תהליך השבחת קרקע – מקרקע חקלאית לקרקע בעלת היתר בנייה

בשנים האחרונות יותר ויותר חברות מפרסמות לציבור הרחב אפשרויות השקעה בקרקע חקלאית כאשר המטרה היא לרכוש קרקע חקלאית במיקום מבוקש, להשביח אותה ולהרוויח סכום לא מבוטל מההשקעה. למעשה, מדובר באפיק השקעה מבוקש מאוד בישראל עקב העובדה כי קיימים שטחים רבים המיועדים לחקלאות בעוד שכמות השטחים המיועדים לבנייה של נדל”ן למגורים או למסחר הולכת ומצטמצמת ככל שהשנים חולפות והאוכלוסייה גדלה. רוב הקרקעות בישראל, כ-93%, מוחזקות בבעלות המדינה דרך גופים שונים, וכחלק מתהליכי הפיתוח השונים המדינה יכולה לשנות ייעוד של קרקע אשר הוקצתה לשימושים חקלאיים ולהפוך אותה לקרקע עליה ניתן לבנות נדל”ן. תהליך זה נקרא שינוי ייעוד קרקע והוא למעשה אחת הדרכים בהן ניתן להשביח את הקרקע ולהעלות את ערכה בעשרות מונים. דרך נוספת בה ניתן להשביח קרקע היא להוסיף זכויות על הקרקע או לשפר אותן, על שתי הדרכים הללו נרחיב בהמשך. השבחת קרקע יכולה להניב תשואה נאה במיוחד, אך בכדי לזכות בתשואה המדוברת צריך להשקיע במקום הנכון ובזמן הנכון ולהכיר את התהליך של השבחת קרקעות, בדיוק כפי שיפורט בהמשך.    

מה זה השבחת קרקע?

  השבחת קרקע היא פעולה או סדרה של פעולות אשר בעלים של קרקע מסוימת עושה בכדי להעלות את ערכה של הקרקע ובכך, למעשה, להשביח אותה. השבחה של קרקע היא תהליך בירוקרטי, מן הסוג שרבים נרתעים ממנו, אולם בלי סיבה של ממש. על אף הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך, העלאת ערכה של הקרקע היא משמעותית והופכת אותו למשתלמת במיוחד, על אחת כמה וכמה כאשר בקיאים בתהליך ומתייעצים עם מומחים. השבחת קרקעות הופכת לנפוצה בשנים האחרונות בעיקר בשל העובדה כי מחירי הנדל”ן מאמירים, בעוד שבאזור המרכז והשרון יש לא מעט קרקעות חקלאיות אשר מחירן נמוך ממחיר נכס בנוי ותהליך ההשבחה עתיד להניב להן תשואה דו-ספרתית שגבוהה מצפי לעליית ערך דירות היום.    

איך משביחים קרקע?

  שיטה נפוצה במיוחד להשבחת קרקע היא שינוי ייעוד של קרקע חקלאית. השבחה מסוג זה כרוכה ברכישת קרקע חקלאית, שהיא למעשה קרקע אשר ניתן להשתמש בה אך ורק לצורכי חקלאות, ולאחר מכן לשנות את ייעודה של הקרקע בכדי שיהיה ניתן לבנות עליה נדל”ן למגרים או למסחר או פשוט למכור אותה ברווח. קרקע חקלאית היא קרקע אשר עלותה נמוכה יחסית ובצורה משמעותית מקרקע אשר ניתן לבנות עליה, לכן היא מהווה פוטנציאל מצוין להשקעה. תהליך שינוי הייעוד הוא תהליך ארוך יחסית, אך השינוי הוא מהותי ולמעשה מוביל לתשואה גבוהה. כאשר מחפשים קרקע חקלאית להשקעה, מומלץ לחפש קרקע באזורי ביקוש כמו קרקעות במרכז הארץ או באזור השרון, ופחות קרקעות חקלאיות בערבה, למשל, שם הסבירות כי הקרקע תעבור שינוי ייעוד נמוכה יותר בשל ביקוש נמוך יותר לנדל”ן. לאחר מכן, יש לעמוד בפני מספר וועדות לתכנון ולבנייה ואף להגיש בקשה רשמית למשרד הפנים, כאשר התהליך עצמו יכול להימשך עד שנים ספורות (כידוע לכל – טחנות הבירוקרטיה טוחנות לאט). אולם ליווי מטעם גורם מקצועי ורכישת קרקע חקלאית אשר “מסומנת” מראש על ידי המדינה כקרקע שייעודה עתיד להשתנות בשל ביקוש, מקלים על התהליך באופן ניכר והופכים אותו ממשתלם מאוד למשתלם במיוחד.
שיטה נוספת להשבת קרקע היא הוספת זכויות לקרקע ו/או שיפור זכויות קיימות. שיטה זו נפוצה יותר בקרב בעלי קרקעות אשר יש להן היתר בנייה והן אינן מוגדרות כייעודיות לחקלאות. במקרים כאלו, לעיתים ההיתר מאפשר לבנות על הקרקע רק נכסים למגורים, או נכסים אשר מוגבלים בשטח בנוי או במספר הקומות. שיפור ו/או הוספת זכויות יאפשרו לבנות על הקרקע גם נדל"ן לצורכי מסחר למשל, אשר מעלה את ערך הקרקע בצורה משמעותית, או בנייה של בניין מגורים בעל 10 קומות במקום בניין מגורים אשר מוגבל לשלוש קומות בלבד. הוספת זכויות לקרקע ושיפור זכויות קיימות מעלות את ערך הקרקע ומניבות תשואה משמעותית וגבוהה יותר מזו שהקרקע הניבה טרם השינוי. גם הליך זה כרוך בבירוקרטיה כמובן, אך כאמור הפירות אשר הוא יניב בסופו יהיו מתוקים ומשתלמים להפליא.    

אליה והיטל בה

  חשוב לציין כי תהליך השבחת קרקע הוא תהליך משתלם במיוחד למשקיע הפוטנציאלי, אולם בסופו של התהליך קיים היטל השבחה. היטל זה הוא למעשה מס אשר מוטל על כל בעל קרקע שעברה השבחה, בין אם בהוספת זכויות ובין אם מדובר בשינוי ייעוד קרקע. היטל ההשבחה עומד על 50 אחוזים מגובה ההשבחה שנוספה לקרקע – בהחלט סכום לא מבוטל, אולם עדיין, למרות ההיטל הגבוה, התשואה ועליית ערך הקרקע משתלמות למשקיע ו"מקפיצות" את ערך ההשקעה ואת גובה התשואה אשר הקרקע תניב. את ההיטל מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שהיא זו שמאשרת את תהליך ההשבחה. היטל זה משולם בדרך כלל בקבלת היתר בניה, אלא אם כן התבצעה פעולת מכירה בקרקע.  
מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר