגרמניה לחכמה וכדאית.  

האם להיעזר בגורמים מקצועיים בעת ביצוע השקעות נדל"ן בגרמניה – ולמה?

  ניתן לבצע השקעת נדל"ן בגרמניה באופן עצמאי. עם זאת, למרבית האנשים חסרים הידע והכלים המקצועיים הדרושים עבור כל אחד משלבי והיבטי עסקה מסוג זה. לכן, מומלץ לבצע השקעות נדל"ן בסיוע חברה מקצועית. אחד היתרונות הבולטים בהשקעה בנדל"ן בגרמניה דרך חברה מקצועית היא היכולת להכווין את המשקיע לעסקה המתאימה ביותר עבורו.   לחברה למימוש קרקעות צוות ניהולי וצוותי שטח בגרמניה, האמונים על איתור דירות, בניינים ונכסים נוספים בעלי פוטנציאל לייצור תשואה שנתית גבוהה למשקיעים. החברה מסייעת למשקיעים בכל שלבי העסקה, החל מאיתור ורכישת נכס במחיר אטרקטיבי, דרך השבחתו וניהולו השוטף, ועד להשכרתו ומכירתו ברווח נכבד. החברה מספקת ייעוץ ניהול נכסים וליווי משפטי צמוד, ומחזיקה בבעלי מקצוע מהטובים ביותר בתחום.   לחברה למימוש קרקעות צוות מקצועי, אדיב ומסור, אשר באמתחתו שנים רבות של ניסיון בתחומי השקעות הנדל"ן בארץ ובחו"ל. עובדי החברה מכירים היטב את שוק הנדל"ן הגרמני, כמו גם את המגמות והתמורות בו. צוות החברה מספק סיוע, ייעוץ וליווי צמוד של המשקיע לאורך כל שלבי העסקה.   לסיכום, מבין האופציות הרבות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, השקעה בנכסים בגרמניה מתבלטת ומסתמנת ככדאית במיוחד. מחירי הנדל"ן הנמוכים והאטרקטיביים, כמו גם הפוטנציאל הגבוה לקבלת תשואה שנתית גבוהה במיוחד, הופכים את גרמניה לאחת המדינות המבוקשות ביותר להשקעות נדל"ן. עם זאת, בטרם נכנסים לעסקה לרכישת נכס להשקעה בגרמניה, חשוב להכיר היטב את שוק הנדל"ן המקומי, ואת מכלול ההוצאות והעלויות הכרוכות בהשקעה מסוג זה.
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר